祥生控股如何自救？

斑马消费 杨柘

新力控股、阳光城等一批大房企先后躺平，千亿房企祥生控股集团利息支付两度逾期，埋下了巨大的隐患。

尽管公司表示绝不躺平，除了积极与债权人沟通解决方案，已接连出售旗下企业股权资产回笼资金，缓解流动性紧张局面。

严苛市场环境和资本寒冬之下，公司如何自救成功？

官宣违约

昨日早间，祥生控股集团（02599.HK）一支优先票据需支付的利息再度逾期，受此影响，当日收盘跌幅7.41%，收报0.75港元，市值22.83亿港元。

这支本金2亿美元优先票据为2018年发行，票面利率12%，将在2023年到期。1200万美元利息，本应在2月18日给付，根据相关条款宽限30天后，仍旧无力支付。

在公告里，公司称主要是流动性出现阶段性问题导致。昨日上午，公司对外界回应称，正积极沟通债券持有人寻求达成一致意见的解决方案。

斑马消费梳理发现，公司此前也出过类似状况。据1月18日公告，发行于2021年1月23日且将在当月23日到期的优先票据，部分完成交换要约之后，仍有1947万美元维持发行在外。债务未完全解决，这笔剩余债务的利息偿付状况，尚未有更新的消息出来。

其实，祥生控股不能及时偿付债务及利息，一些评级机构已先后向市场发出了警示。

1月18日，惠誉将祥生控股长期外币发行人违约评级从B-下调至CC，且认定这家房企在未来5个月内没有足够财力偿付大规模到期债务。

去年11月，公司股价大幅下挫，惠誉即预计祥生控股集团的再融资能力已经恶化。就在当月，标普将祥生控股集团长期发行人信用评级从B下调至B-，并将公司美元票据从B-下调至CCC。穆迪机构也在去年10月，指出祥生控股集团未来6-12个月内财务指标和流动性会走到恶化的局面。

今年6月，公司还有一笔2亿美元债务到期，另外公司子公司被司法冻结涉及金额超亿元。

断尾求生

尽管公司对外已表示绝不躺平，但在具体自救措施上，并未见到与金融等机构完成展期等消息。从今年初以来，出售资产成为公司改善现金流的主要手段。

从1月至3月，公司至少拿出3家旗下企业股权资产用于变现。

1月7日，公司将间接持有的浙江向日葵健康产业发展有限公司23.8095%股权转让给宁波北仑电力，对价3.37亿元。

1月17日，公司间接全资附属企业杭州滨旺，将持有的杭州滨拓51%股权转给浙旅湛景置业，对价4.87亿元。

3月18日，公司全资附属企业祥生地产集团作价2.72亿元将临海紫元银通58.5%股权转让给诸暨国跃。

初步测算，以上交易为公司产生超过10亿元收入。上述被出售公司及所在项目已开工或刚刚起步，比如杭州滨拓旗下项目位于杭州西湖区，还没有进入开发阶段；向日葵健康所涉及项目为诸暨一家保健及养老中心，尚在建设之中；转让给诸暨国跃的项目为当地乡村振兴塘里村BT项目。

从开发角度来看，这些项目需要更长周期的现金投入，现在出售可暂时甩掉包袱。

资金紧张已久

上市之前，祥生控股集团运气远远没有如今这么糟糕，从2020年6月递表到通过聆讯，只用了142天，成为TOP30中最后一家上市的房企。同时，公司也获得市场的肯定，当时发行市值高峰将近168亿港元。

陈国祥、朱国玲夫妇1995年在浙江诸暨创办公司前身祥生地产，2015年销售突破百亿销售规模，3年后实现千亿规模。在克而瑞榜单中，2019年排名第28位。

公司能在短期内快速崛起，一方面是靠棚改货币化政策红利，另一方面更依赖于不断加杠杆扩张。

斑马消费注意到，上市前后，公司通过银行与非银机构渠道，将融资发挥到极致，为的就是维持向全国市场的扩张。

2019年末，公司有51笔信托融资未还，年利率在8-19.6%之间，公司整体融资成本9.28%。同年，公司仅银行及其他借款利息支出32.33亿元，当年公司年内溢利32.09亿元。

截至2021年6月，公司来自信托和其他非银行借款占公司总借款规模的51%，银行借款和资本市场债务分别占比38%和11%。其资产负债率为88.67%。

去年上半年末，公司现金公司现金及现金等价物273.19亿元，短期借款174.86亿元，看起来能覆盖短期债务。为何1200万美元的利息都付不起，让人深感意外。

在惠誉看来，随着公司现金偿还去年下半年到期的非银借款，公司实则在融资渠道受限的环境下自身流动性已经恶化。对此，惠誉在今年2月已放弃为祥生控股提供评级或分析覆盖。

公司销售状况也在疲软，今年1月、2月分别实现合约销售额36.83亿元、26.69亿元，环比分别下降43.5%和27.9%。