CBRE李凌：存量商业地产投资大幕开启

CBRE世邦魏理仕近日发布《迈向2020——后千亿时代投资策略展望》白皮书指出，到2020年，中国房地产投资大宗交易总额有望达到2600亿元，较2016年增长45%。

CBRE大中华区投资及资本市场部董事总经理李凌认为，中国商业地产存量投资大幕已经开启，国内机构资本建仓、开发商增持投资性物业的大背景下，大宗物业交易将持续活跃。中国作为目前全球为数不多的保持稳定和增长的市场，仍是全球资本配置的优选之一。他同时预言，一线城市将于2035年前后跨入稳定期。

上海大宗交易额超越香港新加坡

上述报告指出，过去一年，中国房地产市场上整体大宗交易相比庞大的可投资物业规模来看偏低。不过京沪两地的活跃度比肩部分国际一线城市。

李凌表示，经济体量决定可投资商业地产的规模。2016年，G7国家与中国的经济规模已占据了全球的62%，可投资商业房地产市场规模占全球可交易商业地产市场的72%。

其中，中国市场表现尤为突出：2016年，中国大宗物业投资交易额达1800亿元，相比2015年翻番。大宗交易资金的主要来源包括开发商（23%）、企业（21%）、境外投资者（19%）、保险公司（18%）、人民币基金（13%）等。李凌称，“中国房地产投资市场在盘桓千亿水平多年后，终于实现里程碑式的飞跃。”

2016年，中国可投资商业地产规模达3.4万亿美元，排名全球第二。从城市层面分析，上海北京两地在交易规模和活跃度方面均明显领先于国内其他城市，与纽约、伦敦这两个世界级金融、商业中心相比虽仍有较大差距，但已接近甚至赶超亚太区主要市场，尤其是2014-2016年间上海大宗物业的投资额，均已超越同期的香港和新加坡。

不过，李凌强调，尽管中国大宗物业投资交易的规模与日俱增，但整体交易活跃度（TRA）仍然偏低，正处于从低流动性向中等流动性市场进化的转折期。

CBRE将市场年度大宗物业投资交易额与可投资商业地产规模间的比率定义为大宗物业交易活跃度（TAR），该指标为投资者评价市场投资流动性的重要依据。按照这一指标，世邦魏理仕将全球24个主要市场大致分为三个发展阶段：高流动性市场（ TAR > 2.5TAR）：包括除日本以外的 G7 国家，以及瑞典、荷兰、澳大利亚、新加坡、中国香港等欧洲和亚太发达经济体；中等流动性市场（1.0<TAR<2.51），包括意大利、日本、韩国、中国台湾；而包括中国大陆在内的金砖四国以及墨西哥、马来西亚等发展中国家则属于低流动性市场（ TAR<1.0）。值得注意的是，北京TAR值为1.5，上海TAR值为4.1。

李凌向澎湃新闻记者解释说，国内整体物业投资市场之所以流动性偏低，主要是由于巨大的商业地产以散售为主、REITs等房地产证券化产品出台的滞后、各城市间商业地产投资市场差异明显等。此外，地域经济发展程度的不平衡造成了城市间的差异，部分市场如北京大型物业业主自持的比例较高，也影响了市场的流动性。

“上万亿资金排队入市”

李凌对未来比较乐观。他认为，2025年前后中国可进入中等流动性阶段，投资市场进一步成熟。其中，上海、北京两大门户城市在2020年投资交易金额将占总成交量的六成。广州、深圳、成都、重庆、天津及武汉这六个高潜力市场，投资额将占总量的20%。

另一方面，“未来四年为国内机构资本建仓时期，上万亿资金排队入市。”李凌解释说，2014年以来，以保险机构和房地产基金为代表的国内机构资本，在内资投资总额中所占份额已由2008-2010年间的17%翻番至35%。但截至2016年底，国内机构投资者在国内17个主要城市的优质写字楼总存量中所占面积份额仅接近1%。因此，他认为2017-2020年正是国内机构资本商业地产投资的建仓时期， 预计将有1万亿元人民币资金排队入市。

李凌表示，“展望2020年，投资策略上建议着重关注中国大陆一线城市的城市更新和成都、重庆、武汉、天津等高潜力二线城市商业地产迈入成熟期的趋势性主线，并布局一带一路等主题性机会，看好雄安新区发展。

“中国大陆在房地产金融、企业年金入市、资本账户开放等宏观层面存在的制度性红利，预示着更长期来讲商业地产投资还将面临许多突破性增长的潜力。”在李凌看来，对比中国香港市场主要开发商的资产结构，内地开发商投资性物业比例提升的空间依然巨大。截至2016年，香港九大开发商所持有的投资性物业占其总资产比例平均在66%，而12个主流内地开发商平均仅为31%（剔除明显高出的SOHO及大悦城后仅在22%），未来增持商业地产应是长期趋势。

李凌认为，考虑到资产质量和财务安全，除了自行开发并持有经营外，收购现有优质项目以及借助房地产基金等方式“轻资产”运作都应是开发商的常规选项。

李凌以上海高腾大厦及东海商业中心二期为例。该两个写字楼项目经过硬件升级、配套设施及租户的调整之后，租金分别上涨了4%及26%。