SOHO中国已到了卖房还债的境地了？

雷达财经 文|长帆 编|深海

在卖股权失败后，潘石屹又选择了卖资产。

3月10日，SOHO中国举办了2022年首场租赁表彰会暨优质房源推介会。在活动上，SOHO中国董事长潘石屹宣布，以7折价格销售3.2万平米京沪两地的优质物业。

对于打折出售大量房源的原因，潘石屹表示，公司遇到困难，近期需要还债，偿债金额与房源销售金额差不多。

雷达财经注意到，SOHO中国曾是地产王者，2003年时纳税规模位居行业第二。2007年10月，SOHO中国登陆港交所时，以19亿美元创下亚洲最大商业地产IPO。

风光一时的SOHO中国，何以至此？

押注自持，SOHO中国近年利润持续走低

SOHO中国，曾是地产行业的佼佼者。

1987年，潘石屹从石油部管道局辞职下海，跑深圳，上海南，在1990年的时候，跟冯仑、王功权、刘军、王启富、易小迪几个朋友成立了"万通"的前身——海南农业高科技联合开发总公司。随后，几人靠着低进高出来炒房，开始赚到第一笔钱。之后在1993年，几人成立北京万通实业，推出的"新世界广场"项目大获成功，"万通六君子"崭露头角。

1995年，六君子分手，各分"行李"。潘石屹拿走了北京一块地。同年，潘石屹与妻子张欣成立红石实业有限公司，用该地块开发了现代城，并采用“散卖模式”，销售迅速增长。

2003年，房地产被正式确立为国民经济支柱。此时SOHO中国已经以1.78亿元的纳税规模位居行业第二，而融创、融信、海亮、荣盛发展、上实发展、鑫江置业等另一波房地产强势企业，此时才刚刚成立。

2007年10月，SOHO中国登陆港交所时，以19亿美元创下亚洲最大商业地产IPO。

2012年，SOHO中国从"开发-销售"变为"开发-自持"，潘石屹甚至高调喊出"自持物业比持有人民币更好。"

彼时，潘石屹还向媒体表示，SOHO中国转型，包括了多项因素，其中写字楼和商业物业租金的快速上涨是重要原因之一。潘石屹预计，3年后，公司的盈利将主要来源于租金收入，五年后，年租金收入将超过40亿元，而销售收入则逐渐成为辅助收入。

2015年，SOHO中国推出共享办公品牌SOHO 3Q。当时，潘石屹认为，商铺的利用率远比不上写字楼，将本来计划建成SOHO商场的部分，也改为了写字楼。

然而，"开发-自持"这条路并不好走，潘石屹预料的“五年后租金年收入将超过40亿元”并未到来。2019年，公司租金收入为18.33亿元，不足预测的一半。

2019年11月28日，潘石屹对外表示，从全中国来看办公楼租金回报率不高，美国办公楼租金回报率接近4%，纽约都是5%、6%，中国租金回报率低的我都不好意思说。“我们策略是先用比较低的租金把大家吸引过来，以后再慢慢涨。”

这最终拖累了SOHO中国的业绩。2017年，公司实现净利润47.33亿元，这是SOHO中国利润的顶点。2018年降至19.25亿元，2019年进一步降至13.31亿元，2020年净利润只剩下5.36亿元。

多次“卖身”未果，被罚近八亿拖累现金流

面对业绩困局，潘石屹萌生退意。

2019年10月，市场上就有消息称，SOHO中国拟出售位于京沪两地、总价值在人民币500亿-600亿、被视为公司“八大金刚”的核心项目——北京的光华路SOHO、望京SOHO、前门大街项目、丽泽SOHO，以及位于上海的SOHO复兴广场、古北SOHO、SOHO天山广场、外滩SOHO。彼时有消息称，接盘方或为黑石集团联合新加坡国有控股的GIC公司成立的买方团。

一时间，潘石屹跑路传言四起。随后，潘石屹放话：“我现在拿的是中国护照，第二个房地产建在这里，我是带不动的，所以我跑了都是谣言。”

2020年3月传言再起。消息称黑石正在和SOHO中国针对私有化的相关事宜进行谈判，收购的价格是6港元/股，较彼时SOHO中国的股价高出一倍，交易的整体价值约40亿美元。

随后，SOHO中国发布公告表示，正在与海外投资者进行洽谈以探讨进行战略合作的可能性。不过，此次潘石屹却选择了关闭评论区，选择沉默。这次“洽谈”最后以失败而告终。

经历了长达近一年的沉寂，2021年6月16日，SOHO中国与黑石集团的交易宣告重启，但收购价格仅相当于2020年公司净资产的58.9%，较一年前打了“骨折”。据悉，如果交易达成，潘石屹夫妇在SOHO中国的持股比例将下降至约9%，两人也将一次性套现118.16亿元。

2021年9月10日，SOHO中国在港交所发布公告称，就此前高盛代表黑石集团收购本公司全部已发行股份的要约，鉴于目前满足先决条件的进展不足，各方在咨询执行人员后决定并一致同意不作出要约。

“黑石和SOHO中国放弃本次收购，很大可能是因为反垄断调查所致。” 北京威诺律师事务所合伙人，清华大学研究生导师杨兆全指出，“从此前的迹象可以看出，双方可能对能否通过反垄断调查，持悲观态度，并可能基于这个判断，终止了此前的收购意向。”

卖身失败后，SOHO中国“遭遇连阴雨”。

2021年12月7日，上海市市场监督管理局网站称，北京搜厚物业管理有限公司（下称“搜厚物业”）在上海的多家分公司因存在电力价格违法行为，被上海多地市场监管部门合计罚款约8664万元。

其中，搜厚物业的疑似实际控制人为SOHO中国。搜厚物业在上海的7家分公司均涉嫌在已收取包含公共设施能源费的物业管理费基础之上，再向终端用户加价收取电费。多收取的电费价格在158万元至725万元不等。

同年12月17日，北京市税务局官网通报了北京建华置地有限公司（下称“建华置地”）偷逃税案件。

经查，建华置地在SOHO尚都项目（二、三期）土地增值税清算和企业所得税汇算清缴中，违规多扣成本，进行虚假申报，少缴土地增值税和企业所得税1.98亿元。根据相关法律法规规定，税务部门依法追缴税款、加收滞纳金并处2.5倍罚款共计7.09亿元。

据此计算，公司合计被罚7.96亿元。

而截至2021年年中，公司现金及现金等价物余额为14.92亿元。据此计算，交罚款后公司现金及现金等价物将降至6.96亿元。

而截至2021年年中，公司流动负债达59.14亿元，现金并不能够覆盖流动负债。

此外，公司2021年年中，流动比率为0.88，速度比率为0.58，均显示公司存在偿债压力。

有行业人士认为，在当前情况下，SOHO中国选择卖资产偿债，是一个符合逻辑的选择。

对于此次七折出售，SOHO中国方面表示，此次出售房源是为了优化资产结构、来缓解资金压力，收入将全部用于降负债、不分红。

SOHO中国此次甩卖后，能否顺利偿债、潘石屹是否会继续甩卖资产？雷达财经将继续关注。

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