深观察丨老公房加装电梯，应正视资产增值

上海乃至全国的城市中，现在均有相当数量的建造于上世纪50至80年代的多层老公房。目前上海市60%以上的老人居住在房龄超过30年的小区里。这些小区多由5层或6层的老公房构成，均未配备电梯，居住在4-6楼的老年人的日常出行就成为一个问题。随着老龄化时代来临，这个问题会越来越严重，很多老人希望给上海现存的老公房加装电梯,不过，业主协商加装电梯却一直是个麻烦事。

最近，上海某小区的一栋楼中30户居民中有29户同意加装，他们提出的经费分摊方案是：底楼不出钱，二楼以上按每层每户5千元递增，到六楼每户出到2万五。由于底楼的居民强烈反对，电梯没装成。房管部门的解释是，根据上海市《本市既有多层住宅增设电梯的指导意见》补充说明，在意见的二次征询阶段，要求“未签订协议的业主无激烈反对意见”。所以，只要有一户业主强烈反对，这电梯就装不了。

面对这种情况，有地方规定了“经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意”，即可加装电梯。但是，加装电梯影响的不仅是公共区域，也会涉及到业主的私人区域，居民的一票否决，并不是对公共事务、共有财产的表达，而是对于自己私产的处置权。在这个领域，大多数人的利益并不是侵犯个体利益的充分理由，底层业主的产权必须得到保护，搞少数服从多数，缺乏法律基础。

有人认为，应当建立起一套健全的协商制度，大家在一定的框架下来表达、来探讨。上海去年印发的《关于加强本市城乡社区协商的实施意见》的通知，就提到在社区居民生活困难问题上进行协商，通过协商解决问题必须有一些方面参与。某种意义上来说，加装电梯居民协商困难，是因为居民有着不同的自身情况：贫富差距，是自住还是出租，对噪音的敏感，将来对房产的计划，等等因素都会造成对于分摊成本的不同态度。比如，住3楼的老人有钱，愿意多出一些，但住6楼的老人没钱，意愿就不强烈。这些因素造成了协调困难，有基层社会力量的参与，这个工作如果做好，加装电梯可能会进展得比较顺利。

但是，撇开这些因素，造成目前的困难的最根本原因在于，目前利益分配方案没有触及到加装电梯的利益本质：这不仅仅是出行方便程度的改变，更是资产的增值。

老公房多在市中心，在现在的市场上，市中心带电梯多层公寓比同区域普通多层的价格要贵得多，虽然带电梯公寓往往较新，但即使刨除房屋的新旧因素，加装电梯带来的资产增值是显而易见的。按现在每平方米5万元朝上的单价来计算，即便老公房，以50平方米计，加装电梯后，单套物业增值50万元是轻而易举的。即使出租，租金也会上涨。

因此，虽然加装电梯的直接目的是为了使用，为了方便高层老人的生活，但带来的房产增值是客观的。如果老人有了改善型需求，或者跟随儿女养老，或者去世，儿女把房屋再次出售，购房者不可能仅按原房东为加装电梯支付的金额进行补偿，只能是按电梯房的市场价值付款。综上所述，加装电梯显然不能既是一个改善房屋使用价值的措施，也是一个房产增值的过程。

既然加装电梯涉及到所有人的私产，需要所有人的同意，那么，加装电梯得到的增值，就应该在一栋楼中所有住户中按一定规则，一定比例来分配。但现在的方案，常常只是底楼不出钱。这就意味着，加装电梯后，底楼没有任何好处，还会受到采光、噪音等影响，而高层凭空得到几十万的升值，显然，这个利益与成分的分摊方法是极度失衡的。在这种情况下，用民主方法去解决利益问题，显然既不合法，也显失公平。唯一合理的方式是底楼的居民得到补偿，甚至二楼的居民也应该得到一定的补偿。当然，如果按照这个思路，就会发现，增值虽然是注定的，但仍然是潜在的。楼上的居民很可能拿不出钱来进行补偿。不过，投票权就是收益权，即便是潜在收益，底楼业主也很难接受高层凭空增值几十万。

总之，任何公共政策，不仅要凭着目的去做，更应该凭着结果去做；不仅凭着表面去做，更应该凭着本质去做。这不但帮助我们审视政策的合理性、公平性、科学性，可行性，同时，唯有把握本质，才能“以无厚入有间，恢恢乎其于游刃必有余地矣”。

曾经有新闻，有一个人打算给自己住在老旧小区8楼的母亲加装电梯，可是其他住户不同意，他一口气买下了整栋楼，加装了电梯。很多人认为他是土豪，其实，加装电梯之后，他仍然可以转手卖出去，电梯使房产增值，他甚至还可以赚上一点。所以，他只需要有这个周转资金，只需要愿意花上一些精力即可。其实，通过买房、卖房解决协商问题，无非是把加装电梯所需要的协调换个形式。政府有这个资金，也有这个能力做同样的事情。在老旧小区中，收购、加装、再出售给需要电梯的住户的模式，就协调而言，其对象也大为减少；对于居民而言，不再强扭在一起，按需购买，按成本购买，仅在小区或就近小区之间搬迁，也没有旧宅难离之苦。除此之外，原拆原建；在6楼之上新增一层等方案，也可以产出新的资金来弥补1、2楼的损失。这些方式仍然需要巨大的协调成本，但起码，正视了资产增值这个事实，更加合理、公平，在没有了不平则鸣的困扰之后，也会更加容易。（作者系上海金融与法律研究院研究员）