睿星资本花33亿买的学生公寓，中国市场为什么就做不了？

本文来自微信公众号 “空间秘探”（ID：MESPACE007）。

全球最大长租公寓运营商睿星资本Grey star（以下简称“睿星”）将开年第一“枪”，瞄准了学生公寓市场。通过公开市场竞标，睿星以3.88亿英镑（折合人民币约32.83亿元）收购4个学生公寓项目和一个建后出租项目。同时，还推出了针对欧洲市场的专注学生及青年专业人士的公寓品牌Canvas。斥巨资加上推新品牌，学生公寓市场的魅力到底有多大？中国市场玩家能不能从中分一杯羹？

英国学生公寓市场再迎“大富翁”

据了解，睿星收购的这4个学生公寓分别位于伦敦、曼彻斯特和考文垂等主要大学城，共1807个床位。而且目前这些公寓均位于运营中，且入住率极高。硬件方面，4个公寓均配备健身房、影音室和露台等设施。

之后，这4个学生公寓项目将被分在两个不同的资产包中。位于伦敦兰贝斯区和北阿克顿区的两处项目将被纳入Chapter资产包。而位于曼彻斯特和考文垂的项目将在睿星新推出的 Canvas品牌下运营。其中Chapter投资组合目前包含11栋伦敦优质学生公寓，原本有5642个床位，这两项新资产的加入之后，该组合床位将增至6272个床位。

据睿星英国投资部高级总监Ben Mowbray介绍，本次投资是其首次在英国的资产组合中引入青年专业人士公寓。首次出手便如此阔绰，其中既有英国以每年2.1%速度增长的18岁人口给的底气，还有睿星在欧洲市场屡获成功的经验支持。不过，目前这笔收购并未最终敲定，还有待相关监管部门的批准。

很有意思的一点是，尽管这是睿星的青年专业人士公寓在英国首秀，但学生公寓并不是。细数睿星历年来在英国学生公寓市场的投资，这一次的收购，理解为“大富翁”的版图再扩张，更合适一些。

2015年，英国学生公寓成交额达35亿英镑左右，达到2014全年成交额的两倍有余。也是在这一年，睿星以6亿英镑的价格从英国基金Round Hill Capital手中买下了位于伦敦的学生公寓资产包，并包装成Greystar自己的品牌在伦敦运营。

期间，睿星又相继购入并售出部分学生公寓资产，如2021年，睿星达成了迄今最大规模交易，以47亿英镑价格将iQ Student英国学生公寓业务出售给黑石集团。至此，睿星旗下英国学生公寓资产价值高达近百亿美元。

当然，作为全球学生公寓领头羊睿星的版图并不局限于英国。英国之外，睿星在2018年收购DC Tower III正式进军德国和奥地利学生公寓市场；在2019年收购了法国学生公寓租赁平台Acteva并建立9.73亿美元英国长租公寓开发基金；在2020年成为了西班牙最大的学生公寓自营业主。目前，睿星的学生公寓事业几乎遍及了欧洲主要国家。

不过，在学生公寓市场疯狂“撒币”的并不只有睿星，还有2015年花了11亿英镑收购了英国的Liberty Living Portfolio的一组学生公寓投资组合的加拿大退休金计划投资委员会（CPPIB）。次年，新加坡丰树投资（Mapletree）斥资4.17亿英镑向英国Ardent公司收购了25栋学生公寓楼。曾与龙湖共同推出长租公寓投资平台的新加坡主权基金GIC，也在2016年斥资4.3亿英镑买下了ThreeSixty学生公寓资产包，并直接介入学生公寓的运营环节。

学生公寓，魅力为什么这么大？

即便是在过去全球房地产发展的黄金年代，能够吸引如此多的主权基金和私募资本的参与，足以证明学生公寓的投资价值。为什么学生公寓的投资魅力会如此强大？回顾拥有全球最大学生公寓市场的美国学生公寓发展简史，或许能够一解疑惑。

早在美国正式成立之前，来自世界各国的冒险家们将其在故乡的先进科技、理念以及制度都带到了这片土地上。一些曾在牛津和剑桥大学受过古典式高等教育的英国人，为美国带来了高等学府。随之而来的，还有受古希腊的“通才教育”影响形成的住宿制学院模式，在象牙塔式的校园中，教师和学生共同吃住、学习与生活紧密结合。

到了美国南北战争期间，随着学生纪律问题增加，封闭式的住宿制学院模式已然不再适合当下的高校。与此同时，德国研究型大学模式在美国逐渐兴起。时任密歇根大学校长的塔潘认为应该废除大学宿舍，在他看来，“宿舍体系是令人厌恶的。宿舍让学生形成独立的社区，他们经常养成坏习惯，趋于做出不守秩序的行为。”受此影响，之后兴建的麻省理工、加州大学等研究型大学建筑规划中不再包括宿舍。

1860-1920年间，美国新增移民人口近千万。在此期间，美国大学宿舍供应严重不足，据美国教育局1931年的一份调查报告显示，所调查的44所大学仅能为15%的学生提供宿舍。于是，首轮学生宿舍扩建就此拉开了帷幕。

但是随着女性、退伍老兵、少数族裔等新群体进入大学，学生宿舍很快又迎来了需求大缺口。无奈，美国政府甚至动用了战时物资，为大学搭建“临时宿舍”。此后又迅速颁发《宿舍建设法案》，用了十余年的时间，将学生宿舍的规模扩充至原有的10倍。

短时间内的规模快速扩张，决定了这些临时扩建的学生公寓存在户型紧凑、室内设施不完善等弊端。也正是在此时，一些私营房企发现了学生公寓的商机。1964年，美国第一家学生公寓正式诞生——由建筑公司兼酒店管理公司起家的Education Realty Trust（简称“EDR”）在北卡罗来纳大学教堂山分校引入首个1300张床位的“学生酒店”。此后，校外学生公寓市场的火热一发不可收拾。

因此，海外学生公寓市场的火热不仅是房企和财团的推动，更是学校和学生共同选择的结果。聚焦学生公寓本身，之所以能成为新兴热门资产类别，主要有两大因素的共同作用。

其一是持续增长的客群，租住学生公寓主力的国际学生规模增长迅猛。英国高等教育统计局公布，截至2020年共有143000余名中国留英学生，相比5年前增加了51140，增幅高达56%。而且留学生客群相对租期较为稳定，支付与履约能力有保障，属于优质租客。

其二是稳定上涨的投资回报率。一般而言，学生公寓租金每年会有固定的涨幅，因此投资回报率也会随之逐年上涨，如英国二三线城市的学生公寓甚至可以达到8%-10%，但是普通租赁住房的平均投资回报率基本在4%-5%之间。

中国的学生公寓，去哪儿了？

国内高校的住宿市场几乎在建设之处都清一色规划了宿舍，鲜少出现美国等欧美国家让学生在校外自行租住学生宿舍的情况。不过，美国高校经历的扩招与宿舍紧缺，中国高校也同样遭遇过。

2018年一篇题为《为了留在北大，我可能要花二十万》的文章，将北大专硕新生的住宿囧境暴露无遗。文中称，该年北大有至少45%的专硕新生无法入住万柳公寓，需自行解决住宿问题，如此一来再加上学费与生活费用预估两年专硕需要花费近20万元。这，并不仅仅是北大一所学校的难题。

根据《学位与研究生教育发展“十三五”规划》，中国2020年在学研究生总规模将达到290万人，专业学位硕士招生占比达60%左右。以此计算，每年的研究生扩招增幅近5%。显然，扩张研究生的不只是北大，住宿矛盾同样不限于北大。

2020年9月初，湖南师范大学研究生官网通知，新生将分两批，分别在8月20日、8月23日登录系统进行宿舍预约。有学生反映，第一次申请落选后，第二次申请又因宿舍快速满员再次失败。随后，两百余名全日制学生收到学校通知，“学校床位有限，目前已无法充分安排所有符合条件的学生住宿。”

从当前的现状来看，面对扩招带来的宿舍床位紧张，国内高校显然是采取了与欧美国家不一样的做法。扩建，成了各省解决高校激增的住宿需求的一致选择。

同济大学在去年用了184天，完成了研究生新公寓的主体结构施工至封顶。预计该项目建成后，将满足2000余名研究生新生的住宿需求。青海省在今年2月宣布支持青海大学、青海师范大学和青海民族大学各建设1幢学生宿舍楼，以满足高校扩大招生规模后大学生的住宿需求。

为什么国内高校不将学生宿舍的建设任务交给市场？尤其是在加快推进高校后勤社会化改革的背景下，在学生宿舍板块“自力更生”的执念，看似还有些逆向而行。不过，从研究生的宿舍分配风波中可以发现个中缘由。

首先需要肯定的是，学校配建宿舍住宿成本远低于学生公寓。2019年西安交通大学投入使用的创新港校区学生宿舍为单人单间且五室一厅并配有独立卫浴，一年仅收费1200元。根据线上租房信息显示，学校周边的一室一厅一卫户型月租金900元，一年房租将超10000元。尤其是对于部分家境一般或是脱产读硕的学子而言，学校配建宿舍是其首选。然而在美国，情况刚好相反，选择租住学生公寓能比校园宿舍节省200-1000美元左右，且设施更新，配套更齐全。

其次是高校出于管理的需求。早在英国人引入高校“住宿学院制”时，一种观念也随着高校的发展逐渐深入人心。住宿学院制能给学生提供亲密的、支持性的社区，从而促进学生的社交、智力和个性的发展，让大学成为能够存在共同体和友谊的地方。

除此之外，学生宿舍还是高校的扩招利器。充足的办学空间，尚有盈余的配建设施，是一所高校在教学水平之外吸纳生源的又一关键。尤其是在高等教育逐步走向市场的今天，一旦在规模扩张方面失速，那么很有可能意味着之后的长远发展也有可能落后于人。

中国玩家如何分一杯羹？

综上，尽管学生公寓在国内市场出现的可能性寥寥，但是并不意味着中国玩家不能从中分得一杯羹。只不过，弱水三千，众人各取一瓢饮罢了。

从投资层面来说，学生公寓的投资市场几乎“来者不拒”。无论是个人投资者或是机构投资者，无论是如睿星这类专业投资机构，或是黑石集团等泛地产领域的投资机构，都可以选择投资学生公寓。

而且学生公寓作为兼具稳定收益、增值空间和避险属性的资产，早已受到海内外投资人的热捧。据第一太平戴维斯统计，2016年以来，加拿大养老金计划投资委员会（CPPIB）、新加坡政府投资公司（GIC）、丰树资本在美国学生公寓市场累计完成了近60亿美元的投资。

不过需要注意的是，房地产项目烂尾的通病，学生公寓项目也难以避免。因开发商涉嫌欺诈被捕，原计划于2020年竣工的英国利物浦学生公寓Aura项目被迫停工并烂尾。尤其是对于国内的个人投资人而言，选择学生公寓项目的时候一定要慎重。尤其要警惕那些承诺高昂租金回报率，而且要求买家提前注入楼盘总金额50-80%的资金的开发商，因为这类项目很有可能是买家集资建房，最终导致投资人蒙受损失。

从公寓产品层面来说，学生公寓有若干条固有的产品逻辑，值得诸多有意打造细分市场的公寓品牌借鉴。一是选址策略，将物业与目标客群的距离缩至极致。在EDR被睿星收购前，其运营床位平均距校距离不到0.3英里。二是配套高标，甚至颇有了几分高端酒店的色彩。

在一些学生公寓中，除了网络、空调等基础硬件配套之外，还配有娱乐室、空调泳池、健身房、停车场等功能设备。这样一来，既提升了学生公寓的市场竞争力，同时也能提升客单价提高投资回报率。

不过学生公寓产品趋向高端化，也与酒店有一定的关联。睿星资本的创始人Bob Faith，也是“喜达屋之父”。在睿星资本从一家在休斯顿管理着9,000间公寓的区域型公司一路成长为全球长租公寓巨头的途中，受到创始人早年在酒店行业积淀的影响，高端酒店的理念也逐步渗入睿星旗下的产品，学生公寓自然也不例外。

从市场层面来说，尽管大多高校一般会明令禁止本科生外宿，但是研究生相对而言住宿更为自由。因此，对于恰好有物业资源且对学生公寓看好的运营商而言，不妨去一些住宿供不应求的高校周边进行一些调研，确定高校是否存在外溢的租赁需求，且与运营商手中现有的住宿产品匹配程度如何，然后再决定是否要放手一搏。

其实并不仅是学生公寓，由于国情不同，还有一些住房租赁产品同样是国内市场暂时还未出现的。不过，这并不代表国内住房租赁品牌不能从中获得一些启示，正如学生公寓在产品方面为国内品牌提供的些许借鉴。毕竟，学会站在巨人的肩膀上，本身就已经是一种进步了。