上海类住宅清理动真格：没有结束时间表，若反弹将对房企重罚

为遏制并惩处商办项目开发过程中的违法违规行为，上海市近期积极开展商办项目中“类住宅”乱象清理整顿工作。

5月18日，上海市规划和土地管理局公布了闵行区绿地峰尚汇项目、浦江驿优商务广场项目，嘉定区D9空间项目、明发商业广场项目4个清理整顿典型案例。这4个项目因二次装修中存在违法建设行为，且未完全整改，相关开发商将被处没收违法收入和罚款的行政处罚。

5月20日，上海市住房和城乡建设管理委员会顾金山对澎湃新闻（www.thepaper.cn)表示，此次类住宅清理整顿的原则是项目是否合法合规，目的是保护消费者利益、维护社会稳定，明确重点整治的对象是违法违规的开发商。

上海市住建委副主任马韧指出，有一些商办项目，开发商从获得土地开始就按照住宅功能设计。通过使用阴阳图纸，遮盖住预留的管道（上下水、烟道等），向购房者虚假宣传等手段，造成了一批批类住宅项目。而有一小部分购房者存在侥幸心理，相信了开发商的宣传。

“对于配合清理整顿较好的开发商，政府会酌情处罚，甚至可以不处罚；情形严重又不配合清理整顿的，会视情况禁入市场。”马韧透露，“此次整顿是长期的全面的，只有进行时，没有结束时间表，整顿过后如果类住宅现象反弹，政府不仅会对开发商从重处罚，还将把这类开发商纳入诚信系统，工商、经信、住建委都会备案。”

违规物业中煤卫设施通风和采光均不理想

5月19日，澎湃新闻（www.thepaper.cn）走访了上海市闵行区政府，及上海市规划和国土资源管理局公布的位于上海闵行区浦江镇的2个清理整顿典型案例——绿地峰尚汇项目和浦江驿优商务广场项目。这两个项目的出让合同均约定土地用途为商办，规划批准为商业办公建筑。

在上海复地驿优房地产开发有限公司开发建设的浦江驿优商务广场项目现场，澎湃新闻看到该项目大致分为两个部分，一边是独栋的办公别墅，一边是有待整顿的12层精装修高楼。澎湃新闻了解到，该项目被查处时部分楼层正在装修施工中，内部功能格局基本形成，有的即将装修完工，有部分房屋将一套分割成两套，每个房间均设了上下水设施，内设卫生间和开放式厨房。

复地驿优总经理郑元表示，当初为了让项目好卖，违规改建了项目。“我们已经意识了问题的严重性，开始工作的确很难做，现在市里出台了正式文件，部分住户已经知道了隐患，配合整顿。”郑元介绍，正在整顿的这栋楼，建筑面积近1万平方米，最大的户型160平方米左右，大多数在100平方米左右。今年1月已交付了82户，目前第一批整治的是18户。从澎湃新闻拍摄的照片中依稀可见拆除前的厨卫格局，采光和通风都不理想。该户型建筑面积约85平方米，此前被区隔成两室一厅。在采访过程中，时有已入住的居民驻足停留关心“商办项目将如何整顿”。

相邻的绿地峰尚汇项目现场，开发商上海通盈置业有限公司在二次装修中存在违规插层、分隔厨卫的违法建设行为。

从照片可以看到，厕所非常狭窄没有通风条件，4.5米的层高内增加了插层，与拆除插层后相同大小的房间比，后者压抑感全无。该公司总经理张炯介绍，该项目内50-70平方米的房屋多有插层，此后会一一清理。项目共有500多户，首批清理整顿的有41户。“公司已经认识到后期的安全隐患，一定会根据整改标准恢复商办结构、功能”。张炯进一步说，“公司为此建立了一套流程，完成清理后，会重新报区规土局复检，合格后再对外交易。”

澎湃新闻（www.thepaper.cn）了解到，上海市闵行区共有27个需要清理整顿的商办项目：已入住的有12个项目，已销售已竣工未入住的有4个，在建已销售未竣工的有3个项目，在建未销售未竣工的有8个项目。

开发商不能将责任推卸给业主

房地产项目的开发过程中，环节较多时间较长，包括地块出让、项目审批、施工监督、竣工验收、交付使用等环节。

上海市规划和国土资源管理局副局长王训国介绍，开发商往往在项目竣工验收后，进行二次装修，给商办项目增添居住功能，主要是增加插层、上下水管道、烟道等。此次上海市多部门联合执法，已掌握了完整的证据清单。

“开发商的二次装修，违反了地块最初的规划设计，违反了《城市规划法》，是违法违规行为。”顾金山说。

以此次清理整顿的典型——嘉定D9空间项目为例，开发商上海锦如置业有限公司称交付给业主的是毛坯房，由业主自己进行二次装修。

顾金山指出，这事实上是推卸责任给业主。如果业主进行违规的装修，开发商应及时阻止或向相关部门举报。部分开发商默许甚至引导业主联系相关的施工队进行违规装修，都将视同开发商的违法违规。

上海锦如此次也是4个清理整顿典型案例中处罚金额最高的开发商，被没收违法收入8741万元、罚款101万元。

先天不全，“类住宅”不是“住宅”

目前，上海市对商办项目采取分类施策，进行全面整顿。据了解，上海全市共有300多个类住宅项目有待清理整顿。

上海市闵行区规划和土地管理局副局长姚群凤介绍，对于已销售已竣工未入住的项目，首先要拆除与商办性质不符的结构和设施，包括未经批准安装的煤气管道、污水管、烟道，以及分表到户的各类管道。“有些项目将原本公共区域的卫生间等设施改装成水表间，不管是户内还是户外的部分都要整顿，直至恢复成原本的商业规划、功能和结构。”姚群凤说。

姚群凤对改建项目存在的风险详细解释道，商办项目改成住宅使用，虽然表面看功能齐全，但“出生证明”——土地性质、买卖合同上注明的依然是商办性质，“类住宅”并不是“住宅”。除了上下水、煤气烟道改建后存在的消防安全隐患，无法迁入户口，周边没有教育等生活设施规划，用来办公的住户和用来居住的住户还容易产生各类矛盾。《住宅建筑规范》规定，住宅配套公建应包括教育、医疗卫生、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等9大类。

根据上海市住房和城乡建设管理委员会5月17日发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，对已售未交付入住的项目，要按照商业办公房屋功能进行全面整改，由相关部门联合验收，不符合商业办公要求的，不得交付，不得办理房屋交易登记手续。对销售中开发企业存在误导行为的，要支持购房人依法维护合法权益。整改符合规定的项目中有剩余未售房源的，可继续按商业办公房屋对外销售，同时鼓励房地产开发企业自持出租。

上海市住建委副主任马韧强调，对于已销售未交付的项目，政府支持业主依据合同维护自身权益。

对于购房者颇为关注的已入住商办项目，姚群凤表示，政府多个部门将在今后加强对居民使用的监管，包括消防安全隐患、产权转移等。这些项目如果没有拆除居住功能，没有恢复商业办公功能则不能进行交易。

上述《意见》规定，对已交付入住的项目，从严管控，相关信息记入房屋交易登记信息系统。开发企业和业主承担整改责任以及房屋使用安全责任；各区要加强安全管理，督促开发企业开展消防安全等检查，消除安全隐患。商业办公房屋不得在人口户籍、入学、 公用事业收费等方面参照住房执行。

马韧进一步解释道，政府分类施策，对已交付入住的项目要宣讲到位，要让入住业主重视安全。由于商办项目的性质，没有相应的居委会等，很难对人口进行有效管理。商办项目与住宅的消防要求也有所不同，一旦发生意外，将由开发商和业主共同承担。同时，没有或已拆除插层的类住宅将被记入房屋交易登记信息系统，方便在交易时向购买者明示风险，维护购房者的权益。

闵行区政府相关负责人说，开发商为迎合市场策划了“类住宅”广告、宣传，甚至装修了样板房，误导了购房者。开发商已被没收了违法收入和罚款，也制订了相关退赔方案。

据了解，闵行区规土局对上海通盈置业有限公司处以没收违法收入2968万元、罚款56万元的行政处罚；对上海复地驿优房地产开发有限公司处以没收违法收入1177万元、罚款36万元的行政处罚。

上海将取消公寓式办公项目，从源头上控制“类住宅”反弹

需要注意的是，此次清理整顿的类住宅项目，与公寓式办公项目相比是有本质区别的。

首先是合法性。为鼓励小型企业创业，上海曾在政策上扶持过公寓式办公项目。公寓式办公项目如果是按照国家设计规范、规划批准要求来建造的，是合法的，但土地性质依然是商办性质，并非住宅。但需要清理的商办项目在规划之初就没有居住功能。

其次，公寓式办公项目在套型上有严格的规定——大于150平方米，并且主要向小企业出售，本身还是办公楼。但目前市场上违法违规的类住宅，歪曲了公寓式办公项目的概念，主打的是50-70平方米的小套型，开发商宣传的主要功能是“居住”，购买主体也非在工商登记的企业。

现阶段，众创空间在上海迅猛发展，对创业者来说，众创空间在一定程度上更为节约成本，形式更灵活，渐有取代公寓式办公项目之势。据澎湃新闻了解，早在2011年，上海市规土局就已明文规定，开发商拿到土地后若未经特别约定，不得建造公寓式办公项目。

马韧透露，“我们要在源头上进行管理，将来上海出让的商办土地将取消公寓式办公项目。而公寓式酒店，也需要事先进行约定。”为了在源头上进行把控，上海市规土局在今年4月发布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》，其中规定办公用地的出让合同中应明确不得建设公寓式办公；商业用地出让合同中未经约定不得建设公寓式酒店。