存量房时代，“住房租赁是更有效的流通方式”

随着城市发展，土地及新房供应下降，房地产将由增量市场逐渐转向存量市场。如何让存量资产发挥更好的效益，也成为当前房地产业关注的热门话题。

易居研究院日前发布《40城二手房成熟度排名》，从住宅存量/增量成交比例来看，北京、厦门、深圳、上海、广州这5个城市比值都大于1，说明二手住房成交规模已经超过一手住房，也说明上述5个城市住房市场率先进入“成熟阶段”。

同日发布的《发展住房租赁市场的国际经验借鉴与国内实践》报告则指出，国内租赁市场发展的节奏正在加速。

2016年6月国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》以来，各地政府加紧研究相关政策措施。2016年12月召开的中央经济工作会议亦要求加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。而近期各类城市也陆续推出自持型用地，房企参与此类用地开发的积极性上升。

景瑞控股执行董事、优鉞资本总裁杨铁军认为，作为开发商，无论是从内在的需求，还是从整个城市演变、城市化推进的过程来讲，存量房市场都非常值得尝试。在4月底举办的“中国2017绿公司年会”上，链家董事长左晖表示，未来的房地产发展，应该更多依赖于存量市场如何盘活。中国银行业协会首席经济学家巴曙松近日也指出，近年来中国存量房上升的趋势明显，一线城市存量交易占比已经占据主导地位，而购租并举是房地产长效机制的重要方向。

易居房地产研究院房地产流通研究所所长崔裴表示，与一些发达国家如美国、加拿大、德国、法国、英国、瑞典等相比，中国大陆、中国台湾、俄罗斯等在内的许多发展中国家和地区的居民中，住房承租住户的占比较低，均在20%以下。

“住房租赁是一种更有效的住房流通方式。”崔裴解释说，住房租赁有助于有效利用住房资源并更好地改善城镇居民的居住状况；住房租赁市场具有自发形成的内在动因；住房租赁市场的发育、成熟、规范程度，对住房买卖市场和房地产市场整体运行具有举足轻重的影响。

崔裴进一步分析道，“因此，培育、促进住房租赁市场发展，具有重大而深远的现实意义，不仅有助于推动住房制度改革，有助于促进住房租买选择机制形成，从而完善住房市场的自我调节功能，而且有助于推动房地产开发转型升级。”

值得注意的是，潜力巨大的存量市场也存在一定风险。正荣地产控股股份有限公司副总裁、正荣上海置业总经理肖春和近日就曾公开表示，存量市场涉及一些二手房的交易，但那些由于资金链、或者由于法律关系等方面的原因搁置的物业在进行处置和交易的时候，风险还是比较大的。

易居房地产研究院研究员王梦雯表示，随着越来越多的城市进入存量房时代，对于市场的规范以及对房地产中介公司的监管也变得尤为重要。“我们认为管理层对于中介行业的整顿将有效促进房地产市场平稳健康发展，其效果在市场较成熟的城市将尤为突出。”