顾东尼：中国商业地产市场增长史无前例

仲量联行(JLL)亚太区首席执行官顾东尼（Anthony Couse）日前接受澎湃新闻记者专访时说，“中国商业地产市场规模的增长是史无前例的。”从成交量上看，在商业地产投资市场，中国为全球第四大市场。其中，上海近几年一直保持在全球商业地产投资最活跃的前十个城市之列。

“全球第四大”商业地产投资市场

早在1987年即在伦敦进入房地产行业的顾东尼，1989年加入仲量联行之后，先后担任亚洲区商业地产租赁部总监、中国华东区董事总经理、亚太区首席执行官等职务。28年间，擅长商业项目的市场定位推广、整体资产租赁、项目代理等业务的顾东尼，多次在上海、香港、台北等地参与包括太古广场三期、国际金融中心二期、长江中心、时代广场、太古地产港岛、台北101大厦等在内的主要项目。

顾东尼坦言，在中国工作的20余年里，看到了这个市场上太多翻天覆地的改变。“十年前，优质办公和零售物业主要集中在一线城市。如今，中国几乎所有的二、三线城市都有了现代化的购物中心、高品质的办公楼宇。另一方面，我们看到中国对商业物业的需求急速上升。中产家庭的数量增长持续拉动消费升级，大规模推动了对购物中心零售空间的需求；中国企业的崛起持续推高办公楼的需求。”

从成交量来看，在商业地产投资市场，中国目前排在美国、英国和德国之后，为全球第四大市场。

根据仲量联行每两年出版一次的《全球城市透明度调查报告》，顾东尼分析认为，“经过多年的扩张，中国目前已经积累了大量的商业地产物业可用于交易。”随着市场的成熟，中国房地产市场的透明度在过去几年取得飞速的进步。而更重要的是，对于投资者来说，中国商业物业的投资回报率非常具有吸引力。

顾东尼告诉澎湃新闻记者，近两年来，随着中国资本的崛起，大陆的投资者已经成为最活跃的买家，占中国商业地产交易总量的7成以上，其次是来自中国香港、新加坡以及亚洲其他国家和地区的资本。

中国市场之外，国内投资也在积极布局海外市场。目前，在跨境投资的来源方面，中国投资者紧随美国之后，位居全球第二。

英国市场对许多来自中国乃至亚太地区的投资者相当具有吸引力，这些投资者希望寻求投资的多元化和安全的投资方式。顾东尼强调，根据仲量联行的预测，如果英镑汇率继续保持脱欧公投后的下跌势头，来自亚太和中东地区的投资者将继续转向英国房地产市场，预计中国投资者将在英国市场发挥日益重要的影响。

另一方面，国外投资者对中国市场的兴趣也与日俱增。顾东尼认为，长期来讲，投资者最需要关注的依然是市场基本面，即供需关系。当然，本地合作伙伴的选择也是至关重要的。

“2017年，中国的商业地产市场机遇和挑战并存。”顾东尼表示，“在办公楼市场，我们看到来自民营企业和高科技企业的需求正在逐步释放，推动办公楼需求。但是我们也看到新增供应在2017年非常巨大，空置率呈上升趋势，各地租金承压。而在零售物业市场，消费需求保持强劲，拉动零售商对购物中心需求。但是，电商对实体零售的影响依然不容小觑。此外，购物中心新增供应也维持在高位。”

谈到商业地产的投融资问题，顾东尼表示，鉴于中国庞大的房地产市场规模以及银行和开发商对另类融资渠道的需求，CMBS、RMBS和ABS将日益走俏，今后几年的发行量势必将逐渐走高。另外一个被认为蕴含巨大市场空间的新型融资方式是REITs。由于在多元化、可负担性、流动性、税收优惠和透明度等方面具有较大优势，REITs深受广大投资者的青睐。尽管由于收益率的问题，顾东尼觉得REITs对中国来说还是相对遥远的，但他乐观表示，一旦REITs落地，对中国的商业地产市场影响将是巨大而深远的。

二线市场前景可期

值得一提的是，上海近几年一直保持在全球商业地产投资最活跃的前十个城市之列，“目前是最具吸引力的城市”。

顾东尼说，上海是他“最喜欢的城市之一”。他先后参与了上海中心大厦、静安嘉里中心、上海国金中心、会德丰广场、名人商业大厦、浦东嘉里城和越洋广场等地标项目的工作，对这座城市的飞速发展感到欣喜。

在顾东尼眼中，最近十年，上海的房地产市场的发展尤为令人惊讶，他再一次用到了“史无前例”这个词，“上海房地产市场发展的速度是史无前例的，无论是在中心城区还是在郊区，每年都有崭新的办公楼、购物中心拔地而起。”而随着上海交通网络、城市格局的进一步发展，上海这座城市仍将是众多国内外投资者的首选。

不过，尽管上海的商业地产交易量逐年增长，但商业地产过量也成为业内人士对这一市场的共识。顾东尼表示，在激烈的竞争中，项目的质量，包括硬件和软件，至关重要。此外，租售策略对项目的表现影响会很大，同时项目的入市时间也非常重要。能够兼顾到这些，开发商们可保证基本的竞争力。

对投资者来说，就当前的市场情况来看，上海、北京、深圳和广州这类一线城市依然是极具吸引力的城市。不过，“才刚刚起步的二、三城市的投资市场，未来增长前景可期。”在这些城市，在物业类型方面，境内外的投资者对物流地产的兴趣与日俱增，零售物业正在重新回到投资者的视野。当然，办公楼依然是最活跃的市场。