跳脱地产思维房企搞养老产业谋多元发展

随着老年人口的不断增长，中国逐步迈入老龄化社会。恰逢房地产转型升级，行业正告别传统单一的住宅开发模式朝着多元化发展之路行进。于是“养老+地产”成为开发商寻求新的利益增长点的重要选择之一。短短数年时间，养老地产发展迅速已衍生出了包含养老护理、医疗保健、服务与休闲、文旅、金融等多重复合模式的多种业态。

从养老地产到养老产业

据联合国开发计划署预计，到2050年，中国老年人口占比将达到27.6%，基于中国人口基数庞大，老年人口数量将达到3.71亿，届时老年人口抚养比例将达到与欧洲同等水平。

人口结构的迅速变化无疑将对于中国经济、社会以及房地产市场具有重要影响。老龄化社会催生的“银发经济”促使众多房企纷纷掘金养老地产项目，通过跨界合作、资源共享创新养老地产运作模式。

万科分别在北京、上海和广州出资设立专业的养老服务管理公司。其中就包括2015年，上海万科、上海地产集团、上海中医药大学联合成立的上海申养投资管理股份有限公司。目前该公司旗下拥有包括城花智汇坊、古美智汇坊两家社区为老服务中心在运营，另一家位于镇坪路望年荟照护机构也已于2017年开始运营，并引进了英国合硕共同打造国内首个针对有退智症的老年人的“老年退智症颐养区”。

万科集团高级副总裁兼万科上海区域首席执行官张海表示，养老领域是万科“城市配套服务商”新定位的重要板块，积累了多年经验，随着申养公司项目全面开花，城市养老困局有望在上海率先获得实质性突破。

目前，申养形成了长者公寓、照护机构、康复护理院、社区为老服务中心四个纬度的养老服务产品。同时，正在筹备中的社区为老服务中心、照护机构、长者公寓、康复护理院等各类机构20多家，遍布上海主要中心城区。预计到2017年，公司运营管理养老床位数将超过3000张。

另一大巨头保利地产则选择与第三方合作，对社区进行改造，向业主提供居家养老服务。在上海，保利的首个“嵌入式”社区养老机构“保利•慧享福”长者照护之家已经开业。这个位于宝山顾村板块的保利叶上海项目内的养老机构为社区里自理、半失能、失能老人，提供1-3个月短期寄养，日间8小时照护服务，以及专业人员定期上门照护等服务。

保利地产董事长宋广菊明确，养老市场不仅仅局限于养老机构，居家和社区养老仍将是主流。建设社区养老和居家养老，缓解了运营成本的压力，实现企业多方效益的多样化，解决建立统一服务标准的问题。

事实上，观点指数发布的《2017中国养老地产市场报告》称，据不完全统计，已经有80多家地产开发企业和大量的外资企业布局中国养老地产，投资总额超过3000亿元，发展趋势乐观。而在养老产业的布局上，房地产开发商也在转变思路，诸如远洋、万达、绿城等房企也正在实现从养老地产到更加注重服务品质的养老产业的发展。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，开发商拥有的不动产所有权、强大的资金后盾、丰富的开发运营经验、客群资源为最大的优势，能促进养老地产蓬勃发展。从房企的养老地产布局中可看出，基本以机构养老和社区养老为主，结合不同的创新模式和产品概念贴近不同老年人的需求，打造复合型、生态型的综合养老服务项目。

赚不了快钱的行业

对于尚处于起步阶段的养老产业可以说机遇与挑战并存。

盛世神州投资基金管理股份有限公司首席执行官李万明指出，地产的特点是快速开发、快速变现。如果将养老产业定位于“养老地产”，则不会引起大家对后续经营、管理的重视。产业的投资回报很长，投入的前五六年可能基本上勉强能维持，慢慢才能产生利润。

上海申养投资管理股份有限公司总经理严栋坦言：“投资方目前对我们的养老项目没有盈利的要求，而是希望能够把口碑做好把品牌树立起来。”

中国指数研究院分析师指出，开发商已逐渐跳出“养老地产=养老产业”式发展，企业正逐步走向“去地产化”的发展新阶段，更加注重养老产业服务体系构建，服务更加多元化和复合化。无论是居家养老、社区养老还是机构养老，都应围绕其养老模式细化服务，并且不断创新服务模式，构建具有自身特色的产品线、服务体系及产业链。

北京万怡医养企业管理有限公司总经理于永玲表示，现阶段不同行业不同领域的企业进行合作很关键，养老不单纯是一种服务，运营能力也是基本的需求。多方合作有利于聚焦客户需求，以满足客户需求为出发点，形成以关键资源搭建为主的养老生态系统。

克而瑞分析师肖文晓指出，养老本身不是一个赚快钱的产业。涵盖老年人衣食住行、生活照料、用品生产、医疗服务、文化健身娱乐等多个领域的养老产业，涉及面广、产业链长。建设一个包容、均衡的适老宜居环境，涉及社区服务网络改造、专业人才队伍培养、无障碍路网构建等方方面面。多元化多层次养老市场的形成，有一个漫长的培育期，难以在短期内收回投资。

据国家社科基金测算，2015年我国老年市场规模约达1.87万亿元，其中养老产业规模达4900亿元。到2050年中国老年市场规模将达48.52万亿元，养老产业规模将达21.95万亿元，预计老年市场和养老产业分别将以9.74%和11.48%的年增长率高速发展。

全国老龄办副主任吴玉韶指出，养老产业遇到了难得的发展契机，要真正成为朝阳产业，成为经济发展新引擎，需要政府发挥主导作用，市场发挥主体作用，社会发挥协同作用，互为补充，形成合力。未来10-15年是养老产业快速发展的黄金年代。