谢娜、张杰到底有没有跳单？——《民法典》第【九百六十五】条解读

文/上海邦信阳中建中汇律师事务所 郑钰律师

·事件

近日，一篇关于“明星张杰、谢娜夫妇购买上海某房产却跳单”的文章在网上发酵，引发网友关注。那么究竟什么是跳单？相关法律规定是什么？跳单需要承担怎样的违约责任？且听律师为您解读。

·《民法典》合同编第二十六章 中介合同

第九百六十五条 委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

·律师解读

1.立法目的

所谓“跳单”，是中介行业的行话，在《民法典》第九百六十五条（以下简称“该条”）发布之前，并没有法律直接定义“跳单”，而在该条发布后，中介被“跳单”，终于有法可依了。

根据该条的规定，“跳单”是指委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同。

即，“跳单”是利用中介人提供的交易机会或者媒介服务以获取缔约利益，并规避向中介人支付报酬的行为，违背了诚信原则，既侵害了中介人合法获取报酬的权益，又扰乱了中介市场的公平性，同时还会徒增自身交易风险。

据此，该条的立法目的就是为了鼓励民事主体在接受中介人的服务后，遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，为中介人维护自身合法权益提供了法律依据。

2.司法实践

当然，司法实践当中并不是简简单单跳过中介人直接订立合同就能视为“跳单”的。

例如：

在房产交易活动中，法院判决交易双方“跳单”后需向原中介公司支付报酬，所要防止的是交易双方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，其本质是依据诚信原则，规避逃佣行为。而目前房产交易过程中，出售方一般会在多家中介公司挂牌出售，买受方可以通过多种正当途径获取房源信息，其有权在多家中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，因此若交易双方并不具备逃佣本质（即并非手拉手，而是通过其他中介公司成交，且向其他中介公司支付了佣金或者其他中介公司斡旋的出售价格的确更低），一般并不会被认定为“跳单”。

那么在本次谢娜、张杰所谓“跳单”事件中，从现有各媒体披露的情况来看，出售方只要不是独家委托，谢娜、张杰从其他中介处以更低的总价购买房屋是其拥有的选择更好的中介服务及选择更低价的购房权利，并不当然属于“跳单”行为。

所以，我们建议中介人在与交易双方建立中介合同关系时，应注意：1）事先获得书面的委托，最好是独家委托（但独家委托因限制了交易一方的权利，因此需要中介人等价交换（例如限期内完成委托事项促成合同订立，否则中介承担违约责任等））；2）明确交易机会或者媒介服务的“首次”或“第一”性（锁定委托人系利用中介人获取的交易机会或者媒介服务）；3）提高服务质量，增加与交易双方的粘性——以此减少“跳单”的发生几率，并增加法院认定为“跳单”从而顺利适用该条的几率。

·衍生问题

若法院认为委托人的行为不构成“跳单”的，则不适用该条规定，届时中介人可以选择适用《民法典》第九百六十四条的规定“中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。”即请求委托人向中介人支付必要费用。

但需要注意的是，《民法典》第九百六十四条比之《合同法》第四百二十七条的规定有重大区别：增加了“按照约定”的限制。也就是说，只有委托人与中介人明确约定了该情形下委托人需支付必要费用时，中介人才能请求委托人支付必要费用。若中介人未获得委托人的书面委托或者书面委托中未明确该情形下委托人需支付必要费用的，则中介人将无权获取必要费用。

所以，我们建议中介人在与交易双方建立中介合同关系时，事先获得书面的委托，并明确约定中介人未促成合同成立的情形下委托人需支付从事中介活动支出的必要费用。