利润空间巨大，房企淘金旧楼改造“新蓝海”

在传统的拿地开发业务模式之外，对老旧建筑的改造成为房企新的利润增长点。上海地产资产管理有限公司近日向澎湃新闻记者透露，公司即将推出第一个既有建筑改造提升案例——东湖路9号上海地产大厦垂直办公社区项目。

改造后的东湖路9号上海地产大厦垂直办公社区项目

旧楼改造孕育商机

据悉，该项目原为上海地产大厦，总建筑面积15127平方米，建筑高度118米。东湖路项目总负责人骆麒表示，公司将以WELL健康建筑标准（由绿色建筑认证协会(GBCI)和国际WELL建筑研究所(IWBI)正式引入中国）为改造目标，力求为入驻的企业提供智能化、人性化、舒适、灵活的办公环境，充分发挥建筑可持续性，释放用户需求。未来，东湖路项目的操盘思路和经验也将被整合梳理形成标准化的产品，嵌入公司其他既有建筑的改造升级中。

东湖路9号的改造只是一个缩影。事实上，随着中国房地产存量时代的开启，在众多一、二线城市新增建设用地规模逐步下降的背景下，城市更新日渐成为缓解供求矛盾的途径之一。

以上海市场为例，近年来，许多开发商都嗅到了上海存量房改造市场的商机。一些持有物业的开发商开始自行进行项目升级改造以实现其价值最大化。同时，部分有实力的开发商也不断收购老城区内有潜力的存量房地产项目。金地商置行政总裁徐家俊就曾公开表示，“金地商置未来重要的产品系列就是城市核心区域传统商业的升级改造，包括旧商场、旧写字楼、旧厂房等。”

上海万科营销总监王一川表示，万科在上海寻觅了很多城市更新项目，将传统空间重新定义塑造。位于延安西路的原上海生物制品研究所改造成的哥伦比亚公园是其中最重要的项目。万科欲将哥伦比亚公园打造成上海城市更新的金名片，更是上海城市的活力地标。

一个例子可以佐证旧楼改造的利润空间：2015年7月，朗诗绿色地产以5.4亿元收购上海市长宁区虹桥绿苑，首试旧楼改造项目。目前，在一些公开的房地产交易平台上，这一更名为“朗诗新西郊”的项目单价为9万-12万元/平方米，而当初的收购单价仅为3.5万元/平方米。

戴德梁行中国区总经理叶建成认为，除了并购的红利，旧楼改造还有运营红利。比如中信产业资金此前收购了长沙步行街的购物中心，现在成为长沙最好的购物中心。

新陈代谢，城市焕发生机

在上海市场，近年来包括新梅联合广场二期、西亚宾馆、太平洋数码二期等在内的多个项目都凭借改造升级迎来新生。

正如中信资本董事长张懿宸所言，“一方面，我们注意到这些城市普遍有大量的存量物业，存在着设计落后、设施陈旧、管理落后的问题。另一方面，对高质量的商业及居住需求仍然在持续产生。”第一太平戴维斯近日发布的《2017年第一季度上海市场回顾》显示，目前上海市场上出现对于收购陈旧写字楼和酒店并改造成服务式公寓的上涨热情。今年第一季度，黄兴大楼和上海格澜大酒店的成交意图也都是如此。

上海中原研究咨询部高级经理龚敏直言，根据“十三五”规划中提到的“规划建设用地规模负增长”、“以土地利用方式转变倒逼城市发展转型”等要求，城市更新将成为上海可持续发展的主要方式。

NBBJ上海办公室合伙人Eric Phillips向澎湃新闻记者强调，未来对于老旧建筑的改造，必然将是上海城市发展的一大重要构成部分。

JAE总经理及设计总监江春认为，正如人的成长，城市也需要新陈代谢。他希望能够“新旧结合”，将新的功能与活力注入一些老旧建筑。不过，江春也坦言，相比新建一座建筑，改造项目的升值较慢，且工期漫长、工作繁琐。