下沉市场觉醒是酒店投资的伪命题吗？

本文来自微信公众号“次方点评”，作者：文茵。

未来酒店市场在各细分领域的发展方向，关键就是看旅游人口在哪里。

2022年，酒店行业“黑天鹅”事件并未戛然而止。

受疫情影响，全球酒店行业受到了重创，经营受损使得数万家酒店破产转让，数千酒店品牌或经历一场动荡的剧烈洗牌。

从次方点评平台收到的外部反馈以及内部平台咨询量能感受到，面对当前大环境的众多不确定性因素，投资人对酒店是否还能投资、未来往哪投、可以抓住哪些机会与方向等问题十分关注。

基于此，次方点评通过采访几位酒店行业的专家，得出以下观点分享，希望可以为投资人在寻找投资机会时提供参考。

一、如何看待一二线城市的酒店市场？

北、上、广、深等一二线城市在推动国际文化交流以及中国经济发展方面都发挥着重要的作用，再加上国际关系紧张，疫情不断侵袭，受到的政府管控也更加严格，因此一二线城市对于市场复苏情况仍持有谨慎保守态度。但随着疫苗接种工作大规模展开，一二线城市酒店市场会获得一定幅度的提升。

在疫情常态化的背景下，外地游客减少，本地客成为主角。临近春节“就地过年”的政策相继颁布，根据商务部初步摸排，2022年全国36个大众城市中，就地过年人数比往年增加了4800多万，一二线城市呈现出不同于往年春节的景象——“空城”不再，酒店掀起年夜饭热战。据飞猪平台发布观察数据显示，广州、北京、上海、杭州、南京、青岛等一二线城市的酒店年夜饭市场较为活跃，除了经典的桌餐形态，酒店自助餐、自提式服务、预制菜等成为虎年年夜饭新趋势。

“北、上、广、深四大一线城市的酒店数据虽有所回暖，但是市场预期仍低于全国平均水平。”华美顾问集团首席知识官赵焕焱表示，酒店业经历了漫长的发展过程，早期酒店以人口规模、消费能力、地域为主要发展依据，因此一二线城市在长期以来都是酒店业发展的重点。

伴随着中国城市化水平和消费水平的攀升，中高端酒店进入高速发展阶段，市场占比不断提高。但一二线核心区域物业老旧亟待改造，且早期规划问题出现规模小、楼体结构复杂，周边拥堵等问题再加上疫情冲击，共同加速了一二线城市酒店存量资产的改造和换牌，为中国酒店业发展注入新的活力。

二、以客户需求为导向，下沉市场发展空间巨大

据数据统计，三线及以下城市、县城、乡村与农村的人口规模将近10亿，约占总人口数的71.4%，其中网民数量高达6.7亿人，且近10年人口增速仍会高于一二线城市。随着向一二线城市流出的人口回流，及被移动互联网缩短的城市认知差异，让下沉市场的小镇群体对消费有了更高的追求。

华美顾问集团首席知识官赵焕焱直言，下沉市场的热度持续扩散，头部酒店集团在三线及以下城市开展“圈店运动”，越来越多“将死”的单体酒店选择加盟连锁品牌。伴随着三线以及下城市旅游热升温，下沉市场有望成为中国旅游及酒店预订的新增长点。

“中国酒店业会随大势下沉再下沉。”中国饭店业策划大师刘超表示，根据中国饭店协会发布的《2020中国酒店业发展报告》，从全国酒店城市分布来看，一线城市、副省级城市及省会城市、其他城市这三大区域的酒店设施数分别是2.7万家、8.8万家、22.3万家，所占比重分别是8%、26%、66%。三四线城市酒店业连锁客房数192.8万间，非连锁客房数是910万间，三四线城市酒店连锁化率占17%。

由此可见，我国绝大部分酒店分布在三四线城市，且目前三四线城市酒店连锁化程度不高，为我国酒店业渠道下沉，差异化突围指明了新的方向。

三、西部地区是被低估的酒店投资市场

日前，国务院印发《关于新时代推进西部大开发形成新格局的指导意见》，从旅游新业态、旅游服务、基础设施建设、边境旅游试验区等方面为文旅行业指明方向。预计“十四五”期间，文旅行业将成为带动我国西部地区经济高质量发展的重要力量。

同时，2021年夏季“旅游蜂向标”显示，国内热门目的地涨幅榜排名前十的城市主要以西北地区居多，且涨幅均超过100%。值得注意的是，疫情常态防控中，消费者自驾出游成为新趋势，而西部地区更是自驾游热门目的地，在政策赋能和市场导向的双重驱动之下，西部文旅发展的优势正在进一步凸显。

西部地区旅游的逐渐升温也加大了对酒店的需求，这在很大程度上刺激了酒店业的投资与发展。

知名酒店投资人杨涛在介绍采访时表示，西北地区是被低估的酒店投资市场。首先，西北具有不可复制的自然景观优势，同时近几年国家“一带一路”的政策对当地项目扶持力度很大，此外，西北的物业租金比东部便宜，因此西北地区存在投资酒店机会。

四、酒店集团推动区域扩张热情高涨

酒店集团一方面向大型城市群集中，另一方面有向二线及以下城市下沉的趋势。

据携程酒店程长营统计的数据显示：

从省份布局来看，江苏、山东、广东、浙江、上海为酒店集团的优势业务区域，为2021年酒店数供给比例前五的地区，而从供给增幅来看，江西、新疆、云南、广西、山西等地的增幅均名列前茅；

从城市布局来看，新一线城市依然为酒店集团的核心发展区域；但值得注意的是，下沉市场热度高涨，各酒店集团在三线及以下城市的扩张速度已经超过了一二线城市。

图片来源：携程酒店程长营微信公众号

“丽怡优先在一线城市和省会城市发展，同时也会倾注力量聚焦下沉市场和存量市场的改造升级。”锦江酒店（中国区）丽怡品牌负责人郭益波在接受采访时表示，前期造价不论一线、二线亦或是三线城市，价格都会比较接近。下沉市场虽然房价比较低，但是后期的运营成本，特别是租金和人力成本会比一线城市低很多，所以回报周期也会缩短。

除此之外，锦江酒店（中国区）副总裁&简约事业部总裁&7天品牌总裁蒲青山也表示，7天品牌发展重心：1、在一二城市发展旗舰店，以便在租金与收益相匹配的情况下留住一些优质物业；2、攻坚下沉市场将价格把控在合理价位，产品质量达到最优，从而在市面上同等产品中赢得到消费者青睐；3、朝向空白城市，比如与西部地区政府合作，打造走进乡村振兴经济主题。

五、酒店投资建议与展望

“未来旅游市场在各细分领域的发展方向，关键就是看旅游人口在哪里。”中国社科院旅游研究中心特约研究员吴若山表示，未来的旅游商品供给首先要关注的是下沉市场的需求。三四线及以下的城市人口占比接近80%，下沉市场消费潜力巨大。

针对这两年疫情对酒店行业的影响知名酒店投资人杨柳岸建议，1、进行分散式区域投资，目前疫情在不同区域不一定期地爆发，对区域性的生意带来了影响，而分散做项目投资，对投资人来说，能够在一定程度上抵抗不确定风险；2、加大潜城市投资，比如成都、重庆、苏州等“准一线”城市，酒店行业市场潜力相对比较大，投资价值也会比其他城市高。

综上，无论时代如何变迁，科技如何发展，酒店行业是刚需行业，酒店的模式可能会改变，但是酒店的本质不会改变。2022年需要酒店投资人更多地将目光着眼于大环境变化的核心，洞悉行业深层地基，抓住投资最优机遇。