如何看待三四线城市房地产调控

今年两会上，中央对于房地产行业的表述，一方面是侧重长效机制建立，促进行业平稳发展，另一方面是强调因城施策，并继续去库存。虽然没有直接提及“房价”，但是，“房子是用来住的，不是用来炒的”、“引导房地产投资行为、合理引导预期”的定调，反映了政府对房地产进行进一步调控的决心，即：坚决遏制投资需求、打击恶意炒房，促进房地产行业健康发展。

近期的宏观调控与以往不同：首先，政策不断升级，不仅对二手房市场特别是中介机构进行严厉的管控，在部分热点城市还祭出 “限改”、“限售”、“限离”等非常手段；其次，范围不断扩大，三四线城市也被纳入了调控范围，而以往调控的重点在于70个大中城市。为了对这些不同点进行解读，本文梳理了近期房地产宏观调控的政策内容，分析调控出台的背景，重点探讨三四线城市调控的原因，并对下一阶段房地产市场的走势做出预判。

本轮房地产宏观调控内容与特点

（一）本轮调控的重点内容

今年3月份以来宏观调控政策升级并扩围，具体内容整理成下表。从地域范围上来看，三四线热点城市也大规模步入调控范围，而且，不仅局限于地级市，部分行政区如张家口崇礼区也纳入调控范围。

表：本轮房地产宏观调控政策的主要内容

1. “限改”得到贯彻

“限改”即严格规范房屋的规划使用用途，不得随意变更，严禁“商办改住”。上海1月6日起暂停“商改住”类项目的网签，上海各个区内基本均已经严格执行；北京的相关政策则更为严厉，不仅严查“商改住”，而且限制新建以及在建商办类项目的出售对象不得为个人，这不仅仅是“限改”、也是直接“限售”。去年年中，在增加一线城市住宅供应的背景下，“商改住”即将通过行政许可享有住宅同类权益的传言甚嚣尘上，引发了一小波的投资热潮，此轮调控严禁“商改住”，意不在于收紧住宅供应量，主要在于打压投资，防止过度炒作引发泡沫，规范各类物业市场。

2.“限售”影响预期

“限售”，核心内容是购房人新购住房在取得不动产证必须满规定年限后方可进入二手市场出售。目前，青岛、广州、福州、杭州、厦门、北京等城市出台了“限售”的规定，各地政策对于持有年限等细节方面略有不同。限售短期内会对二手房市场产生直接影响，即引起供应量迅速紧缩，同时，通过打压投资需求，使快进快出短期获利的投资方式被坚决遏制。从成交量来看，对房地产市场看涨预期得到一定程度的缓解，但是否有利于帮助市场回归理性，尚待观察。

3.“限离”助力去杠杆

“限离”，即夫妻离婚一年内购房算二套，目前实施城市暂时只有北京和杭州，上海暂时还未明确发文，但利用“限离”来获取首套资格已经在银行贷款操作层面加强了审查，多家银行对离婚后立即买房申请购房房贷的批复时间延长。“限离”的作为政策工具，对于“改善型”需求非常不利，但是对于降低房地产金融杠杆、防控信贷风险，确实起到了一定的效果。

对一二线城市房地产调控已属常态，已经有很多学者和机构对此进行了分析，本文将重点对三四线城市的宏观调控的原因进行探讨。

为何要对三四线城市进行宏观调控？

（一）部分三四线城市房地产投资热度不减，较快上涨的价格影响市场稳定

继去年国庆假期期间20多个一二线城市重启限购限贷之后，新房、二手房成交量环比出现了比较明显的回落，同时这些城市的房价也得到了控制。但是，在一二线城市调控之后，这些城市周边的三线城市或其附属的县级市，在今年春节前后新房成交量大幅上升，统计局公布的全国新房销售面积在今年1-2月同比上升25%，以三四线城市为主的中部和西部地区同比分别上升了33%和36%。热度不仅体现在成交量上，这类城市的房价也出现了较快的上涨。据统计，北京、上海、深圳周边的三四线城市或者县级市，个别区域今年以来房价的同比涨幅平均超过60%。房价上涨超出预期，进一步调控非常有必要。

三四线城市或区域加入限购限贷队伍的一共19个，保定、沧州、廊坊、涞水、涿州、怀来、张江口等地是典型的环京津城市，镇江、嘉兴、句容、嘉善、滁州、苏州、无锡是典型的环沪宁杭城市，中山、佛山、东莞、珠海是典型的环广深城市。从区域上来看，三线城市限购的范围集中在一线城市的邻近区域。一线和强二线城市房价的快速攀升引发史上最严格的限购，导致部分刚需客户的迅速溢出，而投资资金亦迅速流向热点城市周边区域，炒热了当地楼市，价格攀升，市场开始出现供需失衡状态；另一方面，一线城市的规划利好也同时外溢，如张家口的崇礼区举办冬奥会原因，带来大量投资客户，短时间内市场迅速升温。而最近的雄安经济特区的设立，吸引了大量投资客。为稳定当地房地产市场秩序，确保房地产市场健康发展，调控在情理之中。

（二）产业支撑不足、人口导入能力有限，房价持续上涨乏力

三四线城市的房价上涨，并未体现城镇化进程和地区产业发展带来的人口导入，后期经济可持续发展及其对房价的支撑前景堪忧。例如沪宁周边城市无锡，辖区面积4628平方公里，2016年常住人口652.9万人，本市户籍人口比例为74.4%，经济虽然较为发达，但产业支撑度不足，主导产业优势不够明显。地处沪宁之间，外来人口导入能力有限。随着上海、南京、苏州等城市限购升级，刚需和投资需求向无锡等城市溢出。2016年底，无锡滨湖区某些高档楼盘单价已经飙升至3万元/平方米，这个价格远远背离无锡整体城市经济发展和当地居民收入水平的上升程度。

除环一线城市周边的热点三四线以外，也有经济欠发达区域的三四线城市步入调控范围。甘肃省天水市，虽然天水素有“陇上小江南”之称，但2015 GDP总额仅553.8亿元，在甘肃排名倒数第四。其农村居民人均可支配收入仅6006元，城镇居民人均可支配收入20809元。这样经济极不发达的一个地级市，市区房价达到8000-10000元/平，力压重庆、西安、长沙等省会或直辖城市。3月29日甘肃天水出台调控政策，降低公积金贷款额度。对房价严重偏离地方经济发展的城市进行调控，是政府向市场释放的警示信号。对城市进行房地产调控，必须分类调控、因城施策，且调控针对的城市，无大小之分，只要是市场存在一定程度的泡沫，必然会实施调控政策。

调控后市场总体方向的预判

总体上来看，三四线城市内部分化明显，和一线城市接轨的这部分三四线城市走在前列，可获得一线城市的人口、产业转移的利好。北京住宅需求外溢廊坊、深圳住宅需求外溢东莞、上海住宅需求外溢昆山嘉兴，这部分城市长期投资看好，住宅价格快速上涨，但是大起大落对于房地产市场健康运行非常不利，这部分城市是本轮调控重点，在经历限购限贷的调控后，需求端受到购房资格和信贷资格的双重遏制，预计市场的整体成交量会进入下行通道，而之前房价高涨的部分三四线城市，随着投资需求的散场，泡沫被挤出来，又因价格基数太高，房价会止涨乃至进入下行空间。

对开发商而言，在经历了一轮疯狂争地热潮后，应及时消化政府所传递的信息，在房地产市场调控逐渐升级的情况下，只有把投资开发与人口总量、城市总体消费能力和潜力做出预测，依靠一些关键指标，如土地泡沫指数（Land Bubble Index）对土地供应与去化情况进行动态长期监测，才能对房地产投资风险做出预判，避免过于激进而陷入风险困局。

纵观历次房地产调控，在调控初期效果都比较明显，有些调控政策的效应持续期可以长达两三年，但是总体来看，宏观调控存在一定副作用，往往陷入“调控政策出台-一段时期后价格报复性的上涨-调控升级-房地产市场成交清淡”的怪圈。并且如果经济对房地产业依赖度不减，“房地产成交清淡”，不仅影响地方财政收入，也影响地方经济发展。在稳定和发展之间追求平衡，既是中央和地方政府执政的主要目标，也将是今后一段时间房地产市场运行的主要基调。

本轮房地产宏观调控的升级和扩围只是表象，本质是市场主体即政府、开发商、购房者、投资客之间博弈后的新一轮平衡。资本的特性在于追逐利润，限购、限贷等政策可以阻止资本在一线、二线城市进行投资投机，但是无法阻止资本流向三线四线城市。为何经历了几轮宏观调控后，房地产投资依然热度不减？对三四线城市房地产市场的分析表明，房地产作为资产已经承载了超出其二元属性（即消费和投资）的基本功能。M2以每年10%以上的增幅在发行，实体经济处在转型期，市场上并没有更好的投资渠道保证各类资产保值增值的情况下，房地产被迫成为“资金蓄水池”。必须通过合理的土地、财税、金融、住房制度配置，有效的疏导房地产市场“资金蓄水池”流向更加需要资金的部门，否则，无论是对一线二线城市的调控进行升级，还是将调控扩围到三四线城市，都只能暂时控制住房价，并不能解决房地产市场稳定发展的根本问题。长效机制才是房地产市场健康发展的体制性基础。长效机制必须建立在政府对市场真实数据的把握基础之上，包括真实成交价格、交易量，成交类型、交易周期等，现阶段尤其应加大对土地交易热度情况的监控。只有在信息相对完备的情况下，才能找到房地产市场长效机制的关键要素，进而采用有效的政策工具，促进房地产市场健康发展。