楼市展望｜魔方CEO柳佳：大浪淘沙后住房租赁行业迈进良性循环

2021年，曾经一路狂飙突进的中国房地产企业第一次大规模遭遇了资金链考验。面对这次挑战，房企将如何寻求破解之道，对新的一年，他们又会怎么研判？

澎湃新闻独家约访多位中国领军级别的房企高管，试图从他们眼中寻求中国房地产市场未来的发展之道。

魔方生活服务集团CEO柳佳

房地产市场平稳健康发展离不开住房租赁市场的规范发展。

“‘爆雷’的现象要辩证看待。每个行业从崛起到壮大，必然是要在历经野蛮生长等重重考验后，才能从不规范逐渐走向规范。”近日，魔方生活服务集团CEO柳佳在接受澎湃新闻专访时如是说道。

柳佳提到，2015年前后，地产开发商、中介经纪机构、酒店等背景的企业以及各路资本都在迅速涌入长租公寓市场。长租公寓的品牌数量和在营房量激增，行业百花争鸣的同时避免不了鱼龙混杂的现象。而疫情的突发，无疑加速暴露了一些企业商业模式的脆弱性。

可以看到，近两年来，市场上包括蛋壳、青客、鼎家等多家长租公寓连续“爆雷”，一时间，市场上对于长租公寓的看法变得谨慎。

不过，对于行业出现的“爆雷”情况，柳佳认为，对于行业的整体环境而言，“爆雷”并不完全是一件坏事，它也在向我们传递大浪淘沙的积极信号，不符合市场需求和民众期待的企业必将被淘汰，这是亘古不变的商业规律。而剩下的企业，必将会在风暴的洗礼、行业的规范中迈进良性循环时期，守正创新，稳健发展。

对于企业自身来说，柳佳表示，只有练好内功，才能在不确定中找寻确定，有能力在面对风浪时仍然能够破浪前行。长租公寓行业在经历过疫情大考后，也出现了明显的并购整合趋势。魔方在近两年获得了高速发展，房源管理在2021年底已突破10万间。

“作为住房租赁行业的头部运营商，魔方在深入推进企业并购进程的同时，也在持续深耕一二线城市的住房租赁市场，因此大规模并购后的多元协同之路将会是魔方短期内需要交出答卷的命题。”柳佳说。

展望后市，柳佳认为，2022年，在国家大力提倡租购并举，重点培育住房租赁企业机构化、规模化长效发展的政策指引下，行业将迎来全新的发展机遇。

以下为澎湃新闻对柳佳的专访实录：

澎湃新闻：对2022年住房租赁市场发展趋势的看法？

柳佳：首先，住房问题关系民生福祉，大力发展保障性租赁住房将仍是行业主旋律。2022年，对于保障性租赁住房的认定标准、产品规划、租金管控以及金融和财税支持等方面的政策都会因地制宜逐步细化。

其次，随着租赁住房市场的成熟，将形成保障性租赁住房和市场化改善型房源互相补充，共同发展的多层次供应体系。除了保障性租赁住房之外，市场化改善型房源仍将是多元化市场供给的重要部分，也是助力广大人民群众从“住有所居”迈向“住有宜居”的重要力量。

最后，得益于近年来国家对住房租赁事业的支持，市场经营环境持续向好。2022年，是“十四五规划”承上启下的关键之年，相信会有更多的企业深化调整发展策略，特别是“运营为王”的住房租赁企业，仍将从自身优势出发，夯实运营基础，为更多市场参与主体提供运营赋能，实现行业有序发展和多方共赢。

澎湃新闻：疫情两年时间以来，住房租赁行业经历了哪些变化？

柳佳：疫情的考验让很多的同行如同流星一般转瞬即逝，也让一些坚守服务本质和长期主义的企业走得更远。总体而言，我觉得可以从以下两点来概括：

一方面是市场的优胜劣汰。2015年前后，地产开发商、中介经纪机构、酒店等背景的企业以及各路资本都在迅速涌入长租公寓市场。长租公寓的品牌数量和在营房量激增，行业百花争鸣的同时避免不了鱼龙混杂的现象。而疫情的突发，无疑加速暴露了一些企业商业模式的脆弱性。他们在发展过程中过于追逐短期利益，企图通过规模的急速扩张来实现快速盈利，从而忽视了自身经营能力的打磨。一旦遭遇变数，便容易陷入经营危机之中。

另一方面，是市场秩序的正本清源。一则离不开国家对租赁住房市场秩序监管的进一步加强。约束意味着企业的发展有章可循，政策引导是行业走向秩序化、规范化长远发展的必要条件。二则离不开企业自身行业基本功的扎实积累。我一直认为，企业能否有效应对经营过程中的重大危机，不在于临时的变革创新，而取决于稳扎稳打的行业基本功。要想在风浪中生存，我总结了五个基本点，我称之为魔方“五力模型”。

安全防范上，是守护住客的“男友力”；资金管理上，是抵御风险的硬实力；产品品质上，是一如既往的活力；售后服务上，是陪伴到底的耐力；人才培养上，是和而不同的凝聚力。

魔方的租客中年龄在20-30岁的占比近63%，因此我们的管家、店长也以95后居多。如何调动年轻人的服务积极性，让他们的服务更有创造性，更有价值，是魔方培养人才、提升服务不断的探索。我们会周期性地安排半个工作日，让全国一线的工作人员通过线上线下相结合的方式接受“全员服务培训日”的学习，帮助员工牢记服务初心。

“五力模型”是企业非常核心的底层运营管理能力，只有练好内功，才能在不确定中找寻确定，有能力在面对风浪时仍然能够破浪前行。

澎湃新闻：如何看待住房租赁行业出现的“爆雷”情况？

柳佳：“爆雷”的现象要辩证看待。每个行业从崛起到壮大，必然是要在历经野蛮生长等重重考验后，才能从不规范逐渐走向规范。对于行业的整体环境而言，“爆雷”并不完全是一件坏事，它也在向我们传递大浪淘沙的积极信号，不符合市场需求和民众期待的企业必将被淘汰，这是亘古不变的商业规律。而剩下的企业，必将会在风暴的洗礼、行业的规范中迈进良性循环时期，守正创新，稳健发展。

澎湃新闻：疫情以及长租公寓爆雷“余震”下，公司主动采取了哪些应对措施？

柳佳：战略布局上，魔方每年都会依据市场需求、企业现阶段发展特征制定集团战略，以确保集团上下劲往一处使。长租公寓行业在经历过疫情大考后，出现了明显的并购整合趋势。在此期间，魔方也将许多理念与我们一致的品牌整合在一起，共同为稳定租住秩序发力。凭借扎实的运营基本功，魔方在近两年获得了高速发展，房源管理在2021年底已突破10万间。产品研发上，魔方协同布局了多条产品线，有服务都市白领的“魔方公寓”，专门为企业员工住宿提供综合性解决方案的“9号楼公寓”，还有主打文艺轻奢路线的“魔尔公寓”。差异化的产品可以服务于不同需求的租住人群，确保每个人都可以在魔方找到适合自己的房子。管理运营上，魔方深知信息技术发展的效能是人力不可比拟的，因此非常重视IT实力的自主研发，现阶段已成功推出“魔方智联”公寓智能运营平台，不仅可以赋能集团管理的降本提效，还可以向外输出为公寓社区运营商提供数字运营、智能物联、业财一体等数智化解决方案。人才治理上，魔方学院建立了有层次、有梯度的创新型学习组织，通过打造全方位人才发展路径，创造健康有序的人才任用机制，为员工发展提供广阔空间，为魔方优质服务筑造人才基石，也为行业的可持续发展创造长远价值。

澎湃新闻：2022年公司有何发展思路？面临哪些新的挑战？

柳佳：2022年，在国家大力提倡租购并举，重点培育住房租赁企业机构化、规模化长效发展的政策指引下，行业迎来了全新的发展机遇。党的十九届六中全会指出：实现高质量发展是我国经济社会发展历史、实践和理论的统一，是开启全面建设社会主义现代化国家新征程、实现第二个百年奋斗目标的根本路径。魔方紧跟政策航向，2022年将围绕“高质量发展”的全新集团战略，以更高品质、更快拓展、更强组织为抓手，为行业持续创造价值。

新的历史阶段，必然会面临新的挑战。作为住房租赁行业的头部运营商，魔方在深入推进企业并购进程的同时，也在持续深耕一二线城市的住房租赁市场，因此大规模并购后的多元协同之路将会是魔方短期内需要交出答卷的命题。

自2009年魔方的第一家门店在南京开业，至今已13年了。13年的时间意味着树苗可被栽培为有用之材，而孩童也能长成朝气蓬勃的少年。魔方自成立的第一天起，就一直想为城市青年提供高质量的租住产品。所以一路以来，魔方不仅在新产品的研发和迭代上下了很多功夫，也在旧项目的改造和升级上做了很大的投资。2021年，魔方完成了全国范围内20余个空间提升项目，为空间与人创造更多的交互，也为业务发展寻求全新价值增长点。2022年，我们有信心落地更多项目的升级改造，为市场提供更多高品质的租住产品，持续深耕长租公寓的精细化运营之路。