楼市展望｜中原集团总裁施俊嵘：今年楼市将在调控下筑底回稳

2021年，曾经一路狂飙突进的中国房地产企业第一次大规模遭遇了资金链考验。面对这次挑战，房企将如何寻求破解之道，对新的一年，他们又会怎么研判？

澎湃新闻独家约访多位中国领军级别的房企高管，试图从他们眼中寻求中国房地产市场未来的发展之道。

中原集团行政总裁及中原地产（中国内地）主席施俊嵘

2021年是不平凡的一年，楼市从上半年部分城市房价上涨过快受到“约谈”，到下半年房地产市场不断降温，走出“过山车”般的走势。在市场中扮演中间人角色的中介企业也在市场变化中寻求自身发展。进入2022年，市场又将如何变化，从头部中介公司口中或可一窥究竟。

2021年底，中原集团主席施永青发布内部文件指出，近期，中国房地产市场风起云涌，中原作为地产代理，亦处境恶劣。为了应对这场不一样的风暴，股东召开了一次特别大会，决定重整公司的人事部署。

在这次人事部署中，施永青的儿子施俊嵘再担要职，身兼中原集团行政总裁及中原地产（中国内地）主席。如今，年仅34岁的施俊嵘已独立掌舵中原集团这艘大船。

近日，中原集团行政总裁及中原地产（中国内地）主席施俊嵘接受了澎湃新闻（www.thepaper.cn）的专访，在谈及2021年楼市从局部过热到整体趋冷，公司如何应对时，施俊嵘表示，公司一直采取相对灵活的管理模式，所以当遇到市场变冷的情况下，很快就会做出反应去适应市场，不断根据市场的变化，来调整团队的战略方向。当市场没有这么大容量的时候，盲目地增加自己的规模也不会解决问题。一旦看到市场回暖的苗头，市场的蛋糕会重新扩张的时候，也要快速地去做出反应，增加团队规模，以占据更高的市场份额。

只是当前，在疫情以及市场下行的影响下，施俊嵘认为，整个行业存在着很大量的业务员和生产力，但是蛋糕不够大，所以出现了内卷。其判断未来会有大量从业人员离开这个行业，因为以今天的市场是容不下这么多业务员的，会有一个淘汰和洗牌。

对于2022年房地产市场趋势，施俊嵘预判，楼市将在宏观调控之下再度趋于平衡，筑底回稳。2022年各主要城市及全国新建住宅销售面积将小幅回落。由于一二线热点城市2021年的基数较高，而弱二线城市市场整体下行，因此其预计一二线城市总体将回归正常年份水平，成交量预计总体会有所下跌。而三四线城市基本面弱于一二线，如果没有政策支持，可能会出现比较大的跌幅。

以下为澎湃新闻记者对施俊嵘的专访实录：

澎湃新闻：2022年你觉得整个楼市的情况会是怎么样？

施俊嵘：我认为，楼市将在宏观调控之下再度趋于平衡，筑底回稳。同时我预测，2022年各主要城市及全国新建住宅销售面积将小幅回落。由于一二线热点城市2021年的基数较高，而弱二线城市市场整体下行，因此我预计一二线城市总体将回归正常年份水平，成交量预计总体会有所下跌。而三四线城市基本面弱于一二线，如果没有政策支持，可能会出现比较大的跌幅。为了实现稳定市场的目标，我预计将来会有针对三四线城市稳需求的政策出台，最终使全国新房市场销量保持稳定或微幅下跌震荡。

澎湃新闻：疫情这两年时间以来，中介行业经历了哪些变化？

施俊嵘：我觉得行业比较大的变化，一个是因为疫情，让行业更加注重互联网的运用。当然，在没有疫情的时候，其实就已经在往这方面变化了，只是疫情给了一个加速。而更大的变化，应该是去年下半年市场的下滑，再加上之前有很多加盟公司出来，其实整个行业存在着很大量的业务员和生产力，但是蛋糕不够大，所以出现了内卷。我判断未来会有大量从业人员离开这个行业，因为以今天的市场是容不下这么多业务员的，就会有一个淘汰和洗牌，所以现在很重要的就是留住精英团队，因为只有精英团队才能适应今天的市场。

澎湃新闻：2021年楼市从局部过热到整体趋冷，中原采取了哪些应对的措施，2022年又面对哪一些新的挑战？

施俊嵘：公司一直是采取相对灵活的管理模式，所以当遇到市场变冷的情况下，很快就会做出反应去适应市场，不断根据市场的变化，来调整团队的战略方向。过去40年来，一旦市场有变化起伏，我们都会有这样的举措，这是一个适应市场的做法。当市场没有这么大容量的时候，盲目地增加自己的规模也不会解决问题，所以公司这样的管理策略，我觉得还算是比较成功的。遇到风浪的时候，有些企业会出现资金链不足的问题，有可能最后是整个市场去承担结果，或者是投资者去承担结果，这对于市场是不健康的。

未来的市场存在很多不稳定性，在发展策略方面，我觉得还是以稳为主调。当然，一旦看到市场回暖的苗头，市场的蛋糕会重新扩张的时候，也要快速地去做出反应，增加团队规模，以占据更高的市场份额。

澎湃新闻：对2022年整体行业的一个趋势，中原会有怎么样的发展思路？

施俊嵘：我们会尝试用不同的模式去增加整体的战斗力。经过了前两年公司的一些改革，现在大家都更注重成本的管理了。而在新的一年里，我们也将更加积极地去进行创新和开拓思路，去探索一些新的运营模式。其中包括我们的藤云（中原集团旗下整合营销渠道），以及合伙人制度，其实是以不同的模式去整合各方面的力量和资源，努力做更多的尝试，去做好一手和二手的生意。