城中村自建房调查（2）建一栋房子要花多少钱

当城中村村民不断转化为城市居民时，他们也就从劳动耕作的生产方式转化为另一种空间生产方式：在自己的宅基地上建造房子，解决生存问题。这时他们的自建房就以一种空间生产的方式介入到社会关系中，改变着现有的城市空间关系。因此一个城市的空间不只是由政府、地产发展商、城市居民、同时还有城中村的村民共同塑造而成。而城中村的自建房包含着复杂的现实：历史的遗留问题、国家政策问题、人与人的社会关系问题、地理位置的复杂问题等等。那么，自建房是怎么建造起来的呢？

水泥搅拌车进入赤沙村

土地的征收

从2002年10月1日开始，广州海珠区所有的本地村民都变成了城市居民。村民原来的农业补贴因为身份的转变而消失，享受不了农村补贴，又获得不了与城市居民一样的待遇。于是赤沙村和小洲村的村民都变成“还需要靠农业为生的居民”。

小洲村，位于广州市海珠区，是广州城区内发现的最具岭南水乡特色的古村寨“小洲”，2000年开始已被列为广州市首批16个历史文化保护区之一，并被评为广东省生态示范村。小洲村村民世代以种果为生，果树成片，瀛洲生态公园与附近的果林共约2万亩，素有广州“南肺”之称。由于古村落和广州南肺的保护，小洲村发展很缓慢，各种工业都不得进驻小洲村，古村内的建筑高度规定为两层半，外围是三层半。村民他们说：他们是海珠区最贫穷的一个村落。

“保得了你的肺，就保不了我的胃”这是小洲村村民经常挂在嘴边的一句话。

卫星地图上小洲村与万亩果园关系

中央政府2008年提出全国各地农村土地确权、登记、颁证工作：完成集体土地所有权、集体建设用地使用权和农民宅基地使用权等三权的登记发证工作，2009年开始土地确权试点，计划2012年底完成农村集体土地确权工作。土地在未确权之前，政府征地主要还是跟村委商量。而确权之后，村民们拥有相应的土地证，征地时只能跟对应的村民商量。

正是在土地未确权之前的2012年，万亩果园被征收，涉及到海珠区很多村子，而小洲村是征地最多的一个。政府当时承诺每征地10亩，会有1亩划给村民用作商业用地，作为生活发展，3年内红线(1亩划给村民用作商业用地)不落地，有生活补贴。而如今，村民既没有得到商业用地，也没有得到相应的生活补贴。

海珠区大沙村马路边标语

改建与抢建

2013年底起到2015年，整个海珠区的城中村自建房都放开了管理，一方面可以默许建到5层半，另一方面是在原来3层半的基础上加建。还有超过5层半的建筑都陆续出现，只要有一家这样做且没有被制止，其他家就会跟上脚步。那一两年里，自建房开始疯狂生长，连同那些本来没有明确土地所属（没有宅基地证）的地方也开始建设。

那个时期是各个村庄的抢建黄金时期。一般城中村改建房子都先要做危房鉴定后才可以申报，然后报有关部门备案，排期改建。同时有规定建筑往外出挑不能超过街道三分之一，建筑高度不超过15米（或三层半）。但那段时期由于有太多的房子同时想要改建，根本无法按程序与规定实施。而且抢建的速度很快，一般只要半年时间就能剪好。过了2015年，由于政府监控变严，失去了抢建的机会。

赤沙村自建房

抢建时期，各村都处于全面施工状态，场面混乱，城管巡逻频繁。城管不够人手，就让警察盯管每条巷子，留意出现的沙堆。如果发现违建，先报给街道办，街道办再上报城管，由后者处理。若有城管过来拆违建的房子，违建的村民只能看着违建房子被拆掉。如果在城管过来前，完成抢建工作并且把排栅拆掉，把施工现场清理得没有痕迹，城管就不会处理，因为这会被视为是既定事实，而不予以拆除。如果严格按照规定，这些踩线的违规建筑是要被拆除的，但是因为抢建现象太普遍，执行起来工作量太大，城管能做的也只是频繁巡逻以提前制止抢建，并去拆除那些特别明显的违建。

2008年小洲村（左）2017年小洲村（右）

随着小洲村附近的大学城进驻，以及果园被征收获得补偿后，村民开始在宅基地上改建房子，出租给学生和画室使用，而大部分建房子的钱都是借来的。等房子建起后，小洲村的画家开始离开了，租房子的人也减少了。主要是因为小洲村由原来的古村落变成了钢筋水泥森林，画家们觉得没有了以往的情怀而选择离开。画家和村民开始互相埋怨。

其实，不少小洲村的村民都面临着生计问题：由于多年来种植水果的收入很低，而古村的保护让小洲村像旁边的土华村一样进驻工厂，村民多年来生活都很贫困，有人说一年的收入还不到1000元，连小孩读书都要借钱来解决。村民表示，大部分建自建房的钱都是借来的。

那么，城中村的村民自建房的资金来源在哪里？建造成本如何？自建房又是如何建造起来的？

建筑包工头的施工图与房东的清单

在赤沙村，我们认识了一位特别细心的房东。2007年，他把一栋两层带院子的旧房子改建为六层的新房子。建完后他整理并保留了当时所有的文件与费用单据。既有城管部门发出的两份“责令限期改正通知书”，也有当时购买材料的名片和清单费用，甚至细到配了多少把钥匙，花了多少钱都有单据保留。我们整理了这份清单，对每一笔支出的材料和人工费用进行了确认。还有一位在广州城中村建房十几年的建筑包工头，跟我们讲述了建房的过程与技术。

房东宅基地证（上），新旧平面图对照（下）

建造与成本

本文开头的动画中，呈现了整个建造过程与成本的关系。可以看到花销的过程：第一笔花费是花100元购买报建调查审核表，隔了一个多月审批下来后，房东开始拆掉旧房子，并与建筑包工头签订建房合同，之后房子一步步被建造起来，花费也越来越多。

在2007年，如果包工头包工包料的成本是每平方米700元（现在包工包料是每平方1200元左右），这个660平方米的房子的建造成本就为46万元。而房东为了节省成本就只让包工头负责建造，自己购买所有材料，这样整个建造费用为36万多元。

建筑外部照片与模型

房东说：至于买建材如何才能省钱，主要是根据泥水师傅开出的购买清单再重新算一遍，算一个更接近实际用料的数额。一般来说，泥水师傅怕用完了要耗时间追料，开的数目比实际用料要多一些。如果是包工包料，泥水师傅会帮忙节约材料，因为节省下来的钱可以归自己所有。当然选择便宜的材料能省更多的钱。

在建造的8个月过程中，完成整个砖混结构所花的费用还不到一半，到了装修时就用钱很快。房东说，经常借了几万块钱回来，一两天就没有了。但没钱了也有办法应对，只要手上有十几万就敢建房子，后面再借钱周转。一般按进度先支付建筑工人的费用，材料可以先拿货记账，只支付部分款项到最后再结清材料费。

小洲村的村民主要的建房资金来自政府征收果园后的征地补偿，虽然补偿不多，但如果没有这个补偿就很难建起新房子。除了这些补偿，村民还要去借钱，大多是跟亲戚借钱，也有去银行贷款的。银行会先过来看看房子和证件，然后拍照以确定是贷款人的房子，最后会评估物业情况来确定贷款数额。

而房子建好后大概几年就可以回本，若一层五个房间，每间400元，共六层，那每月就有12000元的租金收入，一年就有144000的收入，只要3年就回本了。

材料汇总图

我们根据清单中涉及的所有建造材料，画出了一个材料汇总图。把一栋六层的建筑还原为一个个原材料时，似乎能在材料和现实之间建立起一种联系，也会对建造有一个不同的认知。然后，我们对其中两种材料的使用进行了详细的描述：1）给排水与供电系统，2）砖的成本与数量计算方法。

给排水与供电系统

空间使用与成本的关系

82500块砖是一个什么概念，如何去度量这样一个数量？按照包工头的算法，每平方米的墙面需要70块砖，我们计算了整个建筑的墙面面积，结果发现比实际购买的82500块多出了大概一万块砖。于是，我们发现在实际的空间使用中，有一些很具体的成本使用情况与节省方法。

砖使用数量计算

比如这个房子室内部分的墙壁是没有铺瓷砖的，虽然省了钱但是影响到了租房，租客只好在墙壁上贴胶纸防止白灰的脱落。为什么要在走廊、楼梯铺瓷砖呢？主要的考虑是外面的墙壁是公共的地方，贴了瓷砖就不容易弄脏，不需要维护。

建筑室内空间

另一个细节是厨房与厕所一体，为了省钱厨房不装洗手盆，因为直接在厕所的水龙头用盆装水就可以。而厨房与厕所没有分隔，那会出现这样的情况，当有人在厨房时，其他人就不方便去上厕所。

一间房间的建造成本与使用情况

上面这张图上，可以看到每个材料的成本，以及成本与空间使用间存在的问题。

这个建筑的外墙瓷砖总共是5000块左右，比较便宜。而现在建房子，外墙瓷砖就要花2万左右。以前没什么钱，而且当时也流行这种风格的瓷砖。防盗网有两种形式，一种是价格贵一些的外凸防盗网，可以作为阳台使用（晾晒衣服），现在为了室内更大的使用面积已不再建造阳台。另一种只是纯粹的防盗网作用，价格较便宜。

建筑外立面成本分析

包工头给我们看了他过往参与过的自建房工程的平面图，有不少工程还是同一个房东。我们发现有两个与这间房子的户型极为相似，仔细比较就可以看出包工头对户型布置的思考历程。

三个住宅的平面布局分析（gif）

城中村自建房的包工头设计户型时都非常实际，通过控制房间数量和质量，结合不同房东的需求进行户型布置，在有限的地块里，用最省钱的方式为房东获得最多的租金。

包工头经常说“这里摆个床2米，加一个开门的衣柜总共2米5；厕所最多1.3米，厨房放1米到1米3的灶台就可以。”通过家具的摆放和人的活动定下面积最小类型，这就是包工头的空间设计方法。

（本研究参与人员包括：许志强/广州大学建筑与城规学院教师；陈洁琦/城外建筑事务所建筑师；曾一凡、李振南、卢秋莹、陆晓岚/广州大学建筑与城规学院学生）