深圳湖贝更新：少拆少迁，新旧共生的新模式探索

深圳改革开放前20年，罗湖区以紧邻香港的优势，沿着广九铁路线，率先开发了人民南路以国贸大厦为标志的商贸区、以蔡屋围各大银行及后来地王大厦组成的金融区、以东门老街为中心的商业闹市区。这三块构成了罗湖区的金三角，也是早期深圳的时尚热闹中心，加上罗湖有几栋高层大厦喜用金色，一时有金色罗湖之称。

进入二十世纪，福田、南山先后崛起，科技、文化、旅游等新产业的风头逐渐超越罗湖，城市发展重心西移明显。2010年深圳总体规划一度确定前海是福田中心之后的深圳未来重心，深感被边缘化的罗湖强烈要求，把罗湖与福田圈成一个能和前后海并列的大中心和双中心。正是这种不甘落后的心态让罗湖痛下决心，继前几年提出罗湖金三角的振兴计划后，这次十三五又提出上百个城市更新项目，要在五年内建设一个全新罗湖。

一个重整活力和声望的罗湖，是靠大量的拆旧建新能达到的吗？是的，罗湖老了，街道相对狭窄，停车位也不够，对新产业新企业的吸引力不足了。但罗湖大量铲除老旧建筑，建成福田、南山一样的新物业，就能将城市重心西移的趋势扭转或缓和吗？这是罗湖区城市更新必须要面对的问题。比如罗湖在商业综合体上从来都是领先的（从国贸免税商场、天安商业、东门百货到近十年都是领先的万象城、KK Mall），拥有最高摩天楼的记录也是最多的（从国贸、地王大厦到京基100和更疯狂的H700计划），如果这些最高摩天楼、最时尚的商业综合体都不能聚拢罗湖的人气和信心，那么通过城市更新产生更多同质甚至更贵的摩天楼和商业综合体，是不是就管用呢？

这就需要追问并精确诊断清楚，到底是什么因素导致了罗湖与福田、南山之间此消彼长、城市重心不断西移的现象？

第一重要的是地理空间元素，原来导致罗湖兴旺的铁路＋口岸交通，被更多往西（靠近珠江口从而更便捷与香港及内陆沟通）的交通连接（依次是广深高速＋皇岗口岸、地铁＋福田口岸、西部通道＋深圳湾口岸）所取代；

第二是产业及人才元素，地域相对狭小的罗湖凭借口岸、深圳墟和老宝安县政府所在地的基础发展娱乐、商贸和金融办公可以一时风生水起，福田、南山幅员相对宽广则更多发展工业，通过工业升级迅速发展高科技产业并吸引了大量产业创新前沿的人才。

这两方面原因包含的时空发展趋势都不是人力因素所能左右，也非关房屋及基础设施的老旧，因而目前罗湖遍地开花的拆旧建新就不可能对症施治，而如此大规模的外科手术式的拆建，给罗湖这位老弱病人带来的可能是更大的风险，并可能干净地切除了唯一能够与其它新区竞争的优势——这个优势也是其劣势，就是老旧与久远，完全视乎价值判断。

拆旧建新的代价

或者有人会说罗湖的老旧过时了，旧的不去，新的就不可能来。大规模城市更新正是剔除老朽以便新生。比如说横穿特区内三区的深南大道，罗湖的深南大道沿线没有旷阔的绿化带及公园，不借助湖贝城市更新项目把深南路边的大楼和古村拆了，沿线就永远无法有开阔漂亮的公园绿地。

消灭脏乱差的城中村与古村环境，让这片包括有罗湖区政府物业在内的老旧建筑升级换代成高大上形象，并为罗湖深南大道增加开阔绿色视野，这大概是罗湖区政府推动湖贝城市更新，并接纳现有大拆少留方案（将近40公顷更新范围内拆除70万平米现有建筑、仅仅保留张公怀月祠堂及周边约56%的古村）的主要原因吧？

那么罗湖区要付出的成本有哪些呢？

第一：环境的。拆除70万平米现有建筑要产生大约100万方建筑垃圾，并在地库开挖中产生约200万方渣土，两者相加多过光明滑坡造成灾难的渣土；

第二：社会的。拆除古村和城中村会让大约4万住户居民必须搬离，有些已经在这里居住20多年，拆掉的是他们为深圳服务并繁衍抚育第二代的故乡，可能会造成不小的社会扰乱，影响到居民居住权利的保障和“来了就是深圳人”的认同感；

第三：经济的。低端服务人口的离开会加大城市服务成本，加重因为长距离上班通勤带来的交通拥堵，损害城市效率和健康；

第四：文化的。湖贝的空间可以帮深圳上溯到600年前的历史，而老旧但处于中心或许就是罗湖最独特的（与其他区相比）并可再利用的文化历史资源。

这四方面的成本如果能够量化相加，相信会比罗湖从中得到的地价及形象收益高得多。

新旧共生的好处有哪些？

那么在罗湖区政府关于景观等方面的预期和所付出的成本之间，还有什么办法能趋利避害提供更优的综合效益？

这就是土木再生研究团队在开发商方案基础上所做的研究与改进。首先满足区政府的三点需求：

1）脏乱差环境改善，在不全部拆除古村和城中村房屋及街巷的前提下能否做到？

答案是当然。这里面包括迷你消防系统进入湖贝狭窄街巷、老房子结构安全加固及卫生、燃气设施的进入、下水道改进。这些经验措施在其它治理好的城中村和古村古镇都应用得非常普遍，比如深圳水围、皇岗和外地的岭南新天地、乌镇、丽江。

2）现有物业落后面貌能否改进？

这个也是肯定可以做到，开发商的全新项目（比如万象新城）和老旧物业（湖贝古村）通过综合整治品质提升后并置在一起，其形象面貌不仅仅有焕然一新感，也有岁月痕迹被精心擦拭后的历史质感沉淀其中，这就像京基100在混搭华侨城loft创意园区、华润万象城混搭上海新天地或田子坊的感觉，这比所有全新高档商业综合体更加有文化特色，为罗湖增添更多逼格。

3）罗湖区的深南大道能否因为这个项目而有景观上的飞跃？

原开发商方案正是基于这个考虑把湖润、湖臻两栋高层住宅楼拆除，并把湖贝古村剩余部分与深南大道之间做成130米宽的开敞公园。但在不付出高昂拆迁成本拔除两栋大厦的前提下，就现有80多米的开敞空间能否做出更独特和有影响力的景观？调整方案给出的建议是，将现有80米敞口做成也许是深圳最长的台阶花园，让大家穿过绿化树木、拾级或无障碍地缓坡而上，跨过湖贝路，以一种环村城墙的二层系统来俯瞰、环游和进入格局完整、新旧杂糅的古村，或者通过这个二层系统进入周边的商业及社区。这样一种先抑后扬的古村体验效果，肯定比将低矮的古村通过130米开宽公园直接敞开在深南大道上要独特和吸引人得多，因为绿化景观从来不是以开阔宽度来取胜。

新旧共生还能有哪些惊喜？

在主要满足区政府这三项期望的基础上，调整方案还有更多超出预期的贡献：

1）保留和继续使用罗湖文体公园原有高大绿化树木部分，减少不必要的因为开发对公共资源的侵扰；

2）保留和继续使用中兴路等绿化市政设施良好的道路街巷，减少基础设施的浪费投入和步行友好区域的不断减少，并通过空中各种步行、自行车和创新的个人捷运系统来立体舒解交通问题；

3）在村民与各业主拆迁赔偿预期、开发容量不变的前提下，保留一半物业免于拆除，就是为政府增加了15万平米以上的保障房资源，帮助政府更好完成保障房任务，并且尽可能减少拆迁对原有社区与居民、原有特色经营和服务的侵扰和冲击。

4、在过去一年关于湖贝的各种专业和公众讨论，已经将湖贝更新推到了全国关注的视野中，新旧共生方案的探索相对较为周到地响应了村民、开发机构、部分居民、历史文化及社会关注者对方案的期待，也是罗湖众多更新方案里的创新探索。

新旧共生的困难有哪些？

凡是创新都是利弊相随，新旧共生方案有哪些困难要克服的呢？

1）通常只有综合整治（不拆）和拆除重建（拆）这两个极端模式的城市更新政策，能否接纳这种新旧混合模式？这需要更新主管部门在政策上做出调整，而这种基于实践需求的反馈，恰恰能在逻辑上、价值观上和利益关系上更系统清晰地完善城市更新的一系列制度安排，这也是开放创新的深圳必定会探索的方向。

2）技术及规范的突破，比如更新项目挂牌出让规定是净地如何兼容保留物业、覆盖率过大是否有问题、不符合日照标准的村民房能否做保障房、保留老旧物业年限及安全确认都复杂、消防人防相关限制能否放宽、屋顶花园开放管理权属等等问题。这些技术及规范问题可能带来一些麻烦，但这些麻烦相比大拆除大开挖造成的资源浪费、渣土场环境压力及社会服务成本及效率的影响来说，是更值得面对和去解决的小麻烦。

3）不习惯也没见过这样的修旧共生的更新方式，不想尝试未知做法及其风险——这种思维观念上的惯性和自我设限，才是这种更新方式推行的最大障碍。但这不恰恰是罗湖区要解决自身相对被边缘的关键吗？只有建筑的更新，没有观念做法上的创新，罗湖谈不上自新，更谈不上再现昨日辉煌。

与“城市共生”的双年展主题相呼应

3月20日深港城市建筑双城双年展发布新一届展览主题是“城市共生”，展场确定在南头古城城中村。罗湖区能探索城中村更新的新旧共生模式，将是对这个展览主题的最好回应。

（本文转载自微信公众号“土木再生”，由公众号授权转载）