烟台一小区不动产登记“同房不同命”：部分系自盖小产权房

不动产登记是《物权法》的基础内容。早在2007 年《物权法》出台时就明确提出不动产实行统一登记制度，目前不动产统一登记正在全国加快推进中，始料未及的是，在烟台新世界花园发生了“房中房”，开发商在大土地证以外的土地上自盖小产权房销售。

“同在一个小区，为什么会有不一样的结果？有的房子能办不动产登记，有的房子却要等开发商补缴土地出让金，更有的房子一点可能性都没有。”3月8日，烟台新世界花园小区的业主代表向中国房地产报记者表达了他们的不满。

2016年9月20日，烟台市不动产统一登记开始，自那时起，不动产权就成了新世界花园小区5000名业主的同一心病。如今，在经过了联名维权、长达数月的等待之后，业主们终于等来了国土部门的答复：部分楼号业主可以持房产证进行登记落宗，部分楼号业主需要等待开发商补缴土地出让金后进行不动产登记，少数楼号则不能登记。一时间，几家欢乐几家愁。

就此事，中国房地产报记者联系了烟台市有关部门，得到的答复是不动产权登记落宗情况太复杂，要视具体情况而定。

无法登记？！业主懵了

“这个结果还是经过我们不懈努力争取得来的，最开始，新世界花园小区的所有业主都没法办理不动产登记手续。”宣萱是该小区业主维权群的群主，本来热心肠的她一谈起不动产登记，“心就拔凉拔凉的”。

新世界花园小区有5000名业主，是烟台市内比较大的一个社区。2016年9月20日，烟台市不动产统一登记开始，直到这个时候，小区的业主们发现，他们没法进行不动产登记，房产证就拿在手里，不动产交易中心的办事人员居然连看都不看。

“你们小区土地有问题，不动产登记办不了！”不动产交易中心窗口办事人员告知新世界花园小区业主们。

业主们详细询问得知，小区由山东园城实业集团有限公司开发建设，其是以出让方式取得了该地块的国有土地使用权，地块土地面积为21公顷，规划用途为住宅，土地使用年限自2002年9月18日至2072年9月20日。该公司经批准，在上述地块上建设商品房，建设工程规划许可证号为（2002）烟规建字432号，施工许可证号为烟芝建开字（2003）第006、007、008号，并经烟台市房管局批准预售，取得了商品房预售许可证。但是，园城集团在项目开发时未及时缴纳土地出让金，因此，国土部门未给其办理土地证，致使广大业主无法取得国有土地使用权。由此，该小区广大业主的住房无法转让、继承，亦无法进行抵押贷款等。

业主们没法理解国土部门的解释，小区早已竣工，业主早已入住，连手里的房产证都是政府发的，现在又说开发商手续不齐？那小区当初兴建、销售的时候为何主管部门不管不问？既然土地主管部门已经为山东园城实业集团有限公司办理了国有土地使用权证，那么，园城集团就已经完全取得了该土地的使用权；至于园城集团是否全额缴纳土地出让金，则是园城集团与土地主管部门之间的债权债务关系，不能由业主承担由此引起的后果。

街道办事处、不动产交易中心、国土资源局、信访办……为了求一个说法，业主们不断地在各个政府部门之间奔波，但是均遭遇“踢皮球”，迟迟得不到明确的答复。

“那段时间是怎么熬过来的啊？！我往往凌晨3点了还睡不着，一个月内瘦了14斤。”身为群主，宣萱压力山大。“为什么手中的房产证一下子变成了废纸？！我们真接受不了。”

千人众筹上访维权

“从2016年10月开始，我们开始了漫长的维权过程。”宣萱向中国房地产报记者这样叙说维权经历：“我们请烟台知名律师写材料，又挨家挨户地签字摁手印，大雪天里，我们在信访办门口等着答复，备受煎熬。”

请律师写材料，费用5000元。这笔费用怎么解决？众筹！宣萱在微信群里发出了通知，业主们立即响应，多则20元，少则2元，终于凑齐了这笔费用。

材料由律师写好后，宣萱又逐户敲门，请业主们签名并摁手印，最终，红彤彤的手印摁满了数页纸。这份材料随即被邮寄到了山东省信访办公室。

2016年12月27日，宣萱印象极其深刻，当日下着大雪，新世界花园小区业主200余人在烟台市信访局门口拉起横幅，举起红旗，要求办理不动产登记。

业主们的不断努力终于有所收获。烟台市信访局、国土资源局等部门与该小区所在的烟台幸福街道办事处联合开会，与业主们见面，并给出了肯定的答复：凡在开发商大土地证之内的房产，马上可以进行不动产登记；其余房产的不动产登记问题待再次开会研究之后也会得到解决。

今年3月2日，业主们得到了最新的答复：只要开发商补齐土地出让金，又有3栋楼可以办理不动产登记了，目前开发商正在筹钱。但是，该小区102号楼、107号楼、108号楼由于违规开发等原因，无法办理不动产登记。

对此结果，许多业主表示仍不满意：“等着开发商补缴土地出让金？得等到啥时候，有个确定期限吗？”“为什么有的楼号可以办理，我们的楼号就不能办理？”“开发商何时补齐土地出让金，并没有具体期限，政府部门也不公布。而最后剩下的三栋楼至今没有解决方案，让我们怎么放心得下？”“这事拖了这么久，严重影响到了我们的生活。去银行贷款，银行说，房产证现在不能当贷款抵押了，必须要不动产证！想要继承房产？公证处说，现在不动产登记才是房产的证明，房产证不能用！”

链家地产房产经纪人赵先生告诉中国房地产报记者，目前新世界花园小区的房产交易处于低谷。“我们领导说了，新世界花园小区的很多房子不能买卖。何时能买卖，要等上面通知。”

国土局：开发商“证外” 自盖楼是小产权房

同一小区的房产为何有不同命运？中国房地产报记者就新世界花园小区的不动产登记问题采访了烟台市国土资源局，该局工作人员给出了解释：土地性质不一样。

“同一小区的房子可能有好几个土地证，即便是为同一个开发商，开发商还有与别人合作的。打个比方说，一个小区有十栋楼，可能有两三个土地证，如果有一栋楼正好在两个土地证的交界线上，怎么弄？不得先把两三个土地证合并成一个土地证，再办理不动产登记吗？这是涉及土地合宗的问题。”

至于有的房子已经拥有了房产证而依然无法办理不动产登记，国土局工作人员说其中的情况比较复杂。“可能土地手续合法，去办理不动产登记时查档落宗，符合要求，工作人员就可能给办理；但是也可能土地手续不齐全或有其他问题，比如属于小产权房，就不能办理。以前发放房产证是房产局办理，现在两证合一了，需要落宗，只有两证统一，才能发放不动产证，并非只要有房产证就能办出不动产证。”“新世界花园的情况比较特殊，它有大土地证，大土地证范围内的房产，可以办；但是，之前开发商在大土地证以外的土地上自己盖楼往外卖，相当于小产权房，就办不了。”

新世界花园小区的现状只是烟台市不动产登记的一个缩影。记者从烟台市不动产登记中心芝罘分中心了解到，从去年9月20日至今，该中心已办理了5200余笔不动产登记，进展缓慢，而这已经是烟台市六个区中不动产登记数量最大的了。该中心的姜主任坦言不动产登记是举步维艰：“这一是由于工作人员缺乏培训，二是由于可参照的政策法律法规相对粗糙了一点。我们是摸着石头过河，严格按照《不动产登记条例》、同时参考老的房产登记办法办理。不过今后情况会慢慢好转，不动产登记量也会上来的。”

新闻延伸

开发商实际控制人因内幕交易获刑29个月

中国房地产报记者获悉，烟台新世界花园小区开发商为山东园城实业集团有限公司，其实际控制人为园城黄金前董事长徐诚惠。

3月1日，淄博市中级人民法院公告了一起一审刑事判决书，判决书中，园城黄金前董事长徐诚惠内幕交易案浮出水面。徐诚惠犯单位行贿、内幕交易、泄露内幕信息罪，数罪并罚决定执行有期徒刑二年五个月，并处罚金100万元。

判决书显示，被告人徐诚惠，山东省栖霞市人，烟台园城企业集团股份有限公司、园城实业集团有限公司、烟台园城黄金矿业有限公司、山东置城集团有限公司实际控制人，住山东省烟台市。因涉嫌犯内幕交易罪于2014年11月4日被刑事拘留，同年11月5日被指定居所监视居住，因涉嫌犯内幕交易罪、伪造国家机关证件罪、伪造居民身份证罪于2015年2月13日被逮捕。

2012年初，徐诚惠实际控制的烟台园城企业集团股份有限公司欲转变主营业务，2012年5月15日，烟台园城企业集团股份有限公司、烟台园城黄金矿业有限公司与朱某在山东省烟台市签订《战略合作框架协议》，协议约定烟台园城企业集团股份有限公司、烟台园城黄金矿业有限公司出资5000万元收购朱某持有的兴国县矿业公司部分股权，建立战略合作伙伴关系；2012年8月3日，烟台园城企业集团股份有限公司公告了该《战略合作框架协议》；根据《证券法》相关规定，该事件属于重大事件，以上信息属于内幕信息。后经中国证监会认定，2012年5月15日至2012年8月3日系该内幕信息敏感期，徐诚惠系法定内幕信息知情人。

园城黄金2013年8月5日发布公告，徐诚惠因交易股票行为涉嫌违反证券法律法规，被证监会调查，并已收到了调查通知书。

（原题为《“手中房产证为何变成了废纸？” 烟台商品房变小产权房的背后》）