2020年代建市场规模或达1.7亿平方米

最新出版的《中国房地产代建行业发展蓝皮书》（下称《蓝皮书》）预测，2017-2020年代建市场规模总量将超过1.7亿平方米。

代建市场规模三年翻番

其实“代建”并非什么新名词，早在1998年住房制度改革开启了中国房地产市场化道路之初，代建作为房地产企业参与政府保障性住房建设的一种形式就已经存在了，只是那时候的参与者更多的是建筑公司。2008年开始，“保障性住房”被提到了前所未有的高度。有资历、有能力的区域性品牌房企都承担起政府保障房项目代建。

即便经历了近20年的发展，但对于代建的概念仍然比较模糊。上述《蓝皮书》给出了一个明确的定义，房地产代建是由有开发需求的委托方发起，由拥有开发能力和建设经验的受托方进行部分或全程参与融资、设计、开发、管理及服务，以品牌输出和管理输出为主要运营模式，并收取相应的管理费或服务费，最终实现双方经营或效益目标的一种商业模式。

从最初的政府公共项目的代建，到实施全过程标准化管控的商业项目代建，再到引入资本市场力量的资本代建，房地产代建行业经历了不同的发展阶段。

近年来这一市场发展迅猛，规模呈现飞速增长态势。尤其在2016年开启的全国房地产市场“去库存”模式，传统的重资产模式，将给房企带来更大的资金和运营风险，为了降低企业经营风险，同时更有效利用资本市场的投资资金，房企纷纷寻求由“重”向“轻”的转型之路。代建顺理成章的成为了众多房企的选择。

《蓝皮书》统计数据显示，近三年，房地产代建累计合约总建筑面积超过7000万平方米，净利润率水平持续高于20%，年销售额逼近千亿。根据中国房地产中长期动态发展模型预测，2017-2020年各类房地产房屋需求面积将超过70亿平方米，根据2010-2016年房地产代建累计合约总建面的复合增长率19.8%，房地产代建累计合约总建面占比将达2.7%。换言之，2017-2020年代建市场规模总量将超过1.7亿平方米。

争相瓜分代建蛋糕

预见未来巨大的发展空间，开发商纷纷涉足代建行业。

据不完全统计，首创代建4.0模式的绿城管理，以“小股操盘”模式探索代建道路的万科，以绿色地产为代建特色的朗诗，还有建业、滨江集团、中航里城、绿地、当代置业、阳光城、万达、保利、金隅、昆仑、沿海、富力、招商地产、天房集团、联发、新城控股等19家房企都已开展一定规模的代建业务。

清华大学建设管理系教授、房地产研究所所长刘洪玉指出，房地产代建作为房地产行业轻资产化的重要方向，其实在我国有一定的发展历史，以绿城、万科等为代表的我国领先房地产开发企业，则把代建推向了一个新的高度。除了提供政府代建和市场自用物业代建服务外，还探索发展出了为房地产投资者代建的创新模式。

绿城房地产建设管理集团董事、总经理李军表示，“即便市场竞争日趋激烈，但巨大的市场容量存在着快速的增长空间，对此绿城对未来充满信心。”

中国指数研究院分析师表示，代建行业不断扩容，市场集中度将有所下降，但即便如此，假设绿城管理未来市场占比20%，其代建项目销售额仍在2.6万亿元左右，仅以5%的代建管理费率计算，其2017年到2030年累计收取的管理费收入就高达1000亿元以上。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，短期来看，大型品牌开发商凭借雄厚的资本实力、操盘能力以及品牌影响力在未来一段时间内通过传统开发模式以及强强联合的合作模式，牢牢掌握市场份额，中小房企的生存空间被严重挤压，选择强大的代建企业或将成为新的发展机会。

一二线城市是代建重点市场

在房地产发展的黄金十年中，土地成本的不断攀高推动房地产企业成本压力持续提高，行业利润空间受到挤压，倒逼开发企业从粗放型转向精细化发展。

易居(中国)企业集团首席执行官丁祖昱指出，在新的发展阶段，房地产金融化属性凸显，险资、银行为主的金融资本将发挥更大的作用。以资本运作为主，主导拿地与财务投资，通过与大型房企合作、寻求专业代建企业开发建设，增加地产领域的渗透力度。

这可能将导致代建项目在一二线城市代建比例将有所上升。严跃进分析，一二线城市房地产市场需求潜力巨大，品牌房企的城市布局更加关注高潜力城市，同时房地产代建企业普遍具有高水平、全项目运作能力以及资源整合能力，其在一二线城市进行项目的风险更低，收益更高。

据了解，当前绿城管理的代建项目40%位于一二线城市。李军表示，这个比例将进一步增加，未来希望50%以上的代建项目布局在一二线城市，当然也不排除三四线城市有一些优质项目的配置。

“无论如何，随着房地产业发展和结构变化，房地产代建服务，利于房地产供给侧改革目标的实现。作为较快速度发展起来的房地产服务业细分的新行业，房地产企业能够以开放的心态看待代建这样的新模式，开放合作，整合内外资源，取得更大成功。”国务院发展研究中心研究员、学术委员会委员陈小洪表示。