专访|李军：绿城管理是现代服务企业，不是开发商

“绿城管理是现代服务企业，而非传统房地产开发商。”绿城房地产建设管理集团（下称“绿城管理”）董事、总经理李军日前接受澎湃新闻专访时反复强调这一点，并向记者解释了绿城中国做代建背后的商业逻辑。

不是只造房子

绿城中国在2016年完成了“一体四翼”的大架构调整，将所有的业务统归旗下的四个子公司——绿城房产、绿城管理、绿城资产和绿城小镇。

绿城将代建业务从原有业务中剥离出来，成立了以代建、品牌输出为核心的绿城管理，区别于自投开发（自有资金投入的项目），形成一套独有的服务体系，并将之归纳为“代建4.0模式”。

中国的代建市场经历了三个发展阶段：从最初的政府代建，到实施全过程标准化管控的商业代建，再到引入资本力量的资本代建，各大房企纷纷涉足这一领域。

绿城管理可谓是代建行业的领军企业，刚刚发布的《中国房地产代建行业发展蓝皮书》的统计数据显示，2010-2016年，19家代表企业代建项目累计合约总面积11153万平方米，其中绿城管理累计合约总面积达5068万平方米，市场份额占比高达45.4%。

绿城在现有模式上进一步提出最大化整合全产业链优秀资源，以平台实现海量需求与海量资源的对接，通过“按需定制、分级认证、优质优价、品保基金”的方式，打造一个“委托方、供应商、购房者”多方共赢的平台体系的“代建4.0模式”。

“这相当于组建一个良性的生态链。”李军解释说，“对委托方而言，得到专业的服务、可控的风险以及可观的利润增值；对供应商而言，与绿城管理共同发展壮大；对购房者而言，更多的人能够享受绿城的品质和服务。”

基因决定核心竞争力

整个代建平台的背后是基金体系、供应商体系、委托保养责任三套体系的建立。在房地产行业打造这些体系实际上比开发商建立一套自身的标准化产品体系更为复杂。

李军介绍，“与自投开发不同，代建方接受的委托诉求各不相同。比如一些小型开发商希望通过更好的产品带来更高的利润，通过和绿城的合作获得更优质的项目发展机会。一些金融机构则希望通过代建来控制地产项目的风险，让一些不良资产拥有变现的能力。还有一些企业希望在与绿城的合作中培养自己队伍的专业素养。”

代建服务需要面对的不再是单一的建造房屋，而是从项目拿地开始，经历资金链、产品、营销到最后售后的一系列千变万化的需求。

无论行业内外，绿城的产品有口皆碑，并已形成一定的品牌效益。然而，高价土地以及高额的融资成本曾一度困扰绿城。

“做代建就不存在这些问题，这时绿城在产品力方面和供应商资源整合的优势就凸显出来了。”李军表示。

所以大力发展代建业务可以说是绿城基于自身基因扬长避短的选择。为了将这样的优势发挥的更好，绿城管理还成立了自己的管理学堂。

在接受澎湃新闻采访前，李军刚刚参加了新一季的“彩虹计划”开班仪式，这个计划为绿城批量培养项目总经理，也就是在为绿城蓬勃发展的代建项目储备人才。

不仅在企业内部培养人才，绿城管理学院还针对供应商开设各种课程。“在我们打造的生态链中，供应商也是重要的一环，我们希望他们和绿城共同成长，让供应商有一个准入门槛的标准。这样绿城代建的品牌输出不单单是绿城一家，而是整个产业链体系的输出。”