楼市315｜虚假广告各种贴金，买房人要当心

【编者按】

房子对于大多数人的意义，超越居住的物质要求，上升到安全感。然而在购房过程中，常会有意想不到的事情发生。由于交易数额巨大，房地产市场买卖双方的纠纷更为普遍和激烈，常见的有虚假宣传、买方陷阱、迟期交房、质量问题、物业乱象等。

因此，购房者需要做足功课，尽可能避免因为自己的大意而要面对的诸多后果；了解在自身权益受到侵害时，如何用法律手段维护合法权益。

在房地产市场火爆的城市，一手房几乎都以期房的形式交易。购房者在付出高额房款时对房子的认知大都来自于开发商的广告，这种信息不对称加大了购房风险，也容易引起购房者与开发商的法律纠纷。

关于地段：看到“坐拥”“毗邻”要当心

多年以前，上海就有一楼盘广告被认定为虚假广告，罚款53万余元。当时一家房产营销公司发布广告称“楼盘至外滩在2公里半径内”，而上海测绘产品质量监督检验站出具的检验报告表明，该楼盘与外滩的最近直线距离为3.39公里。据此，工商行政管理部门认定该广告构成虚假广告，按照《广告法》的规定，决定对其罚款，并责令停止发布、公开更正。

2017年2月，海南省住房和城乡建设厅公开通报了19家违法违规的房地产开发企业和中介企业，其中涉嫌发布虚假广告宣传的企业11家。包括海南观澜湖房产有限公司在内的4家企业，因以项目到达某一具体参照物所需时间表示项目位置，违反《广告法》相关规定，被责令停止发布并处以行政罚款。

《房地产广告发布规定》第三条规定，房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。有了前车之鉴，多数楼盘广告不太出现确切数字，而是大玩文字游戏，如“地铁就在家门口”、“毗邻商业中心”、“打开家门就能看见”等颇具煽动性又语焉不详的词句，成为楼盘宣传的经典套路。

上海君澜律师事务所合伙人范俊峰律师提醒：针对商品房实际与广告宣传不符的情况，购房者应当区分对待。

一方面，对于一般性描述，开发商可不受约束。即如果开发商对所开发楼盘周边的配套等进行的是一般性描述，并且该描述的内容较为抽象且不直接作用于买卖合同的订立，或者不包含价格确定的因素等，只要该广告的内容未经双方确定作为合同的组成部分，就无法对开发商产生约束力。

另一方面，若开发商所作售楼广告具体而明确，如“距离5公里的地铁房”等，由于该描述直接影响了合同的订立及房地产的价格，此类广告一经发布即具有法律效力，一旦实际情况与广告内容不符，则开发商应依法承担违约责任。

关于配套：交易时的许诺成镜花水月

去年10月，深圳市公布了12家涉嫌违规楼盘，其中位于龙岗的信义嘉御山项目宣称配套学校达5所，但无法提供宣传内容真实性的证据，涉嫌虚假广告宣传。

2015年，上海亦有几家楼盘因教育配套与广告宣传不符遭业主投诉。位于浦东高行的某楼盘在网站上宣称将有上海市示范幼儿园（上海东方幼儿园）落户，而实际落户的是一家二级幼儿园，与当初宣传相去甚远。同样在浦东，另一楼盘一期业主入住后发现，开发商宣称的教育配套中，示范幼儿园招收幼儿数量已经超额，住户无法享受名牌幼儿园资源。

除了学区房，交通配套也是房产交易纠纷的要因之一。2015年，北京房山区窦店“幸福汇”涉嫌虚假宣传被业主告上法庭。购房人表示，被告在售房过程中仿照官方版本故意制作北京市市政地铁规划，并放置在售楼处的显著位置的行为构成虚假宣传，欺诈消费者。

上海邦信阳中建中汇律师事务所赵亮波律师提醒：购房时务必去现场查看，保留好开发商预售房屋时关于房屋规划及相关设施的宣传材料，同时尤其要注意房屋预售合同或销售合同补充条款中关于前述房屋规划及相关设施情况的约定。

交房后一旦发现房屋规划及相关设施实际状况与开发商宣传材料不一致时，可以之前保留的材料向开发商主张违约责任。此外，需要注意的是不少开发商允诺的学区房并不必然能保证孩子未来能在允诺的学校入学，一是并不是离学校近的房子就是学区房，二是学区并非固定不变，学区可能会随着政府政策变动而变动。相对学区房而言，学位房比学区房略有保障，但不是说买了学位房就可以高枕无忧，因为同一个小区的学位名额是有限的。

如果为了孩子读书而购房的，建议先去学校及教育部门进行一些了解，同时在房屋预售或销售合同中约定清楚孩子不能入学时卖方的违约责任。

关于规划：“买家秀”和“卖家秀”大不同

瀑布、廊桥、花木、小径、私人管家、智能化系统……很多广告楼书展示的是一幅让购房者“丧失理智”的图景。而在交付后，说好的人工湖可能会“蒸发”，会所大门紧闭，自持商业变为混乱的散售商业。

《人民日报》曾以整版篇幅对“楼盘宣传用语”进行汇总，在题为《雷人的“楼盘文化”》的公益广告中，盘点了房产商惯用的“忽悠”套路：弄个圆顶谓之“巴洛克风情”，搞个楼尖号称“哥特式风格”，而所谓的“绝版水岸风光”，可能只是挨着臭水沟。

北京市朝阳区的某高档公寓在入住之初，会所设施运转良好，业主只需每人每年缴纳500元、家庭（3人）每年缴纳1000元，即可以会员的身份使用健身房、台球室、乒乓球室，无需再额外承担费用。但会所几经转手后，业主无法要求开发商恢复会所功能，遂以开发商违约为由提起诉讼索赔违约金。

法院认为，开发商虽享有会所房屋的处分权，但依照购房合同附件的约定，开发商转让会所时存在前提即“不影响会所使用”，法院认为开发商构成违约。2016年10月，法院一审判决开发商给予业主1至3万元不等的补偿。

与小区会所同样屡遭投诉的还有绿地问题。因买房时沙盘中显示的绿地在收房时建了一处会所，购房人认为开发商造假，将北京春光置地房地产开发公司告上法庭，索赔损失50万元。目前该案仍在审理中。

上海邦信阳中建中汇律师事务所赵亮波律师提醒：购买一手房时要注意查看开发商是否持有《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》，也即通常说的“五证”。任何一个楼盘的开发，都离不开前四证，否则开发商的开发就是违法的，违法建筑的结果是无法取得房产证。没有《房屋预售许可证》，房屋的预售就是违法的，购房者与开发商签订的合同可能会因此而无效。通常情况下，前述五个证都会在售楼处展示。

关于房屋规划及相关设施的问题，除前述提示的学区房问题外，有些开发商还会在“绿化率”、“绿地率”问题上做文章。绿化率是较为通俗、较不规范的说法，一般情况下“绿地率”的计算要比“绿化率”严格很多，同一个小区的“绿化率”可能会比“绿地率”大很多。因为国家对“绿地率”的要求较严，开发商经常会以“绿化率”来进行宣传，购房者在购房时应加以注意。