楼市315｜步步惊心，房产交易坑多水深

房产交易过程中，房东跳价、售楼人员私索好处费的纠纷时常出现，涉及金额动辄以十数万元。各种“大定”“小定”，绕晕人的流程和合同，浑身是戏的营销公司和中介，交易过程坑多水深都是套路，购房者也应尽悉前车之鉴，练就一身见招拆招的技能。

通常，所谓“内部认购”会披着“员工福利”的外衣，以价格优惠吸引购房者。

事实上，“内部认购”是一种违法行为。有的开发商在没有取得《商品房预售许可证》等有关证件之前，不能公开预售商品房。“内部认购”往往是其促销手段，不但人尽可买，并且由于内部认购协议（构成实质性房屋买卖合同的）属于无效合同，不受法律保护，购房者的权益也无法受到保障。

据《北京晚报》报道，购房人周某通过“内部认购”买下北京市房山区乐城公馆两套小户型，缴纳首付款近一年后，被告知“大产权”变“小产权”，且未按约定时间交付。周某报案后，有关部门调查发现，该楼盘只有土地证，没有其他四证；销售公司对购房者谎称为大产权房；因违法建设，楼盘一度被相关部门勒令停工。

与“内部认购”同样颇具蛊惑性的则是，售楼处人员以申请内部折扣、争取优质房源等为名，二手房中介以中介费打折等为名，向购房者索要“好处费”。

2016年，北京海淀警方破获一起房屋折扣引起的诈骗案，售楼员贺某以“托熟人”为名为数位购房人办理折扣，向数位购房人索取“好处费”数十万元。

另据《上海法治报》报道，上海某公司在销售位于虹桥的一处新建商品房过程中，售楼经理与售楼员串通，将公司的正常优惠谎称为“内部员工价”，并以疏通关系为名向购房者索要优惠款50%的好处费。事后，两位主要犯罪嫌疑人投案自首。

上海链家提醒：“内部认购”这种说法本身就是有问题的，一般来说开发商和正规代理机构都不会以此对外宣传，很多都是业务人员自己为了吸引客户而编的说辞，很可能会造成后期无法签约。

所谓“内部认购”可能存在的风险有：开发商跑路、逾期不交付、大产权变小产权、正式签合同时无法争取最大利益等。所以建议购房者通过正规渠道与开发商签订购房合同，尽可能约定更多细节，保证权益。

行情大好催生“跳价”模式

据人民网报道，房屋买卖合同纠纷案件一直居高不下，2016年截至9月，仅北京西城法院就已收案587件。其中，学区房、抵押房、共有房、涨价房为房屋买卖纠纷的“重灾区”。

“跳价”是二手房交易过程中极为普遍的现象，跳价上百万的新闻屡见不鲜。订金交付后、过户手续办理之前，许多卖家仍未走出跳价的模式，不惜赔付违约金终止合同，更有甚者，以所售房屋夫妻一方不知情、为避税签订“黑白合同”为借口，直接毁约。

2015年5月，西城区菜市口大街的某房主与购房人签订房屋买卖合同，后购房人贷款未能如期获批，房主以此为由要求解除合同。购房人则认为，房主毁约是因为房价大涨，故诉至法院。法院认为，购房人未能如期获得批贷系不可归责于双方当事人的客观原因所致，因双方一直未签订资金监管协议，也并未实际办理过户手续，故购房人未支付资金监管款项并非单方违约，涉案房屋的买卖合同应当继续履行。

上海邦信阳中建中汇律师事务所李刚律师提醒：根据合同法的规定，违约责任包括继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。当卖方出现不履行合同义务的违约行为时，应当承担相应违约责任，买方有权选择要求卖方继续履行合同，即要求房屋过户，也可要求双倍返还订金或赔偿损失等。其中赔偿损失包括“房价上涨的损失”等。因此，在签订合同时务必要确定房屋价格、房屋位置、付款时间、过户时间、交房时间等，并注明买卖双方需要承担的违约责任。

信息不对称惹的祸

2016年2月，上海市消保委发布的《上海市房产中介消费者满意度调查报告》显示，有52%的消费者对房产中介行业表示不满意。其中，虚标房价、信息不实、承诺不履行、信息不透明、费用不合理等行为，让不少消费者陷入“连环套”。

事实上，房产交易纠纷中最常见的学区房、抵押房、共有房问题，归根结底都是由信息不实所致。

以学区房为例，新盘的风险集中在学区划分、房产证办理、房产属性。楼盘在交付前，教育部分通常不会明确划分该楼盘的学区归属，购房者应在交付后，以学校当年发布的《招生通告》为准。对于购买期房的业主，开发商未能如期办理房产证，也会导致子女无法上学。需要注意的是，商业地产无法作为学区房。

购买二手房的业主，还应额外注意学区房房屋学籍被占用、购房后出卖人迟迟不迁出户口等问题。

2014年，静安区在上海最早出台“五年一户一学额”入学政策，此后，虹口、宝山、长宁、闵行、徐汇、黄浦、浦东、杨浦7个区相继宣布实施该政策。

所谓“五年一户”，就是每户地址五年内只享有一次同校对口入学机会，即一个门牌号一居住户，五年内只接受一个学生（多胞胎和二孩例外）。

因此，在购买二手学区房时，稳妥的方法是让房东写下五年内没有占用过入学名额的承诺，明确违约后果，并将承诺写进购房时的补充条款内。

上海邦信阳中建中汇律师事务所李刚律师提醒：在购买二手房过程中，应明确房屋是否被抵押，房屋中是否有户口。

如果房屋被抵押还应在合同中明确解押时间并明确逾期解押的违约责任（如签订房屋买卖合同后若干天内）。

如果房屋内有户口还应在合同中明确户口迁离的时间及逾期的违约责任（如交房前或者交房后若干天内）。

此外，如果房屋有多个产权人的，还应确保所有产权人在房屋买卖合同中签字。

上海链家提醒：二手房交易合同上最好明确最晚过户日期、交房日期，如是置换的一定要把两套房子之间的交易周期预留足够，否则一旦其中一单交易时间延误，将影响本次房屋的交易。

另外在房屋交接是也应特别注意户口、水电燃费用遗留问题，出售方应在房屋交接前确保房屋内户口已全部迁出，交易双方可约定房屋内户口的迁出时间和违约责任。如有必要，可约定适当的户口迁移保证金。在交接房屋时应注意查验房屋内部情况，结算水、电、煤气、有线电视、物业管理等费用。

对于房屋交易尾款的支付时间最好做书面约定。