独家｜暂停4个月后监管放行优质房企公司债，已有公司获批

停滞近4个月的房企公司债终放行。

3月7日，上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（600663，900932）（以下称“陆家嘴”）申请的2016年公开发行公司债券获交易所“通过”。

有接近交易所的知情人透露，上半年交易所将针对部分优秀房企的公司债放行。有券商人士向澎湃新闻证实，目前，符合监管层规定的“正常类”的房企公司债已进入正常发行流程；“关注类”房企的发行工作则需交易所进一步核实；“风险类”发行工作仍处于暂停状态。

房地产公司债时隔四个月重新放行

3月7日，上海证券交易所（以下简称“上证所”）发布消息，通过陆家嘴申请的2016年公开发行公司债券。陆家嘴公司成立于1992年8月30日，主要业务类型为房地产开发，在上海陆家嘴金融贸易区拥有大量商业以及住宅项目。

在此之前近4个月的时间里，房企公司债几近全军覆没，鲜有通过。澎湃新闻整理上交所和深交所的信息显示，去年11月1日至今年3月6日，房地产行业公司债的申请中，86份房企公司债申请收到交易所反馈，涉及金额22726亿元。其中，仅有5家企业申请获得通过，而从11月25日以后则再没有房企公司债发行获得通过。

数据同时显示，包括首创置业（,02868.HK）龙湖地产 （00960.HK）、金辉集团 (00137.HK)、招商蛇口（001979.SZ）在内的房企提请的17份发债申请，显示为终止或中止，涉及金额逾530亿元。

“正常类”公司将恢复放行

澎湃新闻了解到，符合交易所《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管函》规定的“正常类”的房企公司债已进入正常发行流程。

据悉，时隔4个月后，首获放行的陆家嘴为“正常类”企业。去年8月，该公司提交公司债的发行申请之后，于9月和12月分别收到交易所反馈意见。

9月的反馈意见主要针对公司的收益来源、是否为失信被执行人；是否为环境保护领域失信生产经营单位及承销商等问题。

12月给出的反馈意见则更多涉及“分类监管”，主要包括是否属于分类监管要求所认定的房地产企业；是否属于房地产企业申报公司债券的基础范围；募集资金的用途和使用范围等问题。

去年10月，交易所曾布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管函》（以下简称“监管函”），房企发行债券主要采取基础范围和综合遴选两项指标。首先用基础指标对所有房地产企业进行初选，再进一步用综合指标进行甄别，并对纳入范围的房企进行分类，主要分为正常类、关注类和风险类，为证券机构提供参考。

小房企依然存在融资难题

房企公司债的放行并非惠及所有的房地产公司，中小房企因规模和布局等问题多被纳入“关注类”和“风险类”，依然面临融资难的问题。

澎湃新闻获得的消息显示， “风险类”房企的发行工作仍处于暂停状态；“关注类”房企的发行工作则需提供更多的文件，能否发行需交易所进一步审核。

交易所反馈给陆家嘴的文件函提到，如发行单位属于“关注类”企业，需另外提供至少六个方面的消息，待交易所审核，方能发行。

1、房地产业务针对性信息披露安排；

2、偿债资金的来源、偿债安排的可行性；

3、抵质押等増信措施；

4、投资者保护契约条款；

5、说明房地产业务非一、二线城市的占比情况，若超过50%，需主承销商对发行人非一、二线城市业务开展情况出具专项核查意见，受托管理人完善本次债券存续期内针对非一、二线城市业务开展情况的持续信息披露安排。

6、对已做出的承诺、未来的测、募集说明书中风险提示及重大事项提示等相关内容，约定存续期定期报告和临时报告的持续信息披露安排。

根据去年10月的监管函，发行公司债的房企需满足一定的基础条件，非上市的民企受到规模的限制。

境内上市公司、房地产央企、符合条件的地方政府所属房企，或是中国房地产行业协会排名前100名的其他民营非上市房企，满足其中之一方可发债。

此外，200亿元总资产、30亿元营收、净利润、65%负债率、一二线土地储备占比50%，这些分类指标将部分中小房企推至公司债门外。

同策咨询研究总监张宏伟认为，今年国内房企融资渠道收紧，未来会有更多的房企将融资需求转向至海外，但门槛并非小企业可触及。