长租公寓全国化布局集中一二线城市

在上海拥有长租公寓房间数排名靠前的品牌青客日前公布了最新发展计划：将走出长三角，布局全国，为1000万青年人才解决住房问题。

青客公司创始人兼CEO金光杰表示，除了国内市场，青客还将布局全球，在旧金山的试点项目目前正在洽谈中。如果顺利，将把这一模式推广到全球。

青客公寓还在今年宣布与嘉兴国资委旗下嘉实金融控股有限公司联合成立公司，自主拿地，开发长租公寓项目，开始重资产模式试点，同时推进全球化布局和加速金融板块的发展。

据了解，青客公寓目前拥有房间数量接近5万间，估值达20亿元人民币，初步实现以上海为中心，嘉兴、苏州为两翼的长三角战略布局。

事实上，近三年的发展使长租公寓行业的关注度逐步走高，尤其是在国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)后，已有包括甘肃、海南、河北、辽宁、四川等十余个地方做出响应，给予租房市场相应的政策支持。各地相继发布落实措施，明确要发展规模化、专业化机构租赁的同时，各大长租公寓品牌开始从地方走向全国化布局。

青客的同行，依托链家的门店快速扩张发展的自如公寓，已在2016年完成了在北京、上海和深圳三地超过25万间房源的布局。

同样依托中介资源，我爱我家旗下相寓公寓也已将业务覆盖北京、上海、南京、天津、杭州、苏州、成都、太原等8大城市。

集中式公寓领域的“老大”魔方公寓也已完成全国一线城市及准一线城市布局公寓200家，覆盖15个城市。

国泰君安分析报告指出，长租公寓面对的客户群体决定了其市场主要集中在人口吸引力较强并且经济较为发达的核心一二线城市。但是，大量机构运营商集中在少数城市，将进一步导致长租公寓市场竞争加剧。

大规模的扩张让大部分长租公寓仍处于“烧钱”阶段，未实现真正的盈利。但随着政策支持力度的加大，新的金融工具有望帮助长租公寓加速轻资产化，大大增强了长租公寓运营商的扩张能力。

魔方公寓在今年年初公布了“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划” 完成了业内首单公寓ABS(Asset Backed Securities资产证券化)，并在上海证券交易所固定收益证券综合电子平台挂牌交易。这款行业首例ABS是一款公募产品，以多家门店未来三年的租金为入池资产，已募集资金3.5亿元，认购方包括了多家国有银行、地方银行、基金等大型金融机构。

新派公寓也尝试了类REITs产品，与赛富投资基金一起发起了赛富不动产基金，成功收购北京CBD核心区域独栋物业，并改造成新派公寓全国旗舰店，创新地运用私募REITs模式进行新派公寓的规模化拓展。

据国泰君安不完全统计，已经有20余家长租公寓相关公司获得近35亿元的融资，预计后续资本市场的投资仍将持续。

国泰君安分析师侯丽科指出，金融工具的缺乏决定了品牌战略的突破点在于租后增值服务的发展，具体而言，在于公寓居住生态圈的建设。因此国内长租公寓对于依托信息技术、打造符合特定群体需求的社交圈、生态圈的平台具有巨大的需求。

换言之，在租金为本的运营模式下，未来独特的居住社交生态圈的模式将成为运营商新的发力点，抢占租后服务的市场，从而增强客户黏性，获得更高的议价能力。