郑华：地产商要把空间转化为消费，这才是未来的“大生意”

“未来地产行业的发展将不再只是靠圈地盖楼、资产升值或者持有物业运营收租，依托于科技发展和内容升级的地产服务消费时代即将来临。”从上海万科离职，履新正大商业地产执行总裁的郑华日前向澎湃新闻记者说出了他的判断，“这也就意味着地产商要面对的下一个竞争对手可能来自任何一个领域，任何一个行业。”

建筑师的理想与实践

提起郑华，人们多会想到他的上一个身份——前“上海万科副总经理及产业公司总经理”。作为上海万科转型“城市服务配套商”计划的重要推动者之一，郑华和其团队构建了上海万科商办及产业地产体系并落地多个非住宅项目，成为万科转型之路上浓墨重彩的一笔。

但不为人知的是，这一切源自郑华在地产行业多年的积淀和思考。

毕业于同济大学的郑华早在1996年就开了第一家公司，从事建筑规划和地产策划。“那个年代，还没有真正意义上的房地产市场和地产开发商的概念，我们做‘代甲方’，相当于项目总包，从工程的前期策划到施工建设。”

郑华回忆，那时候负责的项目包括静安公园、中国最早的旅游地产项目之一大连老虎滩和湖南省长沙市黄兴路步行街综合体。

2005年前后，市场逐渐规范，大型的房地产开发集团也开始成型并组建自己的设计团队，以“代甲方”的身份去参与一个项目的设计变得困难。为了实践自己的建筑梦，郑华于2006年加入保利置业成为上海区主要负责人之一，负责过很多知名项目。

建筑设计出身的郑华心中一直有着一个对于“城市空间开发”的理想——空间是为人类的生活服务的，而设计师追寻的始终是让空间更好服务人类的生活。

这是郑华离开保利的原因，同样也是他加入正大集团的原因。

关于行业未来的思考

过去造房子强调空间的功能属性，卧室、客厅、厨房，尽量多挤出一些房间，在90平方米的空间里做3房甚至4房。随着人们生活水平的提高，地产商又开始强调产品属性，用更好的材料造房子，选用各种昂贵的石材以彰显房子的尊贵和品质。显然如今这种以销售为导向的“产品地产”模式已遭遇到发展的瓶颈。

于是越来越多的开发商转型商业地产，持有物业并通过有效运营获取长期稳定的现金流。这种模式被总结为以租金收益为导向的“运营地产”。

在商业地产项目的开发过程中，运营的重要性开始被强调。商场的位置、人气和营业额与租金息息相关，也就是说一家好的商场人气旺，消费多，租金自然就高。于是有的商场选择采取与商家分成营业额的方式来抵一部分收取租金。这种方式使商场更为积极的运营和服务商户。这便是“服务地产”的一种雏形。

准确地说，未来开发商要提供的不再只是一个空间，同时还要提供填充这个空间的服务。如何把空间转化为消费，才是未来的大生意。郑华解释，“未来地产商对商场店家所收取费用不再是固定租金，而是按商场店家所产生的服务内容效益收费。

未来将是一个内容为王的时代，哪怕是在传统的房地产行业，有好的内容才能占据市场的主导权。这足以解释万达何以发展院线，不断收购文化内容。万科全面涉足商业、办公、产业、养老、文化、教育、家装等新业务板块，行业巨头们纷纷将未来转型的核心思路放在提供更好的服务之上。

隐形巨头浮出水面

基于“服务地产”将成为地产行业未来方向的判断，郑华选择了正大集团。

不同于传统地产开发商转型仍需要通过“买买买”来解决服务和内容上的短板，正大集团庞大的实业资源让其在服务地产发展方面拥有得天独厚的优势。

成立于1921年的正大集团是一家以食品、零售、电讯三大事业为核心，同时涉足金融、地产、制药、工业制造、国际贸易等10多个行业领域的多元化跨国集团。在食品领域，正大的鸡蛋、猪肉、白羽鸡、虾产量全球排名皆在前两位。服务全球100多个国家，近30亿消费者，2015年销售额高达450亿美元。

“做世界的厨房、人类能源的供应者。”这是正大集团的愿景，提供“从土地到餐桌”的全产业链产品和服务，立志为消费者提供高品质的安全、健康食品。而正大在食品、零售、工业、医药、通讯等方面的产业资源都可以成为正大未来服务生活需求的强大力量。正大在泰国拥有近1万家7-11便利店，在泰国拥有着最大综合电讯运营商TRUE，还有着万客隆、莲花超市等等大量的消费终端，这意味着正大会更懂消费者，这些资源整合起来都是传统地产开发商所不具备的。

如何整合正大旗下的自有品牌、战略资源，运用正大集团的优质资源加速新商业地产模式的孵化和落地，实现商业空间内容优质化和服务精准化，实现未来人们的美好“新生活”的愿景，将是郑华及其团队面对的下一个挑战。