杭州首个危房拆复建试点项目将开工：面积不变可优化户型结构

2月27日，杭州市河东路与长板巷交叉口的一处空地上，建筑工人正在做开工的前期准备——朝晖九区24幢“危房拆复建”项目即将开工，这也是杭州首个危房拆复建项目。

朝晖九区24幢住宅楼建成于1974年，5层砖混结构，共有65套房屋。该楼因地势低洼常年积水，导致沉降和倾斜问题日益严重，后被鉴定为D级危房。

“朝晖九区24幢是全市危房拆复建的试点项目，也可以说是一个特例。这并不意味着所有危旧房都要拆除重建。杭州在对城镇危旧住宅房屋的治理改造上，还是优先采取成片改造方式。”杭州市下城区住建局副局长黄坚告诉澎湃新闻（www.thepaper.cn）

被鉴定D级危房，倾斜率接近国标4倍

据了解，建成于1974年的朝晖九区24幢是2个单元的5层住宅楼，砖混结构，建筑面积约2504平方米。该楼原为杭州链条厂自管房，2003年杭州链条厂破产后房屋移交杭州市房产管理局，并由下城区住建局管理。所有65套房屋中，64套参加房改，1套为直管公房。

“上世纪70年代链条厂效益好，楼房建好时是附近最高的楼，不过随着周边住宅楼越建越多，这幢房屋成为地势最低的低洼房，很容易积水。因为户型小，除边套外其它住户都共用厨房和卫生间，1980年代末又加建了一些卫生间。”杭州链条厂老职工周大爷告诉澎湃新闻，他是这幢楼里的第一批住户，在这里住了40多年。

“朝晖九区24幢积水和倾斜一直是社区头疼的问题。2001年社区成立后，就因积水问题对24幢及其周边进行过测量，结果24幢窨井口比周边低1.3米以上。每次下中雨这里肯定积水，得请消防人员拿水泵抽。后来索性在24幢东面专门加建了一个高压水泵房，梅雨季节或雨量稍大的日子就开动，这样积水问题才有所缓解。”杭州市下城区朝晖街道虹园社区主任施国卫告诉澎湃新闻。

低洼积水对朝晖九区24幢产生了严重影响，沉降和倾斜问题逐渐暴露并持续恶化。2008年，经鉴定，24幢整体向北顶点位移较大。2013年，该楼被鉴定为C级危房，下城区委托第三方跟踪监测，并制订应急预案和加固治理方案。2016年11月，该楼被鉴定为D级危房，倾斜率25‰，接近国家标准7‰的四倍。

改建后面积不变可优化户型结构

澎湃新闻梳理发现，虽然D级危房的鉴定报告2016年11月才出具，但朝晖九区24幢的拆复建方案早在2015年就被提上当地政府的工作日程。

2015年11月13日，杭州下城区新闻网发布《我区正式启动朝晖九区24幢危房解危治理工作》一稿称：作为全市危房拆复建的试点项目，我区正式启动了朝晖九区24幢解危工作。该房屋解危遵循“政府主导、业主主体、经费自理、适当补助”的原则，通过工程实施，达到解除房屋结构危险，局部改善户型的目的。

施国卫告诉澎湃新闻，24幢的65套房屋中，最小套的建筑面积仅27平方米，最大也只有46.01平方米。在沟通过程中，几乎每户都希望通过拆复建改善居住面积。不过，拆复建项目必须符合不超过国有建设用地使用权属证书、房屋权属证书载明的用地面积和建筑面积，不改变原房屋用途，不突破原建筑占地面积和原建筑高度等“三不”原则。这意味着，不但重建房屋的总高度、长度和宽度等都不能变，就连每套房屋的面积都不能变。唯一能做的只有优化户内结构，让住户获得更大的得房率，保证做到一户一卫等。

“2015年底，下城区朝晖街道制定了第一份方案，要求100%的业主都签订搬离协议才能拆复建。最终仅26户初步同意搬离，占总户数的41%，这个项目一度僵持。考虑到房屋的状态一直在恶化，2016年6月，经多方调查、反复协商制定了第二份方案，并用5个月的解释和动员，最终与64户全部达成协议。按照计划，2018年7月是朝晖九区24幢拆复建回迁的日子。”施国卫向澎湃新闻表示。

改建费用80%应由全体业主承担

黄坚告诉澎湃新闻，杭州在对城镇危旧住宅房屋的治理改造上，优先采取成片改造方式。对尚不能进行成片改造或3年内未能启动成片改造的城镇危旧住宅房屋，采取单独改造的方式。在单独改造时，主要采取维修加固的方式进行解危。如无法通过维修加固解危的，采取政府回购或拆复建。对于拆复建项目，除需遵循“三不”原则外，用地性质、规划指标（采光、通风、日照、消防等）必须符合拆复建条件。房屋所有权证、土地使用权证无须变更。

“按规定，朝晖九区24幢的拆复建改造费用中，至少80%的费用应由全体业主共同承担，业主再按原建筑面积比例进行分摊，管理单位下城区房管局最多承担20%。”黄坚向澎湃新闻表示。

“从现行规定来看，朝晖九区24幢的产权所有人需承担一笔不小的改建费用。但总体上，房产在改造后的增值部分要远大于改建费用。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚告诉澎湃新闻，以朝晖九区24幢为例，该小区的老房屋均价在2万元/平方米左右，但离24幢一路之隔的某楼盘目前售价超过4万元/平方米。复建的房屋虽仍处于老小区，其绿化配套不如新开发小区，但因为是新建住宅，套内户型、结构等不是同小区老房屋能比的，因此价格上会有很大的提升，升值部分会远高于改建投入。