解析银行间市场首单REITs：不是真正意义上的REITs

国内银行间市场首单公募房地产信托投资基金（REITs）产品落地。

2月20日，兴业银行主承销的“兴业皖新阅嘉一期房地产投资信托基金”（以下简称“兴业皖新REITs”）在银行间市场发行，该产品总规模5.535亿元，其中优先A级证券发行利率为4.80%，优先B级证券发行利率为5.40%，均低于市场平均水平。

REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。尽管早在2007年，国内监管部门就开始推动REITs试点，但直到近两年，由于国内房地产市场存量产生了需求，国内才有机构逐步试点推出REITs以及类REITs产品。

一位信托业内人士向澎湃新闻表示，由于国内目前对于REITs并没有完整的相关制度设计，所以本次兴业的这款产品从严格意义上来说，依旧属于类REITs产品。而此前国内批复的几款REITs产品，大多则是按照资产证券化产品进行审核。从国外成熟市场来看，REIT都是偏股型且流动性较好。

1.银行间市场首单REITs怎么玩？

安徽新华传媒股份有限公司 (下称“皖新传媒”，601801.SH)作为该REITs产品的发起机构，以其名下八家新华书店门店物业为基础资产发行REITs。其中，优先A级证券金额为3.3亿元，优先B级证券规模为2.235亿元，期限均为18年，每3年设置开放期，评级机构对优先A、B两档的评级分别为AAA和AA+。

兴业银行作为主承销商，负责产品结构设计、尽职调查、报送审批、发行承销等工作，旗下子公司兴业国际信托有限公司和兴业国信资产管理有限公司分别担任本项目的发行载体和私募基金管理人。

2.产品如何交易？

该REITs产品于2016年12月14日获得中国人民银行行政许可批复获准发行，并根据中国人民银行有关规定在全国银行间债券市场交易流通。发行载体兴业信托表示，该REITs产品投资者群体分布广泛，其中涵盖商业银行、保险、基金、券商和信托等各类主流投资机构，此次发行各档证券认购倍数接近两倍。

一位信托研究人员向澎湃新闻表示，银行间市场首单REITs产品的重要性在于商业银行的投行部门可以作为产品的主承销商，更加深度地介入交易结构设计和发行的全流程，从而承担更加主动的角色，“就像券商在交易所的角色一样”，该人士表示。

3.中国到底有没有真正意义上的REITs？

早在2007年，中国监管部门就尝试推动国内REITs试点。2009年，中国投资有限责任公司成立了中国首个美元房地产REITs股权投资平台，发行并管理中国首只海外REITs美元投资基金。2012年12月，证监会下发了第一张券商类不动产基金管理牌照，为REITs做好了前期准备。2013年4月，证监会就资产支持证券投资基金管理办法征询专业机构意见。

在政策频出的同时，国内出现了一批“试水”REITs的机构。2014年4月，由中信金石基金团队操盘的中信启航专项资产管理计划作为REITs试点产品正式设立，规模52亿元。2015年7月，鹏华前海万科REITS正式问世，成为首单投向不动产的公募基金。

此后，制度完善的步伐不断加快。2015年7月，人民银行金融市场司召开银行间REITs试点工作闭门小组会议，表示将尽快启动试点项目。2016年3月，国务院转批国家发改委《关于2016年深化经济体制改革重点工作的意见》中明确提出“研究制定房地产投资信托基金规则，积极推进试点”，为金融机构开展REITs试点工作指明方向；同年10月，国务院印发《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》提出按照“真实出售、破产隔离”原则，积极开展以企业应收账款、租赁债权等财产权利为基础资产的资产证券化业务，支持房地产企业通过发展房地产信托投资基金向轻资产经营模式转型，进一步明确政府部门通过推动REITs市场健康发展，盘活存量不动产资产的改革思路。2017年2月14日，中国证券投资基金业协会召开党委扩大会议，协会党委提出，协会将研究推动“公募基金+资产证券化”的房地产投资信托基金（REITs）模式，实现长期资本与公共治理形成的各类公共设施作为基础的长期资产对接，真正提升金融服务实体经济的效率，推动结构性改革深入发展。

不过，一位信托业内人士向澎湃新闻表示，由于国内目前对于REITs并没有相关制度设计，所以本次兴业的这款产品从严格意义上来说，依旧属于类REITs产品。而此前国内批复的几款REITs产品，大多按照资产证券化产品进行审核。从国外成熟市场来看，REITs都是偏股型且流动性较好。