私募资管备案新规：投向16个热点城市房地产项目的不予备案

私募基金成了监管层调控房地产市场的又一通道。

2月13日晚间，中国证券投资基金业协会（基金业协会）通过官方微信公众号发布了《私募资产管理计划备案管理规范第4号》，矛头直指私募基金管理投资房地产市场的行为。经中国证监会批准及协会理事会表决通过，新规于2月13日起实施。

4号文明确，对于证券期货经营机构设立的私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，基金业协会宣布暂不予备案。

具体来看，包括但不限于五种方式，一是委托贷款；二是嵌套投资信托计划及其他金融产品；三是受让信托受益权及其他资产收（受）益权；四是以名股实债的方式受让房地产开发企业股权；五是根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。

所谓房地产价格上涨过快的热点城市，目前包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个城市。这份城市名单将根据住房和城乡建设部相关规定适时调整范围。

有市场人士透露，这份文件在2016年12月底就已经向券商发布。

上海朝华律师事务所合伙人兼副主任律师徐培龙向澎湃新闻记者表示，私募基金投资房地产的也不算少。“委托贷款方式蛮多的，明股实债的也不少。其实，实践中还有不少‘自融’平台的，左手倒右手，然后投入地产项目。”

值得注意的是，早在去年11月初，就有传言称，监管层正在考虑暂停私募基金的非标债权投资业务，包括投资非标准化债权、发放委托贷款或提供担保、从事无限责任投资等活动。

有市场人士认为，此次新规的推行，正是监管层清理私募非标业务的一个证明。不过，徐培龙指出，新规主要还是旨在调控房地产市场，目前来看，暂时还没有听说确认禁止私募非标业务，但相信收紧会是大趋势。

基金业协会在同时发布的文件起草说明中交代了这一新规的起草背景，称根据房地产市场调控协调工作小组的统一部署，按照中国证监会要求，近日对证券期货经营机构私募资管产品参与房地产市场投资的情况进行了摸底。

统计显示，证券期货经营机构私募资管产品投资房地产市场规模在三类机构资产管理总规模中的占比不高，但资金来源以银行为主、通道业务占比高、项目集中于热点城市等特征较为显著，与落实房地产调控工作的整体目标还有一定差距。

徐培龙在接受澎湃新闻采访时说：“这是产业政策的方向调整，防止热钱流入房地产市场，是房产调控政策组合拳的配套。”

根据4号文，私募资产管理计划不得通过银行委托贷款、信托计划、受让资产收(受)益权等方式向房地产开发企业提供融资，用于补充流动资金或支付土地出让价款；不得直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利。

“政府主要是想从源头卡住热钱流入，持续流入会加剧房地产市场动荡，这是政府所不愿意看到的。”徐培龙这样说道。

他补充称，目前受限的仅是热点城市，这一点恰恰反证，并非所有此类资管都被叫停，当然，也不排除后续范围会进一步扩大。