【我为群众办实事】不安抗辩权如何行使才有效？

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房屋买卖无小事，无论是买房人还是卖房人在交易过程中都应当小心谨慎，合同签订前应充分了解情况，合同履行中应注重诚信，避免引起不必要的纷争或造成损失。近日，昆明市晋宁区人民法院审结一起当事人行使不安抗辩权的商品房预售合同纠纷案。

案情回顾

2021年10月4日，原告王某到被告昆明七彩某投资发展有限公司开发的楼盘看房，并于10月5日与被告签订了该楼盘某地块的《认购协议书》，交纳了2万元认购定金，双方约定同年10月25日前签订正式《商品房买卖合同》。10月23日，原告妻子去被告售楼处签订《商品房买卖合同》时，发现被告提供的《商品房买卖合同》版本与原告提供的样本合同不一致。当天，原告妻子还在售楼处看到很多购房者在维权，称被告欺诈购房者，很多宣传的配套设施都没有，房屋质量和装修都不达标，纷纷要求退房。鉴于以上情况，双方未能签订正式的购房合同。王某认为被告丧失商业信誉，遂诉至晋宁法院。

法院审理

经法院审理，原告王某有理由认为被告丧失商业信誉，其行使不安抗辩权符合相关法律规定，且被告没有及时采取措施消除原告的担忧。依据《中华人民共和国民法典》第五百二十七条第（三）项、第五百二十八条，判令被告退还原告房屋认购定金20000元。

法官释法：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应该按照约定履行自己的义务，不能擅自变更或解除合同。合同签订前，双方应充分考虑将来可能出现的风险，并以合同条款的形式明确主要义务的履行时间、履行方式、履行顺序。合同签订后，就应按合同约定全面履行。房屋买卖合同系典型的双务合同，买卖双方互负对待给付义务。先履行方有确切证据证明后履行方于合同成立后丧失或可能丧失履行能力的，方可行使不安抗辩权。

法条链接

不安抗辩权是指双方合同成立后，有先后履行顺序的，先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时，在对方没有恢复履行能力或者没有提供担保之前，有权中止履行合同的权利。规定不安抗辩权是为了切实保护当事人的合法权益，防止借合同进行欺诈，促使对方履行义务。

《中华人民共和国民法典》

第五百二十七条规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：

(一)经营状况严重恶化；

(二)转移财产、抽逃资金，以逃避债务；

(三)丧失商业信誉；

(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。

当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。

第五百二十八条规定：当事人依据前条规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保的，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力且未提供适当担保的，视为以自己的行为表明不履行主要债务，中止履行的一方可以解除合同并可以请求对方承担违约责任。

原标题：《【我为群众办实事】不安抗辩权如何行使才有效？》

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