房地产商资金链面临最严峻考验，部分房企或降价促回款

央行控制信贷总量的窗口指导也成为了房企资金链的紧箍咒。

据澎湃新闻（www.thepaper.cn）了解，近日，数家银行收到央行监管层窗口指导，由于1月份信贷规模猛增，要求不同程度地收缩信贷投放规模。而银行在执行层面则继续收紧房企的开发贷和个人购房按揭贷款。

安信国际分析认为，叠加春节前MLF（中期借贷便利）提升，市场一度解读为货币环境收紧的信号已经出现，年内整个行业资金将面临压力。

从公开的个人购房按揭贷款来看，农业银行、建设银行、北京银行等多家银行北京分行从2月8日开始，二套房贷款期限最长不超过25年。此外包括广州，上海等地按揭贷款也有不同程度收紧。

之所以收紧按揭贷款，是因为按揭贷款占新增信贷规模比例巨大。央行数据统计，2016年新增房地产贷款5.7万亿元，同比大幅增长57.9%，占新增人民币贷款比重高达45%，较2015年底的31%提升14个百分点。其中新增个人住房贷款更是高达4.96万亿元，占新增房地产贷款比重为87%，占新增人民币贷款比重为39%，较2015年底的23%提升近17个百分点。个人购房贷款余额19.14 万亿元，同比增长35%。

分析人士指出，一旦收紧信贷波及一手房，则将会影响开发商的销售回款速度从而限制公司现金流。而在开发商层面，据业内人士透露，房地产开发贷审核日益严格。

早在去年10月，监管层即对房地产各类融资行为严格要求，此后包括购房尾款ABS在内的涉及房地产融资产品均受影响。更早之前，资管计划等资金进入房地产受限；监管层对房企发债进行分类管理……。

随后，2016年4季度，房地产债权规模融资明显下降。

这种趋势被一直延续，中原地产研究中心数据显示，2017年1月份，全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅133.08亿元，延续了去年4季度来的低迷状态。相比2016年1月同期下降幅度达到了92%。而东兴证券表示，股权融资这类低成本融资渠道也在2016年10月以后出现明显紧缩趋势。

这种情况下房企只剩下传统的融资途径可以运用：包括银行开发贷款以及海外公司债券等。银行的窗口指导意味着开发贷规模将继续收到挤压。东兴证券的报告中，则直接将2017年形容为房地产行业“销售和融资的寒冬”。

有信托公司人士表示，今年房地产公司资金成本大幅度上升已经成为不争的事实。

此前成本较低的公司债在受到监管层分类指导之后，受资金成本上升的影响，已经出现银行购买债券意愿下降的现象。此外，海外公司债对企业本身要求较高，且人民币有贬值压力，成本同样很高。

安信国际预计，得益于去年销售行情大好喝土地市场过热两个因素影响，不少大中型房企手持现金，货币政策收紧将对小型房企产生巨大的挤压效应，从而使行业进一步分化。

业内人士指出，房地产是金融属性最强的行业，受冲击自然最大。房企仅剩的为数不多的融资渠道再受影响，对小型房企和现金流并不充裕的房企将产生不利影响，2017年，将会是对房企融资能力的重大考验，或有房企熬不住。

有券商人士分析，资金收紧，房企为保证现金流会加速推盘去化。下半年市场或有调整，尤其是房价或有波动，将会有资金紧张的小公司熬不住。

上述券商人士进一步补充，北上广深一线城市整体相对乐观，南京、合肥等地虽有人口流入，但高房价并不可持续。如果房贷不再折扣，利率上涨，投资客还款压力会加大。

而万科证券事务代表梁洁在2月9日的投资者沟通会上则指出，对投资较多、项目较多的大中型开发商压力会更大；虽然实际成交价格短期可能不会有明显变化，但是成交均价确实会有一定下降。