多地允许商业用房改为租赁住房，土地用途调整为居住用地

为贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号），构建购租并举的住房制度，广东、贵州、江西等地先后发布文件，允许商业用房改为租赁住房，土地用途可调整为居住用地，水电气价格也随之按居民标准执行。

2月8日，澎湃新闻（www.thepaper.cn）从广东省人民政府官方网站发现，广东政府1月25日印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（《意见》）。

《意见》在第五点、第十三条明确，允许改建房屋用于租赁——允许将在建、建成、库存的商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

《意见》表明，此举意在培育广东租赁市场供应主体，鼓励住房租赁消费。具体来看，广东鼓励房企开展住房租赁业务。支持房企拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；鼓励房企出租库存商品住房；引导房企与住房租赁企业合作，发展租赁地产。

土地由于使用性质不同，在招拍挂过程中的价值体现也有所不同。一般来说，居住用地价格远远高于商业用地和工业用地。由于该政策不仅涉及已建成、成为库存的商业用房，还包括在建项目，有分析认为，这对开发商的影响可能较大。

有开发商在接受广州日报采访时表示，“其实之前商改住这方面开发商自己也有在进行，只是没有明文规定。”他称，未来，开发商可能从工程上面就会开始调整，《意见》对于手中商业地块较多的开发商是个利好。

《意见》同时明确，对房企利用新建住房开展租赁业务结束后出售住房的，按照新建商品房办理销售、不动产登记手续，按有关税法规定缴纳相关交易税费。

中原地产项目部总经理黄韬分析认为，改变用地性质对之前高价拿住宅地的开发商不公平，政策还要兼顾公平原则。“还是要看后续的具体细则，广州、深圳等大城市应该不会发生商用土地性质改变。”

此外，广东还支持和规范个人出租住房，并出台优惠政策：

1.对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；

2.对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；

3.对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税；

4.对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。

2月7日，云南政府网也挂出了于1月26日印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》。江西省则是在2016年11月底就已印发，多地意见内容大同小异，但基本都与国务院在2016年6月30日发布的国办39号文内容保持一致。39号文明确了税收、金融和土地等方面的一揽子扶持政策措施，多措并举，力度很大，这被认为是文件的突出亮点。

“许多外来务工人员、新就业大学生收入不高，购房支付能力不足，主要靠租房解决住房问题。如果他们的住房问题得不到有效解决，无疑会影响城镇化发展质量。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉接受新华社记者的采访时指出，培育和发展住房租赁市场，让城镇居民家庭更自由地进行租买选择，可以更好地解决城镇居民住房问题，提升城镇化质量。