中国房地产投资价值将显著下降

时间的脚步刚刚迈入2017年，纵观全球政治经济形势，2017年很可能将是一个具有转折性意义的特别年份。

美国迎来一位特别的新总统，欧洲由于英国脱欧、意大利修改宪法公投失败、其他主要欧洲国家右翼可能上台而将继续震荡，中东的叙利亚危机和国际石油政治格局继续出现新变化，广大的新兴发展中国家面临着美元回流而造成的世界货币紧缩、本币贬值、金融动荡的严酷局面。

放眼中国国内，具有重要意义的中共十九大将于2017年下半年召开，经济上转型升级的新常态可能进入一个尝试触底的新阶段，因此，中国经济政策在坚持稳中求进总基调的基础上，2017年可能也会出现从以调结构为主转向以稳增长为主的重大、转折性变化。

在这样的复杂背景下，2017年中国房地产市场，具有很强的敏感性、关键性、杠杆性，它的价格变动方向和幅度，既是各种社会经济因素作用的结果，又反作用于社会经济的方方面面。

因此，社会各界对于2017年房价走势颇为关注和焦虑。

2017年房价走势将是怎样的呢？

笔者认为，判断2017年房价走势，必须从以下三个视角来展开分析：房地产业在中国社会经济发展中的地位，市场参与方以及相关方的利益、意志和力量的比较，对房价具有决定性影响的因素。

首先，房地产业在我国社会经济中仍具有重要地位和广阔前景。

自1998年中国开始房地产市场改革以来，我国房地产业在社会经济发展中的重要性逐渐增加，以致成为了国民经济的支柱产业之一，地方政府财政收入的主要来源，社会大众致富的主要途径和财富的主要载体，拉动就业的主要发动机。但是，随着我国产业转型升级进程加快，必须承认，房地产业重要性增加的速度在迅速下降或者在国民经济中的重要性可能已经越过了最高点。2016年下半年，中央政府倡导“房子是用来住的，不是用来炒的”，进一步明确了房地产的主要作用限于居住，而在投资、产业驱动、财富创造等方面的作用必然逐步被抑制。

另外，固然房地产业的重要性可能从最高点已经开始滑落，但是，不可否认的是，房地产业的重要性仍然很突出。截至2015年，我国房地产业增加值占国民经济的比重大约为6.1%，而美国达到13.1%。未来，在围绕着房地产业而展开的租赁、装修、评估、保险等服务型活动方面，在为由于国家城镇化而持续增加的城镇居民提供居住空间等方面，还有大量的拓展领域。

其次，房地产市场参与方以及相关方的利益、意志和力量的博弈共同决定了房地产市场的走势。

房地产业的重要性决定了这个市场必然继续受到所有参与方、相关方的高度关注。所有参与方、相关方共同作用于房地产市场，各方利益、意志和力量博弈的结果决定了房地产未来的价格走势。

这个市场的参与方包括：政府、房地产企业、制造业（实体经济）、已购房的社会公众、未购房的社会公众、房地产相关行业（建筑业、建材业、银行业等）、世界经济中的中国竞争者（如那些希望中国经济衰退、崩盘者）。

对各参与方的利益、意志和力量，分析如下：

政府的利益在于房地产市场稳定、健康的发展，同时保持社会经济持续健康发展、社会稳定，去库存和转型升级顺利推进。

房地产企业的利益在于房地产市场持续兴旺。

制造业（实体经济），这里主要指与房地产相关度较低的行业，希望房地产业带动的工资、用地和用房成本上升局面得到改变，希望资金、人才能更多的流入制造业。

已购房的社会公众，希望房价继续上涨，最好是快速上涨。

未购房的社会公众，希望房价大幅下跌，待其购入后，又开始大幅上涨。

房地产相关行业（建筑业、建材业、银行业等）希望房地产市场持续、长期、稳定发展，价格继续稳中有涨。

世界经济中的中国竞争者中，那些向中国出口原材料的国家，希望中国房地产业稳定、持续、长期发展。而部分主要发达国家，因惮于中国2001年入世以来，强劲、长期的经济发展带来的国力增长，在本质上是希望中国因为房地产市场放缓、甚至崩溃而出现真正的中国“崩溃”局面的。

再就意志和力量来看。以上各方，最有意志和力量的，主要是中国政府、社会公众、制造业（实体经济）、外国竞争者。中国政府有保持社会经济稳定发展的坚强意志，具有调动社会各类资源的强大能力。社会公众具有维护、增加自身财富的强大意志，在房价大跌时，他们具有要求退房、要求开发商降价退款的强大意志，这已经为历次房价大幅下降时打砸售楼处的事件所证明；在房价大涨时，他们具有竭尽一切资金，扩大杠杆，加大房地产投资的强烈意愿，这也为各种日光盘、时光盘、彻夜排队等事件所证明。制造业（实体经济），鉴于其在中国经济发展中的长远、关键性作用，鉴于其可以通过破产、向海外转移生产基地等方式展示其对于社会的重要影响力，因此，其面对房地产价格大幅波动时的各种呼吁，在高层决策者心中具有重要影响。外国竞争者，以欧美国家为代表，由于其在世界市场规则、世界货币市场的垄断性地位，力量巨大，但是又因其与中国市场已经形成长期、复杂的联系，他们也担心中国市场的大幅动荡导致其资本集团的损失，因此其意志是动摇和犹豫的。

第三，国内政府和国际市场两种力量对2017年房价具有决定性影响。

由上述分析，中国政府基于自身利益、意志，结合社会公众、制造业（实体经济）的利益诉求，可能采取的房地产市场治理政策，一定是以稳定为主，防止大涨，但也不可能允许大跌。只有采取这样的政策导向，才能为社会的转型升级赢得一个相对稳定的环境和必要的缓冲时间。基于此种政策导向，政府一定会根据市场情况，灵活采取税收、贷款、利率、限购等政策的组合拳，达到控制房地产市场向政府希望的方向发展的目的。

同时，必须考虑到，中国政府在采取以上组合拳的同时，除了综合分析国内市场的动态，一定会研判国际市场的政治经济形势发展状况。2017年，美元指数继续上升，新兴经济体继续承受货币被动贬值压力，金融市场趋于动荡的总趋势很难改变；同时，西方国家、发展中国家，都在开始重视制造业化，并开始新一轮基建周期。因此，从国际市场上看，一方面是美元升值导致本币贬值，另一方面是矿石、钢铁、水泥等大宗商品和建材价格可能继续上行。这两方面的形势，都要求各发展中国家和经济体采取提高利率的货币政策，来保护本国汇率和抑制本国的通货膨胀。而利率迅速上升，必然导致资产价格下降。

所以，2017年房价走势的决定性因素，主要是两种力量:一种是要求房价稳定或小幅上升的国内政府力量；一种是要求房价下降的国际市场力量。

未来这两种力量孰强孰弱，谁逐渐趋于强大，谁逐渐趋于减弱，必将根本性地决定2017年房价走势。

结论：2017年中国房价走势整体趋于稳定，但投资价值显著下降。

鉴于中国综合实力不断增强，鉴于金砖国家、其他新兴发展中国家在世界政治经济实力对比中的地位相对于以前在增强；又鉴于美、欧、日等发达国家陷于政策、社会结构调整期，经济发展速度在很低的基础上可能有所恢复。因此，总体而言，2017年中国房价走势，存在诸多不确定性。这种不确定性，是由发展中国家、发达国家两类经济体的综合实力对比状况及其变化所决定的。

综合来看，以美、日、欧等为代表的发达国家经济体和以中、印、俄、巴西等为代表的新兴经济体，在综合政治经济实力的对比上，已经进入了一个相持阶段。这决定了全球总体的军事、政治、经济形势很可能仍是相对稳定，动而少乱。对全球市场真正能产生重大影响的事件出现的概率较低。

因此，判断我国2017年的房价走势，不会出现如日本在被迫签订广场协议后几年内、东南亚在1997年后、欧美在2008年金融危机后发生大幅下挫的局面；也由于我国制造业（实体经济）和未购房社会公众的需要，以及转型升级战略的需要，我国也不会允许房价继续出现2015年末到2016年式的房价大涨，甚至也不允许出现全国性的明显上涨。

我们再来分析房地产市场的投资价值：

在2017年，在部分各类资源继续增加的主要大城市，在部分经济发展较快、转型升级比较成功的科技型、产业型新兴城市，如广东东莞、天津武清等地区，房价有可能继续较快上涨。

据历史和国际经验，在不同国家，长期而言，房价每年上涨3%到6%之间。同时，我国属发展中国家，城市化在快速推进，GDP、居民人均收入、房租仍在以较快速度增长，这决定了我国房价上涨速度将比国际长期水平稍快。另外未来房地产市场管制政策趋于严厉，国家将抑制房地产市场的投资属性，强化居住属性。因此，估计未来三五年内大中城市整体房价将保持在年均10%的增长幅度，是比较合理的。这个估计是和企业和投资者的资金成本相关的。

考虑到现在企业和投资者正常商业贷款利率一般在7%左右，有的短期拆借利率在12%以上(可见于各种融资平台的利率)，外加各种隐形成本、管理成本等，平均实际资金成本估计在10%左右。且未来由于人民币面临贬值压力，央行为维持稳定汇率，其指导的人民币利率很可能上行，因此估计企业和投资者的实际资金成本在10%左右是合理的。

基于以上两个10%的分析，若全国大中城市房价上涨达15%以上,则房地产调控和落实“房子是用来住的，不是用来炒的”举措都将完全落空。

所以，综合而言，未来三五年内，房价每年上涨速度很可能低至每年10%以下，且由于投资者资金成本的原因，未来房地产的投资价值将大幅下降，很多资金链紧张的投资者或房地产企业，可能面临不得不通过低价抛售来解决自身困难的窘境。