赵波：老百姓买房除了“住”和“炒”，更多是作为价值储藏

主讲人：赵波（北京大学国家发展研究院副教授）

主题：第78次朗润·格政论坛——《中央经济工作会议精神与2017年经济政策》

时间：2016年12月21日

主办：北京大学国家发展研究院

【编者按】

中央经济工作会议12月14日至16日在北京举行。会议对2016年中国的经济情况、经济政策的执行情况进行回顾和总结，并且部署2017年经济工作的总基调、主线、方针，传递出重要的政策信号。中央经济工作会议明确提出，“房子是用来住的、不是用来炒的”。

12月21日，北京大学国家发展研究院副教授赵波在第78次朗润·格政论坛上，发表了题为《解读用于“住”和“炒”的房地产》的演讲。他指出，中央经济工作会议报告的基本内容强调了房产是用来“住”的，而不是用来投资的。明年政府的工作任务既要抑制房产泡沫，又要防止房价大起大落。为此，政府的手段主要在金融、土地、财税、投资、立法这五个方面。

赵波认为，关于未来的房价走势，还是要警惕房价风险，不存在只涨不跌的商品，无论是美国的经济危机，还是香港或其他发达国家和地区都有房价暴跌的经历。但他认为，在中国普通的老百姓面临着利率资金回报率通常低于他们的经济增长率，又缺乏足够的投资机会。因此，部分中国人以购房作为一种价值储藏手段，这既非“住”也非“炒”。赵波判断，在短期内仍将会有一部分资金向房地产转移。

以下是澎湃新闻（www.thepaper.cn）对赵波发言的摘录：

中央经济工作会议强调明年的工作重点，把房地产排在第四条，这是继2015年之后第二次把房地产列入重点。去年的提法是“去库存”，今年定位为“房子是用来住的，不是用来炒的”。怎么理解这句话？

天平的左右两端分别代表了投资品属性和消费品属性，这是房产本身与生俱来的两种属性。如果大家比较看重它的投资品属性，天平就会向左倾斜。大家去菜市场买菜会发现价格变高需求就会下降。但是对于房产来说，看到房价涨了，多数人会预计可能未来房价涨得更快，在预判收益率上升的情况下，投资就会上涨，所以需求反而会增长，这是投资品和消费品这两种属性的区别。

中央经济工作会议中的这句话是在强调房产的居住属性，是不是意味着可以完全消除它的投资属性呢？基本上是做不到的，除非你不买房子，一辈子租房子，这样看重的就只是它的消费品属性。一旦拥有了房产，就自动同时具备了享受消费服务的好处，也享受价值分成的好处，除非你没有投资收益权。

这次房地产调控的目标是什么呢？政府既想抑制房地产泡沫，又要防止出现大起大落。泡沫的提法反映了目前高层对于房价的担忧，至少在一二线城市情况是这样的。在这里，政府的态度是既要稳定房价的增长，不是打压，因为要做到平稳健康的发展。

这次会议的报告当中，提出了调控的五种手段。

一是金融手段，从宏观上来说，要管住货币，要实行稳健的货币政策和积极的财政政策。稳健的货币政策是中性的货币政策。具体从信贷方面来说，支持满足合理居住目的购房者的需求，且严格控制信贷向投资投机性的购房者开放。以此，可以预测明年差别化的房贷政策依然会维持。限购的调控手段可能普遍化，尤其对于房价上涨过快的二线城市。

二是土地手段，我简单归纳一下：有短期手段和长期手段。短期手段是在于落实人地挂钩，根据人口流动情况分配建设用地指标，所以地方上不能只要地不要人，或者只要人不要地。落实地方政府的主体责任，房价上涨压力大的城市合理增加土地供应，提高住宅用地，盘活城市闲置的和低效的土地，我把这归纳为一种短期可操作的措施。从长期来看，光靠地是不够的，人还是向大城市流动，而大城市的土地面积有限。长期来看，特大城市像北上广深，要加快疏解部分的城市功能，带动周边中小城市的发展，类似于周边城市群的概念，要扩散出去，不能把人口都集中在一个地方。所以根据这一点，简单的预期是明年一线城市和部分二线城市的供地会有所增长。供给增长了，地价增速会放缓。

三是财税手段。在财税方面，并未提出房产税，目前房地产的税收主要都在交易环节，而不是在保有环节。此外，关于财政方面，报告里提出要落实推动中央和地方财政事权和支出责任的改革，加快制定中央和地方收入划分的总体方案，健全地方税体系方案。因为我并不是财政学的专家，我感觉这个可能会有助于提高一些地方政府的财政收入，减少尤其是经济发展地区对于土地财政的依赖。

四是投资方面，强调了库存的投资或者存货投资，国家提出要去库存投资，坚持分类调控，因城因地施策，着重解决三四线城市地产库存过多的问题。手段上来说提出了三点，一是把去地产库存和促进人口城镇化结合起来。三四线城市人口是净流出的，所以怎么把人集聚起来，环节库存的压力是需要考虑的一个手段。二是提高三四线城市和特大城市间基础设施互联互通的成本，其实就是降低人员的流通成本，不一定在同一个地方居住。三是提高三四线城市的教育、医疗等公共服务的水平，增强对农业人口的吸引力，这也是很多学者之前在不同场合都有提出的。我们如果能够真正做到合理分配一些公共资源，这就能够减缓三四线城市人口下降的压力。如果看数据的话，对于流动人口，尤其跨县流动人口，绝大多数是农村户籍，因此如何解决农村户籍享受城市公共设施基础服务，这要解决一些问题，也只有这样才能促进这些人留在城市里。

第五是立法，加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化的租赁企业发展。加快住房市场的监管和整顿，规范开发、销售、中介行为。相对于其他国家来说，中国的租房拥有率很高，一定排在世界前几位。但一些城市空置率很高，买了房子并没有租出去，这都与租房市场不完善有很大的关系。如果租房市场效率增进，规模化的租赁企业有助于降低交易费用，能够降低租房的搜寻成本，减少空置率，这可以部分减缓资源错配带来的不良后果。

假如不能炒房，那么能炒什么呢？能不能炒股票呢？

股票在2004年到2016年的年化收益率是6%。其实看来看去，房产好像仍然是一种好的投资品。大家比较熟悉的一个段子：一家上市公司通过卖了两套房产扭亏为盈。一线城市2015年开始房价猛涨，二线城市2016年开始猛涨，三线城市基本上平的，分别是下降16%、6%、0%，这是名义收益率，也就是整个房地产是两极分化的。对于三四线城市来说，现在库存比较多，而一二线城市人口不断往里流动，房价仍然在往上涨。因此按照刚才的分析，在一二线城市应该买房投资，不应该炒股票。

房产除了“住”和“炒”，在中国目前的情况下，更多的具有一种价值储藏的功能。因为普通老百姓面临着利率资金回报率通常低于他们的经济增长率，整个国家的经济增长率，这称之为“动态无效性”。另外一方面，居民缺乏足够的投资机会。一来，实体经济增长比较乏力，所以股票这种资产类的产品不会太好。二来，资本管制，不可能放弃国内的房子不管，而去投资美国市场。

上述两点，尤其对中层来说是一个短期内很难改变的现象，因此大家就想购房作为一种储藏手段，这既非“住”也非“炒”。我不太确定这次中央的口号能不能改变大家对于未来房价的预期。如果政策可信，并且能够调整预期，多多少少对市场还是有效果的，但是如果政策不可信，大家不相信的话，买房子作为价值储藏的人还会选择买。

房价的成因跟国家土地制度有关系。大家比较熟悉的宪法第十条明确规定了城市土地国有，农村的土地是集体所有。这也是在一定程度上，在一定条件下，土地的使用权依照法律的规定进行转让，在我国从房地产市场化以来，所有的现象都跟这一条多多少少有一些关系。

从供给方面来说，我们现在讨论的房价主要就是城市的房价，讨论是城市的土地供给，主要构成是地价，地价到底有多贵呢？2014年财政部统计出让土地收入为4.3万亿，全国地方政府的预算收入只有7.6万亿，这超过了地方政府预算收入的一半。目前中国提出了2020年消除7千万贫困人口的目标，简单算一下，如果按照全国贫困县人均2300元的生活标准，这够支付他们30年的生活费。

政府从土地出让中得到了收入，尤其是税收比较少的地区对于土地财政的依赖更大。另外，还可以吸引投资，因为有了地就可以吸引投资，能够促进经济的增长。其次，跟之前反腐的一些经济活动有关，目前反腐最厉害的地区房价上升比较明显，因为大家怕查到自己头上，从而限制了土地供给，进而房价上升比较快。经济学告诉我们，如果土地供给越多，地价低，房价就低。

高房价的成因还有需求方面的因素。我国经济快速增长是非常重要的因素，这带动了收入的上升，城镇化水平的提高带来需求的上涨。报告里提出了相应的政策，落实人地挂钩，根据人口流动情况分配建设用地指标，所以城镇化要根据人口的规模，尤其是包含流动人口的规模来确定指标，减缓需求对于地价或者房价的拉动。

土地并不是被创造出来的，土地一直都有，所以房价的上升并不意味着新价值被创造，而只是财富的转移。房价的上涨从我国收入分配的角度来看，是购买者向投资者的财富转移，由年轻人向中老年人的财富转移，是由新城镇人口向老城镇人口的财富转移，这种财富转移必然导致收入扩展、财富差距拉大。学界的研究有很多谈及这种财富转移的后果，比如说期待不劳而获，因为依靠资本的收益来赚钱，所以不愿意努力工作，同时还有一系列负面作用，无论是从经济增长的角度来看，还是从经济周期的角度来看，这都不利于经济的发展。

关于未来的房价的走势，我想还是要警惕房价风险，不存在只涨不跌的商品，无论是美国的经济危机起源于房地产市场，还是香港或其他发达国家和地区都有房价暴跌的经历。长期来看，潜在GDP的增速会放缓，不可能还像过去那样维持在8%到10%。人口结构的老化表明，到2050年两个工作年龄人口就要养活一个65岁的老人。从微观来说，居民和企业杠杆率都在上升，尤其是企业。长期来看，海外投资机会会增长，未来的长期自然利率或者是真实的利率会上涨，零利率的时代不可能维持下去。美联储的加息已经多多少少影响了国内的资本市场，明年的加息可能会继续影响中国市场。

政府的调控措施从长期来看，一是要保证良好的投资，二是促进公共资源的合理分布。在报告当中已经提出了，三四线城市的教育医疗公共服务，资源如果相应增加一些，对于缓解大城市的流动人口压力是有好处的。从短期来看，价格调控而不是数量的调控会更好，这边列举了房产税，包括对于三四线城市的补贴，都是价格手段，而不是完全从数量上进行调控。

短期房价的变化，首先世界市场利率持续走低，尽管美国实行了名义利率水平，但是低利率水平还不知道。经济低迷的时候，资本重新再配置，从衰落的部门转移到增速收益更高的部门，短期内跨国投资还有限制，所以我判断短期内会有一部分资金向房地产转移。

近期北京的地价是25500元一平，低于25500的房产很值得买，看不出短期有拐点的趋势。暂不知道这次对于特大城市的调控指导建议能不能真正落实。最近，上海增加了土地供给，金山新增加了28万平米土地，这立马就把金山的房价打下去了。但短期内面粉还在涨，面包不可能跌。

（本文根据主办方提供的速记整理，未经演讲者审订）