中央政治局会议首提促进房地产业“良性循环”，是什么信号？

12月6日，中共中央政治局召开会议，分析研究2022年经济工作。会议强调，明年经济工作要稳字当头、稳中求进。房地产方面，会议明确，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

中央政治局会议首提“良性循环”

以往中央政治局会议对房地产业的表述，主要提及“房住不炒”、“促进房地产市场平稳健康发展”，而今年对于房地产市场的说法有变，提到了促进房地产业“良性循环”。“良性循环”一词也是首次在中央政治局会议中提出。

其实，在今年11月24日，《人民日报》曾刊发中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤署名文章《必须实现高质量发展》，文章中亦提及“良性循环”一词。文中提到，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，着力稳地价、稳房价、稳预期，落实好房地产市场长效机制，顺应居民高品质住房需求，更好解决居民住房问题，促进房地产行业平稳健康发展和良性循环。

如何理解“良性循环”？

中国社会科学院城环所研究员、房地产蓝皮书执行主编王业强指出，良性循环反映的是一个更加积极的政策信号，对房地产不是单纯限制，要让它与国民经济形成良性互动。

“良性循环就是房地产业和宏观经济协调发展。在改善居民住房条件的同时，也促进经济的发展。”中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华说。

全国房地产商会联盟主席、住建部住房政策专家委员会原副主任顾云昌对澎湃新闻表示，房地产市场有一定的周期性，过去一般是二至三年一个周期，房地产市场由供求关系决定了它的周期性变化，房地产的周期性也和国家的整个经济周期密切相关。“过去，楼市比较热的时候，我们通常采取严格的调控措施，包括限价、限售以及一些金融方面的政策，市场遇冷，就会放松调控。如果房地产市场的周期变动性太大，也会对经济造成影响，对房地产市场本身也不利。”

顾云昌说，良性循环就是让房地产业的周期变化和波动不要太大。“市场过热的时候要浇冷水，但水也不能浇得太多了，总的来说就是要适量。”

中指研究院报告提到，下半年以来，随着房地产信贷以及预售资金监管收紧，销售市场及土地市场均明显降温，叠加个别房企风险问题暴露，市场信心进一步受挫，从企业融资到投资拿地、开工建设、销售回款、竣工交付等环节均不同程度遇阻，现阶段良性循环对行业发展尤为重要。中央提及“良性循环”，亦表明监管层已关注到当前市场循环路径遇阻带来的风险。

房企融资环境有望改善

中信证券报告指出，近期，不少房地产企业面临借新还旧压力，商品房销售则在2021年三季度后开始降温。受此影响，第二、第三批土地集中出让流拍率大幅提升，四季度政府性基金收入大幅下降。房地产行业的现金流入和现金流出都大幅下降，也影响了整个产业链甚至金融体系的稳定，威胁了购房人的权益。我们相信，促进房地产业良性循环，首先就是稳定产业各参与主体的预期，向健康发展的企业释放必要的流动性，也是肯定房地产企业对社会的贡献，肯定商品房市场的作用，更是加快按揭贷款的投放，稳住企业的销售回款。

“中央政治局会议的信号是比较明确的，之前可能一些政策收得太紧了，一些企业的资金流动性出现了问题，或者债务出现了违约，当然有些是无法避免的，总体上来说是为了防止更多的企业出现暴雷的情况，因为房地产一旦暴跌，对整个宏观经济占有很大的影响。”顾云昌认为，后续房企的融资环境有望继续改善。

同日，央行发布消息称，为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降，决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.4%。此次降准共计释放长期资金约1.2万亿元。

“前几个月，房地产行业中少数企业出现了短暂流动性问题，我国房地产政策一直保持高压态势，坚持房住不炒的大原则不变。但同时，政策层面也通过降准的方式，来缓解房地产行业流动性紧张的问题，防止违约，为房地产行业运营提供合理流动性，以保持房地产行业整体稳健发展。”中南财经政法大学数字经济研究院执行院长、教授盘和林说。

居民自住及改善性购房需求将得到支持

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，中央政治局会议提出“良性循环”，也意味着现在房地产市场循环可能不畅。

“比如，新房循环不畅。受房企债务违约，担心房子交付不了，以及房价下跌预期影响，购房者买房情绪降低。二手房循环不畅。因为交易成本高，银行不给贷款，二手房交易下滑更明显，导致换房需求受影响，也冲击新房。一旦整个链条循环不畅，导致房地产明显下行，也会拖累经济增长。因此，政策开始从整个循环链条的每一个环节开始疏通，包括调整土地出让的政策，降低拿地门槛，增加开发贷款投放力度，重启并购贷款，合理发放住房贷款等。”

贝壳研究院研究发现，在限贷政策下，低总价刚需群体受到的影响最大，需要更长的时间才能获得贷款，贷款成本也在上升，低总价二手房交易量下降更加明显。同时，由于各地实行严格的认房认贷政策，卖一买一这样的置换需求被视为购买多套，贷款成本和贷款难度增加，也抑制了改善型换房需求的释放。如果这些需求长期被压制，会导致市场快速萎缩，后续可能会出现集中释放，不利于市场平稳发展。此次政治局会议提出，要支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，预计未来在首次购房和改善性换房方面会有更好的政策支持，贷款环境会更友好。

中信证券报告认为，11月份销售继续同比大幅下降，但除去值得担心交付问题的企业，样本公司的销售降幅18%，按揭贷款放款时间明显变快，一手和二手市场较之10月略有恢复。未来几个月，包括存量项目转让在内的土地市场预计开始恢复，2022年3月房屋销售可能回暖。即便消费者顾虑交付问题，困境中的企业也可以通过转让项目回流资金，市场有能力进入良性循环。但是，仍可能存在个别大中型房企经营不善，无法按期偿付债务，进入债务重组阶段的风险；不少区域房价继续下行的风险。良性循环的关键在于企业销售-投资-销售的链条运转。“我们认为，2022年3月将有望出现基本面的底部。”