北京一中院：租客不能以群租房为由，要求确认租赁合同无效

2014年至2016年上半年，北京一中院共审结房屋租赁合同纠纷案件742余件，其中，当事人常以房屋为群租房或是保障房为由起诉要求确认租赁合同无效，但最终都被法院驳回。

11月29日，北京市第一中级人民法院通报涉房屋租赁的六大热点问题，其中重点包括群租房、保障房出租、提前解约等方面纠纷。

“群租房以及保障性住房出租虽不符合相关政策、规定，但并不影响租赁合同效力。” 北京一中院民一庭庭长郭燕枝表示。

2013年8月19日，张某与某房屋中介公司签订租赁合同，约定张某租赁中介公司所有的一套房屋中的一间，租金标准每月1500元，租期一年。

合同履行期间，中介公司又将该套房屋的其他房间打隔断后出租多人。次年4月，相关行政管理部门在实施违法出租屋整顿治理期间，要求承租人尽快搬离。

2014年5月19日，张某主动提前搬离了租赁房屋，随后提起诉讼，请求确认双方租赁合同无效，要求返还已支付的房屋租金及押金。

值得注意的是，2013年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市公安局和北京市规划委员会联合发布《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》，明确禁止将房屋改造后分割出租。

法院审理认为，张某与中介公司签订租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。法院最终判决中介公司返还已支付的剩余租金及押金。

“群租房以及保障性住房出租虽不符合相关政策、规定，但并不影响租赁合同效力。” 北京一中院民一庭庭长郭燕枝表示，法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。

当事人以租赁房屋为保障性住房为由，要求确认租赁合同无效的情况也并不鲜见。

北京一中院统计的数据显示，2014年至2016年上半年，该院审结涉保障性住房的租赁合同纠纷18件，其中6件都涉及租赁合同的效力争议。

郭燕枝分析说，我国法律并未明确禁止保障性住房的租赁，当事人若仅以租赁房屋为经济适用住房或限价商品住房为由，要求确认房屋租赁合同无效的，并不符合《合同法》关于合同无效的规定，法院不会予以支持。