光明网：住宅土地使用权续期事关国民福祉，须有明确法律安排

刚刚公布的《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》明确规定，将研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。

法律的社会功用之一，就是定纷止争。实现这个功用的途径之一，正是通过公开确定的法律条文，在其调整的法律关系所涉主体中形成稳定的心理预期。法律精神不确定，法律条文不明确，法律规定歧义难辨，法律的社会功用就将丧失，纷争起处，公平失衡，正义荡然。

由此关照住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律精神及其相关现行法律规定，其所构成的法律环境，实则很难实现全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。可以说，这种局面，也正是上述“意见”就此提出要求，以期从根本上解决这一问题的背景所在。住宅建设用地等土地使用权到期后续期问题，事关全体国民的利益，兹事体大，不容忽视，不容模糊，必须按照“意见”的要求，形成明确而清晰的法律安排。

物权法第一百四十九条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。但是，这条法律，并无相应的法规细则作附加补充，也未有相关法律对照以明确其全部意涵。所以，该条文所谓自动续期的法定程序如何，以及最为牵动人心的相关费用问题，都没有确定权威的结论。因此，上述“意见”提出的“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期”，实际上是为完成相关立法和修法开了绿灯。

今天（11月29日）有媒体报道说，住宅建设用地等土地使用权到期后续期问题已经在各地引起民众的广泛关注。媒体报道称，最早出现土地使用权到期“撞限”问题的是深圳：2004年，随着最早一批通过行政划拨方式取得的经营性用地(20年)陆续到期，深圳集中出现国有土地使用权期满问题。深圳为此发布规定，提出按有偿使用土地的原则延长土地使用年期，其中一种延长方式是在国家规定的最长土地使用年期基础上，减去已使用年期，在剩余的约定年期范围内，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%。

如果说深圳出现的“撞限”问题，其所涉主体还大都是公司企业，因而并没有引发更强反弹的话，那么，今年4月，浙江温州部分住宅土地使用权到期但房屋所有权未到期所引发的相关问题，则引起全国民众的关注。据报道，温州陆续有市民在购买二手房时办完房产证更名后，却因为土地证过期而无法完成交易，这些市民被当地国土部门告知，想续期土地证需要缴纳数十万元的出让金，有人因此被银行冻结了60万元的购房款……而在青岛，只有20年土地使用权的某居民住宅小区在2009年就面临使用权到期问题，当地国土部门提出由业主按当时基准地价折合约每平方米600元的标准补交续期费用，但于法无据，未获业主认可，至今处于“非法”使用土地状态。

据上述报道披露，有关住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排已在进行当中：修订后的民法总则将在明年3月提交全国人民代表大会审议；目前已经开始修订民法分则，物权法作为民法分则的一部分也将迎来修订机会；按照“推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期”的精神而修订的土地使用权续期的物权法第一百四十九条内容将会写进民法典。

（原题为《住宅土地使用权续期事关国民福祉》）