北京二中院：买到查封房后未及时过户易被法院强制执行

自己花钱购买并居住了多年的房屋，却发现是“查封房”，法院是否有权进行执行处分？11月25日，北京市第二中级人民法院通报了近三年间房产异议案审理情况，借此警示购房交易风险，避免“钱房两空”。

澎湃新闻（www.thepaper.cn）从通报会上获悉，2014年至2016年10月底，北京市二中院在执行程序中共受理642件涉及各类财产权利的案外人异议案件，其中买房人异议案件588件，占比超过90%。其中，买房人提出异议的理由，大多是认为自己系房屋所有权人，法院无权处分其房产。

“在房屋已被法院查封后才签订买卖合同或交付房产、不能证明已支付房款以及因自身因素未及时办理过户等问题，是造成买房人异议无法得到法院支持的主要原因。”北京二中院执行二庭副庭长詹彤说，根据法律及司法解释的规定，这些买受人的诉求都将难以得到支持。

未及时过户等原因易使买房人异议被驳回

为保全自己的房产，一些买房人在发现房屋被法院查封时，往往以所有权人身份向法院提出异议，请求停止执行，解除查封。北京二中院统计数据显示，2014年该院受理买房人异议案件73件，2015年上升至199件，而今年前10个月就已受理316件，案件数增长迅速。

“执行异议并非万全。”詹彤分析指出，签订合同交付时房屋已被查封、不能证明已支付了购房款、自身因素未及时办理过户登记、房屋被出卖人抵押以及事前不了解相关法律规定等问题，都会导致买房人申请执行异议被驳回。

提出执行异议的买房人刘某就是因为未及时办理房屋过户登记而未能获得法院支持。

北京二中院介绍，刘某出于投资目的向某房地产公司购买房屋并办理了按揭贷款。房屋具备办证条件后，刘某为了避免办证及将来出售房屋产生的税费等费用，未按合同约定委托房地产公司代为办理房屋产权证，房屋产权一直登记在房地产公司名下。

此后，该房地产公司因经济纠纷被法院查封了包括刘某购房的多套房屋，刘某知道后提出异议，要求法院解除查封。

北京二中院经审查认为，刘某为了降低投资成本，没有主动去办理产权过户登记，存在主观过错，故驳回其请求。

澎湃新闻注意到，在前述买房人异议案件中，10名以上买房人集体申请异议的群体性案件453件，占总数的79.2%，其中最少的一批14人，最多的一批高达127人，“房地产开发企业开发、出售的房屋被查封，是引发此类案件最直接的诱因。”

购房后可进行预告登记减少房屋被执行风险

“房屋开发销售手续是否齐备、是否设定抵押、是否已被法院查封，对于买房人能否顺利完成交易、取得产权有重大影响。”詹彤建议，买房人在购房前务必详细调查了解房屋的上述情况，以及出卖方尤其是开发商的信用情况，一旦发现不妥，应当提高警惕，谨慎交易。

此外，除法律规定的特殊情形外，房屋所有权只有在依法登记后才发生法律效力，房屋若未过户到自己名下，就存在被法院作为他人财产采取强制执行措施的风险。北京二中院建议，在房屋交易中，买房人不仅要注意合同的签订、房款的支付、房屋的交接，更要充分重视房屋物权的变更登记，在具备过户条件时及时办理变更登记。

“进行预告登记也是规避风险的重要手段之一。”詹彤认为，根据《物权法》规定，一旦签订合同并办理了预告登记，出卖方就无法再设定抵押并办理抵押权登记，也不能再另行处分房屋，大大降低了出卖方恶意损害买受人利益的风险。

同时，由于预告登记请求权具有排除包括强制执行在内的处分，买受人请求停止处分的，法院理应支持。如果符合物权登记条件，还应当进一步解除查封，停止执行。

不过，如果事情发展到必须申请执行异议的地步时，如何补救？詹彤建议，买房人在房屋交易过程中要注意收集、保留足以证明房款支付和实际占有的合法有效证据，如发票、转账凭证、票据存根、入住通知、交纳物业供暖费凭证等，尽量不要采用难以查证的现金方式支付房款。