全球城市观察｜空置商业空间改住房，凤凰城能否破解住房短缺

凤凰城一间写字楼正在被 改造为公寓。本文图片均来自网络。

购物中心是否拥有可转型的未来？COVID-19是否促成了将未充分利用的写字楼以及商业和零售空间改造为住房的机会？能否通过放宽对商业用地的区划限制来扩大住房供应？以上分别是加州大学伯克利分校Terner住房创新中心最新推出的三份研究报告要解决的三个问题。

该系列报告强调了商业向住宅转换的可能性和盈利条件，并估算了放松限制后可改造后提供的新住房单元数量。研究指出，商业用地重新分区，并不是解决加州住房短缺问题的灵丹妙药。尽管如此，鉴于美国加州商业廊道和未充分利用空间普遍存在，商转住仍将发挥巨大助力。

今年上半年，市政厅栏目曾对弗吉尼亚州衰退购物中心改造为住房的案例加以引介，探索了“为满足城市生活之需，加快改造被遗忘的购物中心”，从而实现郊区城市化和贫民区振兴的途径。也曾介绍伦敦金融城空置写字间转为住房的方案。在此，本文则对亚利桑那州凤凰城“商转住”应对住房短缺问题的探索进行引介。

凤凰城：住房严重短缺，却有大量闲置商业空间

凤凰城住房短缺问题严重。2020年的一项分析表明，住房短缺数量达到16万套以上，供应不足将租金和房价同时推至有记录以来的最高水平。另一方面，街头流浪者日趋增多，也成为棘手问题。据2020年的统计，凤凰城无家可归者已达到前所未有的7400人，其中超过一半的人无法获得遮风避雨之所，只能住在街上、车里或其他不适合居住的地方。为此，凤凰城政府于去年出台《解决无家可归问题策略方案》，“要求在各个区域分布无家可归者收容所和资源，提供更多可负担住房选择，加强社区宿营地清理，并提供更多心理健康服务。”

凤凰城拥有大量零售空间——人均零售面积约4平方米，远超全美平均数值。与许多城市一样，在新冠大流行之前的几年里，零售业就已处于苦苦挣扎状态，西尔斯和玩具反斗城等大型零售商都纷纷取消实体店。疫情更使惨淡的实体零售行业雪上加霜。近期，凤凰城的官员们则在考虑把空置商用房改造为住房，一石二鸟，激活闲置空间，增加住房供应。

凤凰城一家健身中心正被 改造为公寓。

市议会头脑风暴，提出“商改住”转型再开发途径

出台激励措施将零售空间转换为住宅单元，正是10月该市议会会议中提出的众多想法之一。凤凰城市长寄望于以“商改住”促进住房短缺问题解决，并为全美其他城市提供范例。

除转为多户住宅外，参会人员还建议，允许把空置零售商业建筑转向其他用途。政府工作人员表示，希望拟定一项空置店面计划，以减少重新开发的障碍，并为开发商提供激励措施。以下若干思路，可促进所期待的转型再开发：

（1）增加重建住宅项目的许可高度和密度。

（2）为某些商业经营开绿灯，如纹身店、按摩店和自助存储设施（目前需要特别许可）。

（3）不需申请即许可当前不允许的其他类型用途，包括小啤酒厂、酿酒坊和数据中心。

（4）降低商业地产必须保有的最低停车位数量。

10月议会会议中提出的点子尚属头脑风暴。相关人员打算深入不同社区调研，从而拟定具体计划以供讨论。几位议员已表示出对改造重建计划的支持。“我们需要去做点什么。我认为需要着手解决空置店面问题。空置店面遍布整个城市，我并不认为它们能够以商业形式复归繁荣。”议员Debra Stark说，他曾任凤凰城规划局长。

一些重建项目已在进行。有开发商已在把空荡荡的商用建筑和零售用房改造成公寓或多户住房，但通常需要获得市议会的特别许可。政府人员的新提议是，针对那些不需要重新制订分区规划的改造项目，考虑精简程序，以推动改造加速。

Stark坦承，一些社区可能反对以住房取代购物中心。但也表示，所在地区的许多住区要求欢迎这样的改造，因为闲置的购物中心会招致破坏和不良人士滞留。“他们的想法是，如果闲置商业楼变成多户家庭的住家，附近会有更多双眼睛。这会增加对社区的守护。”Stark建议工作人员与规划委员会合作，寻找适合此类重建的区域。

“商改住”早有先行者

议员Jim Waring表示，他支持最近两个重新制订区划的改造案例，允许开发商用住宅项目替换空洞的大楼。其一是早已关门大吉的健身中心，另一个是已歇业的剧院。Waring说，这两个改造项目最初都遭到邻居反对，他们的诸多顾虑，与改造项目高度和密度有关。但这些顾虑在重新区划听证会的过程中得到缓解。当把项目提案交送给市议会时，几乎没有邻居表示担忧。他说，在没有完整的公开听证程序的情况下，允许改造以得到更大密度或高度，这并不稳妥，每个重建提案都应根据具体情况决定。“最重要的是，公开听证过程会筛掉那些并不真正适宜的项目，并就问题的解决达成正确的方案。”

凤凰城曾经的Paradise Valley Mall购物中心，已出售供混合用途 再开发。

今年上半年，业主以1亿美元的价格出售凤凰城天堂谷购物中心的多数股权，其92英亩土地将重新制订分区规划，改造成一个集住宅、写字间和百货的多样化社区。

美国为数众多的购物中心呈现颓势。幸好，购物中心通常位于交通廊道和住宅区附近，其土地价值通常“比商场本身更值钱”。每个陷入困境的购物中心的未来转型之路，应因地而异，取决于周边城镇居民需求。

专家的不同意见：请把重点放在陈旧的写字间

专业人士也发出了不同声音。Orion Investment Real Estate的高级副总裁Judi Butterworth表示，空置零售空间没有人们想象的那么多。她说，零售空间空置率低于6%——这一比例甚至低于新冠大流行之前的水平。虽然看上去总有商店关闭和空置大楼出现，但也有新的非传统租户，如室内战术射击场或特许学校（charter school，美国州政府在公共教育体系之外特许的中小学水平的教育机构，相比一般州立中小学，特许学校需要遵守的规定更少，同时获得的资金支持也更少。特许学校分为营利和非营利两类，其中非营利特许学校不可从私人处获得资金捐助）搬入这些空间。

Butterworth还表示，很难找到一个完全空置的购物中心或零售中心，总有一些租户留下来。“零售空间不应该是改造住房的重点。这些建筑太复杂了，而且并不具备足够的可用空间。”

Butterworth建议，凤凰城将重点放在陈旧的写字楼上，随着许多公司向远程办公转型，这些写字楼的空置率可能会继续增长。她指出，位于凤凰城中央大道和Camelback Road东南角的一座曾经的办公楼，目前正在重新开发成公寓，这应该成为一个典范项目，在凤凰城全城鼓励推广。