“不能卖房”土地为何被疯抢？地产商：没地了，考虑卖使用权

11月17日，北京市土地市场推出的首批四宗“限房价、竞地价”的地块全部完成竞拍环节。

尽管目前其中的三宗地块还未出最终结果，但可以确定的是，这四宗地块的商品住宅部分将由开发商100%自持，不得出售。

11月16日和17日，作为北京首批推出试点“限房价、竞地价”的四宗地块吸引了多家开发商的关注。

其中，除了海淀永丰20号地块被首创、天恒、中粮联合体以57.6亿元、企业自持商品住宅面积比例100%、自持商业面积比例10%竞得。16日的两宗海淀永丰18、19号地块和17日的大兴区黄村镇21号三宗地块均因为多家开发商报出住宅部分100%自持而进入下一个竞标环节，未出最终结果。

从四宗地块的位置来看，大兴区黄村镇21号地块处于南五环和南六环之间，海淀永丰18号、19号和20号地块位于西北五环和六环之间。

100%自持，就意味着未来建造好的住宅将不能依靠出售房产来套现，那么开发商为何还会热衷于竞买？

有开发商对澎湃新闻（www.thepaper.cn）表示，这样的竞拍规则出现，目的是控制地价合理区间，抑制房价快速上涨，合理引导市场预期。但对于开发商来说还是会尽力去拿地。

“不拿地就没地可拿了，先到手再说。拿到地之后，根据目前来看就是卖使用权和自持运营，以后怎么样现在说不好，无法说清楚怎么盈利。”上述开发商说。

按照一些开发商的设想，所谓的卖使用权，就是开发商和业主之间签订长期租赁使用协议，但是业主不能办理房产证。

首批“限房价、竞地价”试点地块中，海淀区平均销售限价为53400元/平方米，最高销售限价为56100/平方米；大兴区销售限价为55800元/平方米，最高销售限价为58500元/平方米。

据《证券时报》11月17日报道称，北京市规划国土委表示，虽然四宗地成交结果均为住宅100%自持，但并不影响上述项目最终成为租赁住房房源，满足以自住为目的的刚性需求，而且海淀北部地区是中关村村科技园重要的产业功能区，租赁房源供应更能满足年青群体的住房需求，增强城市活力。

北京市规划国土委相关负责人表示，成交结果将北京土地市场的地价水平稳定在合理区间。竞投企业自持商品住房的面积，将满足不同层次自住性的住房需求，特别是保障以居住为目的的住房需求，是北京市落实国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）的创新举措，旨在积极推动建立购租并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场，鼓励、引导开发企业利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。

根据此前北京市国土资源局发布的招标信息显示，这四宗地均试点采用“限房价、竞地价”的交易方式出让，当竞买报价达到合理土地上限价格时，转为通过竞报企业自持商品房面积的方式确定竞得人。企业自持的这部分商品住房将全部作为租赁住房，不得销售。除此之外，根据竞买规则，当有两家及以上的竞拍者都愿意100%自持时，竞拍转入高标准商品住宅建设方案投报程序。参加投报的企业须于竞拍日起的第10个工作日上午到国土局递交投报的最高标准商品住宅建设方案，由评选委员会根据综合评分最高的为最终竞得。

中原地产分析师张大伟称，北京为避免出现最高价地块的确做了各种准备。限销售价格+限户型面积+限二手房销售时间+限持有面积。可以说是全方位的围追堵截，调控力度前所未有，但也难抑房企热情。这样的竞拍规则要求房企从过去的销售思维转变为经营思维。在张大伟看来，开发商可能通过将项目打包成基金上市或者长期使用权出让进行变现，但政策限制也是其需要考虑的因素。

亚豪机构分析称，从目前情况来看，2016年北京土地市场尤其是住宅市场仍将在极度短缺中收官，全年仅14宗住宅用地出让也将创造历史新低。

其实北京并不是第一个要求开发商需要自持物业的城市。早在2014年，上海也有对开发商提出100%自持住宅物业的要求，当时上海前滩地区Z000801编制单元46-01地块的出让条件中规定，要求开发商“永不出售”。也就是说，企业在竞得该地块后，不可以出售项目，只能自持。而比北京更严格的是，出让方还对住宅未来的承租方也有较高的要求。