科创中心空置率创8年新低，在线教育写字楼租赁需求放缓

11月30日，商业地产机构CBRE世邦魏理仕发布报告显示，中国25个科创中心第三季度整体空置率创8年新低。受强劲的租赁需求带动，该季度中国25个科创中心租金指数（T25）录得146.5，年内累计实现0.9%的增长。

据了解，T25中国科创中心租金指数目前覆盖的子市场包括：北京中关村、奥体、望京、上地、中关村软件园、东升、北清路、电子城；上海徐汇滨江、五角场/新江湾、虹桥商务区、张江、漕河泾；广州琶洲；深圳后海、高新园、前海；杭州未来科技城、蒋村；成都大源、金融城；武汉光谷；西安高新；重庆大化杨、照母山等。

世邦魏理仕的报告显示，2021年第三季度25个科创中心的整体空置率环比下降1.2个百分点，同比下降4.5个百分点，录得14.4%，为2013年第四季度以来最低值。

数据显示，15个科创中心子市场录得空置率下降，其中7个子市场的空置率降幅加速。深圳前海、重庆照母山与上海漕河泾于第三季度录得最大降幅。10个子市场由于区域内有新增供应入市，录得空置率上升。

世邦魏理仕的数据显示，8个科创中心子市场录得疫情以来的空置率最低值，9个子市场空置率低于10%。北京中关村、望京、上地、电子城、东升及上海漕河泾录得低于5%的空置率数值。

世邦魏理仕报告显示，2021年第三季度全国25个科创中心共录得净吸纳量约67.8万平方米。相较2020年第三季度及2019年第三季度，分别实现22.1%与50.2%的增长。深圳前海、杭州未来科技城与深圳高新园为净吸纳量前三的科创中心。25个科创中心整体净吸纳率录得2.5%，高于全国写字楼整体市场同期均值0.2个百分点。

体现在租金上，世邦魏理仕的报告显示，第三季度14个科创中心子市场录得单季度租金环比上涨，上海漕河泾、杭州蒋村及杭州未来科技城为位列涨幅最高的前三个子市场。包括北京电子城、东升，上海张江、漕河泾及广州琶洲在内实现高于90%出租率的5个子市场录得租金的历史新高。

从企业类型来看，世邦魏理仕的报告显示，成长型企业扩张意愿在原基础上继续提升，截至第三季度累计在25个科创中心所有科技企业租赁交易面积中占比70%（一季度录得63%）。科技行业的良好发展前景持续吸引资本向成长型企业进行投资，使得此类企业高速扩张，从而产生对办公空间的需求。领军型企业持续主导大面积赁成交，其中，47%位于北京科创中心的租赁面积由领军型企业贡献。从细分行业来看，在线教育该季受“双减”政策的影响，需求有所放缓，租赁面积占比下降。各领域持续推进的数字化战略使得互联网+生活服务及互联网+企业服务继续保持活跃市场租赁表现。电商类企业的租赁需求增长，前三季度贡献科创中心租赁面积总量的10%。

世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨表示：“2021年第三季度科技新媒体（TMT）行业持续引领写字楼租赁需求，贡献全国写字楼市场租赁成交的30%，以及年内累计租赁成交的34%。近期‘双减’政策落地对在线教育行业需求产生一定压力，部分头部企业关停或整合办公面积。但此举对优质写字楼物业市场的影响相对较弱。整体科技新媒体租户仍然表现活跃，领军型科技企业主导大面积租赁成交。值得关注的是，企业软件服务和电商类租户也在北京、上海、深圳、成都、杭州及西安等科创型城市进一步扩张。”