信达参股机构9.3亿美元收购美国养老护理地产项目

中资公司对于海外地产项目的投资不再仅仅局限于住宅、写字楼和酒店，它们开始把目光放到了相对“冷门”的海外养老地产领域，打算学着赚外国老年人的钱了。

11月2日，澎湃新闻（www.thepaper.cn）记者信泰资本管理有限公司（下文简称“信泰资本”）获悉，信泰资本将联合合众人寿保险有限公司（下文简称“合众人寿”）与Welltower（纽约证券交易所代码：HCN）合资以9.3亿美元的价格收购Welltower持有的美国养老地产和长期/急症后期护理设施资产包。目前，Welltower、信泰资本与已经宣布达成最终协议。

“明年还会再投几个”

公开信息显示，信泰资本成立于2013年，是一家以引导、协助及保护中国资本的海外投资为宗旨的私募股权投资机构，股东包含四大资产管理公司信达集团名下的中国信达（香港）资产管理有限公司等。自2013年底开始，信泰资本已经在美、英、澳等地完成多笔投资，管理资产总规模达60亿美元。

根据协议，该资产包共拥有39处物业，包含11个由Brookdale Senior Living（纽约证券交易所代码：BKD）承租的养老物业及28个由Genesis Healthcare，Inc.（纽约证券交易所代码：GEN）承租的长期/急症后期护理设施。

Brookdale是一家为老年人提供 “自理生活型” 及 “辅助生活型” 养老服务的上市公司，Genesis则为老年慢性病患者提供专业护理服务，也同时为治疗期后与临床治疗康复患者提供急症后期照护服务。

合作协议约定，信泰资本与合众人寿将拥有资产包75％的权益， Welltower保留其余25％的权益。而收购完成后，Brookdale与Genesis将继续负责该资产包中每处物业的日常运营。

在此之前，中资企业收购海外养老地产项目的案例并不算多。

澎湃新闻查阅信泰资本官方网站发现，其之前的海外投资案例以纽约、芝加哥、伦敦和悉尼的住宅和酒店项目为主，例如在今年5月，信泰资本刚宣布以5.7亿美元收购纽约的赫莎酒店资产。此前，该公司从未投资过养老地产项目，若该交易成功，将是信泰资本首次涉足美国养老房地产资产，也将是中资企业为数不多的海外养老地产收购案例之一。

信泰资本CEO蓬钢在接受澎湃新闻记者采访时表示，这虽然是信泰资本第一次投资养老地产领域，但其相信这次投资能够带来长期的回报。“我们每段时期的投资方向都会有不同，目前比较倾向于一些现金流比较稳定的现成的物业项目。而且，从未来的大趋势上来看，美国的婴儿潮和人口老龄化都会促进养老产业发展，未来对养老地产在内的养老产业刚性需求是比较大的。”

蓬钢认为，目前美国养老产业的渗透率依然不高，发展潜力较大，因而此时进入美国养老地产投资仍有很大机会。他透露，目前信泰资本还在物色较好的养老地产投资项目。“还有几个资产包在看，都在美国。明年应该还会再投几个。” 蓬钢说。

相比国内养老产业市场，已经发展了数十年的美国养老产业则要成熟的多。根据中新社报道，借着奥巴马医改的东风，美国有更多老人能负担得起养老院的费用，这也使得养老类商业地产供不应求。某些地区的养老社区甚至一直“满员”，需要排队等待入住。在地产开发商们看来，这一变化将带来新的投资机会。

而根据业内估算，美国养老社区行业的现金回报率在8%至11%，内部收益率介于10%至20%之间，相比国内市场因不成熟所造成的风险，以及回报率的难以预测，美国养老社区产业显得稳定得多。

推进国内养老地产业务

不同于信泰资本和大多数中资企业，此次交易的另一个参与者合众人寿对于海外养老地产项目的投资却着实不少。此项约10亿美元的养老地产项目对合众人寿来说，可谓是为其庞大的海外养老地产版图锦上添花。

从2014年年中至今，合众人寿在美国养老地产领域的投资已累计超过1亿美元。从投资时间来看，合众人寿已然是中资企业海外养老地产投资的先行者之一。

当中资企业已然在忙着物色着海外住宅、酒店类资产时，2015年5月，合众人寿一举投资约4000万美元“打包扫货”了美国6处养老社区项目，这一举动一度引发业内热议。

不过，合众人寿对于养老产业的布局更多还在国内，对于合众人寿来说，对于养老地产项目开发并不陌生。近年来，其在国内养老社区开发上一直保持强劲的扩张态势。

目前，合众人寿已在国内6个主要城市开发并拥有多个专业养老护理设施，累计投资总额超过13亿美元。

有媒体曾报道称，合众人寿内部喊话叫做“2+2+2+2”计划，即每年保持两个进入成熟运营状态的项目、两个处于开业初始状态的项目、两个在建状态的项目、两个储备中的项目。

但即便如此，由于国内养老产业成熟度不高，合众人寿在国内项目开发上受挫的消息也屡屡传出。当然，受挫的企业远远不止合众人寿，投向养老地产领域的资本普遍被认为尚在蜇伏期。

业内分析人士认为，以信泰资本与合众人寿为代表的中资企业加码美国养老地产项目，显然是看重了美国养老产业稳定的投资回报，在美国这个成熟的市场，赚美国老人的钱显然更容易一些。而合众人寿在收购海外养老地产项目之后，也可边运营、边学习，这将有助促进其国内养老地产项目的成熟。

但业内人士同时指出，相比收购住宅、办公楼、酒店等项目，中资企业收购海外养老地产项目的案例依然相对较少，并未构成趋势。但随着越来越多中资企业介入海外地产项目，投资领域也必将日趋多元化。