空城计|蛰伏中的未来：鄂尔多斯再观察

当提起内蒙古鄂尔多斯时，“鬼城”早已代替“羊绒衫”，成为人们最先想到的印象。这要归因于依靠煤炭、天然气等资源快速致富的地方政府近年来采取的冒进建设决策，还有数年来媒体狂轰滥炸的报道——但更多的是一日游后留下的印象。少有人听到这座年轻城市内部的声音。极少有人能告诉大家关于这个地方的来龙去脉，关于鄂尔多斯未来的讨论则更少。

作为一个内蒙人，我记忆中，鄂尔多斯的印象仍然清晰——那是孤傲恢弘的成吉思汗陵，是小时候常去探访的响沙湾，是印着"鄂尔多斯，温暖全世界"的包装盒，是与当地人们交谈时听到的朴实乡音。

鄂尔多斯境内的响沙湾（图自网络）

我自小居住在距鄂尔多斯一小时车程的包头，因常跟着父母去办事、郊游，我对这座“小城”不陌生。在十多年前，这里的城区比起包头小很多，甚至没有许多楼房，但已成为附近城市人们中意的旅游目的地。后来，鄂尔多斯和许多城市一样，开始铺路、盖楼。当地许多人依靠“发煤”，变得越来越富有；大量建设工程，也为外地人提供了很多赚钱机会。人们的生活一直在变好，自行车变成了汽车，从平房搬进楼房，以及“再买一套房”——没有人觉得这样不好。直到后来，铺天盖地的新闻报道，以及大学课堂里的案例讨论，才让我意识到，这座城市发生了巨大的改变，甚至是危机。

自2006年7月鄂尔多斯市政府驻地迁址新城康巴什起，已有十年。2016年6月28日，鄂尔多斯市康巴什区正式获批成立。这十余年来，当地政府在新城完成了数百亿元的城市投资，建成了32平方公里的新区，常住人口突破了十万人。

尽管新区内基础设施建设已经完成，教育医疗等各项福利事业也正在逐步完善，但鄂尔多斯仍然在面对巨大的建设库存，巨大的民间与政府债务，以及巨大的外界负面印象与信任危机。

作为对比，十分有趣的是，2006年立项、2016年暑假刚开园的上海迪士尼乐园度假区（一期占地3.9平方公里），总投资245亿元人民币，其建设完成历时六年。这两个项目在建设周期、投资体量上相似，但境遇真可谓天壤之别。

康巴什新区与上海迪士尼度假区（迪士尼乐园鸟瞰图来自新华网）

鄂尔多斯的新城和老城，究竟发生了什么变化？与其他城市相比，其差异主要在哪里？带着探寻个中原因、观察居民生活状态，以及验证这座城市早年印象的目的，我又一次回到鄂尔多斯。

高铁与城市协同发展

坐动车从内蒙古包头市出发，经过一小时，就可以到达鄂尔多斯东胜西车站。东胜是鄂尔多斯的老城区。连接呼-包-鄂的动车线路，把内蒙古的这三个重要城市包在两小时交通圈内。三市通勤便利，其间人员往来交流如今十分频繁。鄂尔多斯到北京的列车目前需要十小时，高铁开通之后，会缩短至五小时以内。

鄂尔多斯目前拥有三座火车站，经过改建或新建，规划完善，体验舒适。高铁站外，是整洁的广场和城市绿化，以及快速方便的公交接驳。这些都显示出政府在城市公共服务上的投入——公共交通的便捷性，和一线城市相差无几。周边城市的人口在鄂尔多斯出差工作，已能实现当日往返。

或许，在呼-包-鄂城市群规划的背景下，鄂尔多斯有可能继续发掘自身优势，加入城市间的协同发展，从而持续吸引周边人口进城？

不过，一度完全依赖自然资源输出的鄂尔多斯，并没有与临近的呼包二市建立密切的产业联系。在大规模房地产建设期间，这座城市曾经吸引了大量的设计、建设人员到此工作。但这不能提供长期和稳定的工作岗位。几年前危机爆发，新建项目停止之后，外地人便作鸟兽散去了。

城区烂尾楼与“去库存”

鄂尔多斯市辖东胜区和康巴什新区，以及周边七个旗县——颇受外界关注的“鬼城”，仅指康巴什新城的建设。事实上，整个鄂尔多斯市区域，在过去十年间，已完成地毯式的城市更新。当地人告诉我，东胜拆迁了大部分属于“小县城”时期的房子，城区内的平房都被新建居住区取代。

在广场上锻炼的居民说：

"十多年前，大家都还住在平房里，出门要趟土，一下雨全都是泥。后来，政府的确做了很多事，楼房建起来了，才有现在的环境。我们居民都十分满意。"

"但是，房子盖得太多太快。很多楼盘甚至没有完工，老板们就带着钱跑路了。在鄂尔多斯，有钱人太多了。前几年随便什么人合起伙就能搞房地产开发盖房子。你看看这么多楼，价格还那么高，哪有那么多人来买。也有不少人，拿着当年拆迁给的钱买房子，这下弄的，还是老百姓在受苦。在东胜租房子生活的本地人也有很多。"

鄂尔多斯东胜区街景

蔓延三四线城市的房地产危机，在鄂尔多斯东胜区，显现得淋漓尽致。大部分建筑队已经撤出城区在建的项目。众多烂尾楼，光溜溜地伫立在全新的城市里。

站在市区中央的站前广场上，背后就是两栋完全停工的高层建筑。伊金霍洛西街上的王府井百货和鄂尔多斯购物中心周边，也都散落着很多“烂尾楼”。众多建设完成的建筑，贴出“招商”的醒目标识，新的住宅和商业建筑项目都保持着很高的空置率。其他城市很难见到的城市景观，让鄂尔多斯蒙上了一层萧条的气氛。

但本地人的生活似乎并没有受到影响。在王府井购物的一位女士告诉我：

“东胜的确是有很多烂尾楼，有三四年了吧。对我们的生活没有什么影响。政府和搞房地产开发的都太草率了。没有人来买房，肯定也没有钱盖下去。我们家现在有两套房子，在这里生活很方便，环境也挺好的，就是没有人。前几年来的外地人都走了，很多工资开不出来，老板都走了。”

乘公交车在东胜市区可以看到，“烂尾楼”的情况非常普遍。东胜区面积不大，有百年的城建历史，如今所有角落都铺满了大量新建的高层商业建筑和新居住区。一般大城市普遍存在的问题，比如旧城风貌与现代生活如何相适应，在这里早已被抹掉了。

持续多年的大规模建设，曾经吸引大批外地人来到东胜工作，其中也有我家的不少亲戚朋友。人口数量爆炸式增长，让东胜的住房和日常商品一时价格猛涨。但当热潮退去，本地却没有出现能够支撑这些就业岗位和第三产业发展的产业。建筑市场饱和后，人口锐减是必然出现的情况。甚至，给本地居民的拆迁房，其设计容量也远远超过实际需求。

如今，工地围墙上张贴着“去库存”标语。鄂尔多斯筹集200亿元“去库存”基金，以及刚开始运行的“房票”新政，都备受关注。

根据《东胜区国有土地上房屋征收与补偿实施方案》，政府除对拆迁户进行部分现金补贴外，拆迁房评估金额全部以“房票”或“地票”的形式发放给棚改户。凭借房票、地票，拆迁户可到政府已回购的商品房小区房源中，自行选购安置房。

的确，“房票”使得旧房拆迁的居民可以有更多居住的选择，同时，将棚改户的住房需求引入市场，也确实释放了一些流动性，可刺激商品房成交量。但这又是一件让人细思极恐的事情。

“房票”的初始拥有者只能是政府征地拆迁或棚户区改造的对象，未来最多可能扩展到受政府奖励的个人。这部分可能使用“房票”解决住房需求的人群，究竟有多少？他们带来的住房需求，比起数量和平均单套住宅惊人的东胜区住宅库存，又占比几何？

截至今年6月，东胜区建成、在建项目库存住宅的未售面积就达607万平方米、3.39万套。据新闻报道，截止10月1日，结算中心接到有意拆迁的住宅共8481套。发放房票总值1.2亿元，其中120套价值6000余万元的房屋已完成兑付。为这些“房票”埋单的资金，源于国家的棚户改造专项扶持资金、地方配套资金，以及国家开发银行的棚改项目授信贷款。

鄂尔多斯市住房保障与房屋管理局副局长吴伊婕也曾对澎湃新闻记者表示，房票制度推行过程中也有些争论，比如合规与安全的问题。她称，该局也做了调研，认为目前住宅供应的面积大于拆迁量，发出去的房票也远远低于借贷回来的资金，因此总体风险可控。

而笔者则谨慎怀疑，鄂尔多斯在没有布局产业、建立引入外来人口机制的情况下，仓皇迫使本地低收入的棚改户群体将现金和贷款继续投入过剩的房产市场来“去库存”，使得居民手中的现金和本地金融进一步被房地产绑架。同时，实际居住功能和需求越来越低，商业环境持续低靡，从政府到市民，仍将越来越多的资金投入到经济和社会属性不断流失的混凝土结构里。即使三年内去得了库存，鄂尔多斯是否会变成一座经济被永远被锁进混凝土的城市？

城区工地上张贴的标语

铁西公园与天际线下的空白

无论在东胜区还是其他区县，鄂尔多斯对公共服务设施的投入都十分惊人。规模宏大的政府办公楼，连同学校医院等，都有良好的硬件设施。市民也有丰厚的福利保障，比如乘公交车的极低票价。由于在大规模建设之前长久以来城市发展缓慢，同时具备适宜的自然条件，鄂尔多斯市的环境良好——城区内有绿地公园，郊外有自然景观。相比大部分依靠传统产业发展的城市，这里看上去更加适宜人居。

铁西公园是市中心的一块绿地，设计了完整的园路、水系，以及丰富的游憩空间。在空旷宽敞的城区中，这个公园显得人气十足。在鄂尔多斯，还有许多这类经过设计的城市绿地，融合在经过更新的城市空间中——既是方便市民健身娱乐的社区空间，也是城市宜人的气候与环境的保证。

多数居民来到这里，仅限于进行广场舞、日常健身，以及参与政府推动的运动比赛等。其中少有当地社群长期策划运营的社区活动。因此，尽管在硬件设施和环境上，这里已与欧美国家的社区相当接近，却未出现其他城市里那种丰富有趣的社区活动，比如“城市越野、社区拳击赛、湖面赛艇、家庭烹饪”等。但不可否认的是，鄂尔多斯如今的城市基底是社区生活营造和策划的积极因素。

结合自然地势全部下沉的铁西公园与周边的政府办公楼，高层商业建筑群形成了漂亮的城市天际线。这让人联想起纽约中央公园那种城市生活丰富、人气汇集的热闹景象。当然，十多座现代感十足的摩天大楼，大部分都并未实际投入运作。超前支取的城市用地和建筑设计，是否能适应未来城市的使用要求，都是未知数。没有前车之鉴，这座城市的超前投资，该如何获取回报？要解决这个问题，并非朝夕之事。

鄂尔多斯铁西公园与纽约中央公园（中央公园图来自网络）

年轻人与城市发展

我还在街头遇到了一些中学生。很想和他们聊聊，他们对这座城市的变化的看法，以及对自己未来的想法。但他们中的大多数，仍然羞于表达自己的意见。我得到的答案多是：

"家里让我来这上学的。"

"未来没什么想法。"

"鄂尔多斯就是鬼城啊。"

大部分家庭都在此前急剧增长中变得富裕。这里的孩子理应有更多机会接受良好的教育，观察周围的世界，进而关心生活的城市，以及思考自己的未来。但在鄂尔多斯，至少一部分“富裕”家庭里的孩子仍显得十分稚嫩。一位年轻的出租车司机告诉我，这里的孩子，没有强烈的愿望出去读书或工作——除非是家里花钱安排的。他自己刚刚有了孩子，他说自己肯定不会离开鄂尔多斯，未来他的孩子也不会。

“生活在这里很好嘛，人少环境又好，工作也不难还有很好的工资，不用去大城市挤去了。”

一座城市未来的走势如何，无疑取决于年轻人。能否留住本地成长的年轻人学成之后回来工作，是否可以吸引优秀的人才来此安居，都是决定城市未来命运和持续竞争力的重要因素。而争夺人才的战争，早已在各个城市展开。深圳计划未来十年新建二十三所大学，而成都、南昌等城市进入一线城市招揽人才，各项支持创新创业的计划纷纷落地。江苏南通更是直接将城市宣讲会开进美国的常春藤大学。

而鄂尔多斯东胜，从一个普通的区县一跃成为富庶城市，在这座城市，年轻人又会有什么样的发展机会呢？

新城康巴什与城市生活

鄂尔多斯的新城与旧城（图来自《鄂尔多斯—一座鬼城的复兴之路》）

康巴什新区建设之初，一座新城拔地而起，快速城市化带来一座没有人居住的崭新空城，“鬼城”之名由此而来。后来，政府运用行政手段，将政府机构、学校、医院迁入新区，并将新区住宅分配给公务员。但由于商业氛围、公共生活匮乏，多数居民仍选择下班之后回到东胜。这实际上使得一座空城变成了两座。

2015年百度大数据实验室根据百度POI得出的研究结果（详见《中国城市空置住宅区量化分析》链接：http://bdl.baidu.com/ghostcity/）也验证了，目前康巴什新区已有相当数量的居民活动，而在东胜城区内反倒出现了明显的空心化情况（详见《百度大数据告诉我们，中国的一些空城长啥样》链接：http://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_1358818_1）。在从东胜前往康巴什的出租车上，我从司机师傅那里了解到：

“有一半的人搬去了康巴什，东胜这边人自然就少了，又建了那么多高楼，房价那么高没有人来买，结果只能空着了。”

“但是在康巴什上班的人，老婆孩子都在东胜，这边什么都没有。所以上下班的时候东-康快速路上堵得很，下了班之后还是要回东胜的家里。”

到达康巴什新城的市政府广场，与我五年前留下的印象相比，这里并没有太大变化。当初在建的住宅项目已经完工，但街道上行人很少。直到傍晚，才有人群出现在乌兰木伦公园遛弯锻炼。

康巴什新区面积不大，住宅区和公共设施主要集中在几个平方公里的核心区。规划了百万人口的城市空间，只有十万人入住，显得十分空旷。这里的街道宽阔笔直，建筑舒朗有序，像极了PC游戏中玩家设计的城市模型。行走其中，感觉几乎与真实的生活脱节。

全国最大的城市中轴线绿地广场，体现在极大尺度几何构图的平面中，这里只有草坪和矮树丛，没有林荫，也没有为人们休闲活动策划的空间，十分刺眼的阳光下就不会有人主动踏入这片公共空间活动。结果这里只能变成官方举行各项盛会的场所。暑假里就有“千人写诗”的鄂尔多斯诗歌那达慕活动举行。壮观场面中的人，多半是领导和中小学生。体育场和剧院是新建的，但这些气派的建筑，除了官方活动外，少有居民自发前往使用。

康巴什新区城市中轴线

体量巨大的城市中轴线，两侧集中堆砌了几乎所有公共建筑、商业、文化、休闲和服务设施，包括鄂尔多斯博物馆、图书馆、剧院等城市地标。中轴线一侧的“美食广场”和另一侧的百货商场，都是城市生活的预设情节。用居住区尺度的结构进行粗糙的规划，让这里的一切实体空间都像高分的沙盘游戏。

事实上，忽视市场需求以及人群与商业活动的联系，也让当地商业给人留下衰败和劣质的印象。走进东胜区铁西公园附近外观相当气派的万正商业广场，入口处的自动扶梯已停止运行，一层有大半商铺没有营业，剩下一些售卖饰品和服装的摊位。经常有顾客进出的，是则是一旁的肯德基餐厅。康巴什新城中心唯一一座购物中心，上面挂着苏宁易购、京东这两家电商的招牌，室内却是柜台租赁式的经营模式。商业活力同样衰弱。

这样十万平方米以上的商场或酒店在鄂尔多斯随处可见，但很大一部分都在惨淡经营。商业设施选址疏于考虑周边消费人流的支撑；建筑设计忽略实际商业规模，面积远远超过实际需求；招商和运营等软件被忽视，都是上述问题的直接原因。

在社会福利和城市生活上，这里同样投入巨大。康巴什新城范围内的公交车免费，花一块钱就可到达20公里外的机场。在鄂尔多斯新闻网上，可以看到医疗保障、公租房、贫困学生资助、优秀教师奖励等各种福利政策——这座城市几乎所有补助、奖励政策的标准都是内蒙古地区最高的。获得终身成就的本地教育工作者，可获得一套住房作为奖励，按平均房价估算，价值80—100万元。

而小区里的乒乓球活动场地、羽毛球活动场地，则是人气最高的公共空间。居民自己办起各种比赛，丰富生活。

社区里的乒乓球比赛

现在看来，这个将本地居民的生活诉求抛开的城市计划，的确意味着金钱和土地的巨大投入。虽然比起土坯的平房，当地人的居住条件已发生了巨大改变，然而要想汇聚人气，建设可持续发展的城市，就必须关注人与人的联系，在冰凉的混凝土世界去营造温暖的社区。

康巴什新区街景

看得到的未来

毫无疑问，在今天的鄂尔多斯，危机与优势并存。民众的生活水平明显提高。但冲动的投资，也使得近十年的城市活力低迷。鄂尔多斯急速建起现代城市，而高楼大厦之间也有巨大而等待修补的窟窿。无论城市管理者、本地居民、投资者，还是设计师，需要更加关心“后鄂尔多斯时代”的发展可能。

鄂尔多斯是北方少数没有依靠工业生产发展的城市，因而保持着良好的生态环境。加之这里有舒适的气候、完善的基础服务设施和低密度的社区，看起来，正是养老产业布局的好地方——鄂尔多斯也是全国第一批试点医养结合养老的城市。

在北上广等一线城市，商业养老机构提供的较高质量的养老服务价格为6000—8000元/月/人。对普通人来说，这是不小的经济压力。由社会福利保障部门管理的基础养老院,出于成本和保障性的考虑，为老年人提供的服务又十分有限，比如规定“不设置小于三张床位的房间”。这些由于人力成本、土地和基础设施供应紧张而出现的矛盾，在鄂尔多斯则要小得多。

另外，也有人为鄂尔多斯提出了“云计算＋烂尾楼”的产业调整策略，指出：“除了大型工业之外，如今使用电能最多的就是云计算的数据中心；电动车也将在未来消耗大量的电能。云计算中心和电动车将作为鄂尔多斯类型的纯资源城市转型的可选项，并能够直接链接到高科技产业，比如无人驾驶、太阳能等，从而为城市带来新的发展机遇以及就业机会。”或许，云计算中心可以利用废弃的烂尾楼，电车介入城市道路系统则可改变街区结构和交通体系，优化城市空间。（美国麻省理工大学（MIT）李义德实验室，《鬼城——鄂尔多斯的复兴之路》链接：http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA3ODg1NDg4OQ==&mid=206673793&idx=1&sn=05f996790cd2849db07a107f066f973c#rd）

不过，刚刚完成建设的新城市，在技术、医疗、设计、社区生活等方面，其人力资本与一线城市的差距，短时间无法依靠金钱补齐。巨大的财富爆发，给鄂尔多斯带来难得的主动权和转型窗口，该如何使其可持续发展？有很多事情需要做，但我们也许看得到这座年轻城市的一点点光明未来。

（除做特殊说明外，图片均来自作者）