碧桂园决定分拆物业公司回A股，杨惠妍能夺回女首富位置吗？

9月7日晚，碧桂园（02007.HK）发布公告称，于2016年8月31日，碧桂园建议分拆碧桂园物业服务于上交所独立上市的申请获得了证监会的受理。

公告称，预期碧桂园物业服务将于上交所发售不超过4010万股股份以供认购，该等股份相当于其经扩大后已发行股本约10%。

早在去年8月，碧桂园就明确将物业板块分拆上市，经过一年多的时间，其物业分拆上市计划终于有了眉目。不过，与赴港上市的彩生活、中海物业、绿城服务等不同，碧桂园选择将物业分拆后在A股上市。

碧桂园集团执行董事吴建斌此前表示，之所以选择A股，因为相同业务的上市公司在国内股市和香港股市的PE（市盈率）依然有差异，公司经过研究后认为国内上市更为理想。

根据碧桂园半年报，2016年上半年，碧桂园总收入约573.6亿元，同比增长21%；其中，其中96.6%的收入来自于物业销售板块。

中报显示，今年上半年物业管理及小区相关业务也正助力利润增长。

按照中报上的数据，上半年碧桂园的物业管理分部签约管理面积约2.29亿平方米，共覆盖国内27个省的197个城市，当中物业管理团队已进场的管理面积约1亿平方米，合共服务全国约100万户业主和居民。

另外，上半年碧桂园的物业管理及小区相关业务的收入约为9.69亿元，同比增长7.1%，经营利润约为1.87亿元，同比增长127.5%。

对比来看，碧桂园物业管理2.29亿平方米的签约管理面积仅次于物业分拆第一股的彩生活。彩生活（01778.HK）半年报显示，2016年上半年，花样年控股分拆上市的子公司彩生活的签约管理面积为3.6亿平方米。

而继彩生活后第二个分拆物业管理上市的中海物业（02669.HK）签约管理面积则为8600万平方米。绿城服务（02869.HK）的物业签约面积则为9140万平方米。

从收入来看，以服务中高端物业为主的绿城服务收入16.49亿元，中海物业的收入则为12.57亿元，彩生活收入5.751亿元。

值得注意的是，除了一些已经分拆物业成功上市的房企，国内还有不少房企正在筹划将物业部分分拆上市。原因在于与互联网贴近的物业管理业务估值甚至超过地产公司本身。

按照中国物业管理协会理事会会长沈建忠的说法，“下一个中国首富，或许诞生于物业领域。”

以最先将物业分拆上市的花样年控股为例，其分拆上市的子公司彩生活于2014年6月30日上市，上市仅3天后，其市值就突破55亿元，反超母公司花样年52亿元的总市值。上市两年后，其中期业绩显示，彩生活实现收入5.8亿元，较去年同期的2.78亿元大增106.8%。

按照9月8日的收盘价格，彩生活市值63.31亿元，花样年控股的市值为67.99亿元，两者相当。

而对于拥有54.47%碧桂园股份的杨惠妍而言，有望重新夺回女首富的位置。按照碧桂园目前的市值，杨惠妍的身价是502亿港元（约人民币431亿元），而拥有89.17%蓝思科技股份的周群飞目前身价为477亿元。

也就是说，一旦碧桂园分拆物业成功，杨惠妍有望重回女首富位置。

碧桂园集团认为，未来将主动借力资本市场，发展相关业务，丰富碧桂园的收入来源并提高业务价值。

值得一提的是，去年4月，碧桂园就引入了中国平安作为战略合作伙伴，中国平安在市场、资金、物业管理等方面给予碧桂园支持。

按照碧桂园董事的说法，建议分拆将进一步强化碧桂园物业服务的企业管治架构，提高其股权流动性，继而促成引进战略投资者，提升企业形象及实现可持续发展。

董事会认为分拆碧桂园物业服务上市，将会为碧桂园物业服务提供多元化的资金来源，以拨付现有业务及未来扩充的资金。