连保证金都是借来的！房企杠杆高至10倍，称销售好没压力

套在开发商资金链上的紧箍咒，有越来越紧的趋势。

据新华社8月9日报道，包括兴业银行、工商银行等部分银行已将房企的开发贷周期由2年期的中期贷款改为一年内，甚至半年期的短期贷款。

分析人士表示，之所以如此为之，原因在于担心高房价高地价所产生的系统性风险。

而新华社调查中揭示的更为让人忧虑的一点是，开发商已经把资金杠杆用至极限：“基本只需准备10%的土地款，剩下的资金可以以夹层融资的方式获取”，甚至连买地保证金都可以通过融资支付。

尽管监管层已经开始忧虑，但澎湃新闻（www.thepaper.cn）采访中发现，开发商普遍较为乐观，觉得销售回款足以支撑融资成本，资金压力尚未体现。

银行信贷政策收紧成趋势

所谓房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款，贷款期限一般不超过三年(含三年)。

澎湃新闻记者了解到，目前降低开发贷年限尚属于个别银行的行为，包括农业银行、中信银行都表示，尚为听说该政策。

有银行人士表示，如果住宅项目开发周期一般为2年，开发贷款的周期如果低于建设周期，意味着房子还没销售，就要面临归还贷款的压力。

另有开发商表示，上海住宅项目，是要求结构封顶之后才能出售，项目在取得四证之后，银行才会发放开发贷款。项目从四证齐全之后，到竣工会需要1-2年，进入预售，此时开发商会有销售回款，来偿还开发贷款。

但是各个地方预售政策不同，比如杭州，建筑出地面就可以销售，但是预售房子前需要归还贷款，开发商会选择归还一批，出售一批，实则不需要全部归还。该开发商表示，开发贷款一般不会低于2年，如果到期还不出，银行也会允许续期。缩短开发贷款并不会有太大影响。

可以预见的是，银行对于房地产企业开发贷款政策的确有收紧的态势。

8月初澎湃新闻独家获悉，部分银行要求对加强前端融资管理，对全国前20名的房企，融资比例不超过土地成本的60%，其他房企则不超过50%，原则上不介入2015年三季度以后拿地且土地成本过高的项目。同时，文件要求严格控制商办项目的信贷发放。

此前，证监会收紧房地产上市公司再融资政策，企业再融资募集资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款、需详细披露募集资金的实际投向等政策。

开发商自有资金低至10%，保证金都不是自己的

实际上，在新华社的报道中透露的更值得注意的信息是，地产商开发投入的自有资金已经越来越少，甚至低到只有10%，

报道称，在房企拿地过程中，目前甚至还出现一些资金方式“创新”。一位近期在上海频频参与拿地的开发商告诉记者，现在一线城市拿地，基本只需准备10%的土地款，剩下的资金可以以夹层融资的方式获取。“不少金融机构竞相上门来提供贷款，但会设置一定额度。超过授信额度，就以股权的形式放贷，未来销售利润与他们分成。”目前，市场上已经出现多个机构，专门为开发商提供拍地保证金甚至首付金。

部分地方政府也开始对房企发出收紧政策信号。隶属于国土资源部的中国土地勘测规划院近期发布的《2016年第二季度全国主要城市地价监测报告》指出，今年二季度，热点城市政策开始由宽松转向收缩。南京、合肥、中山出台调控意见稳定房价地价，苏州出台“苏十条”、严审个人住房信贷、实行土地拍卖最高限价制度，天津收紧公积金贷款政策。

在资金供给端，一些地方政府开始提高二三套房首付，并限制购房贷款，以减缓房企销售回款，减少向开发商“供血”。7月1日，合肥楼市新政正式实施，二套房最低首付比例为40％，购买第三套及以上住房，最低首付比例均为60％，且停止住房公积金个人住房贷款。

有开发商向澎湃新闻表示，开发贷款属于成本最低，是开发企业的主要资金来源，如果开发贷款申请难度加大，无疑增加房企的资金成本。即使企业寻求信托、基金等其他融资渠道，也会面临水涨船高的资金成本。收缩贷款，有一定的警示作用。但是由于去年以来，开发企业销售较好，资金回笼充裕，短期内，房企资金压力尚未体现。