南京一高端酒店式公寓开售一年自称“售罄”，实际仅成交3套

近一年来，南京市房地产市场可谓“火爆至极”，不仅出现了一房难求的局面，还有一些市民出现了“托关系买房”的情况。

近日，澎湃新闻（www.thepaper.cn）注意到，南京一家具有40年产权的酒店式公寓“涵碧楼”在拿到销售许可证近一年的时间内，成交套数仅为3套。而在7月16日该房地产商召开的业主答谢会暨二期房源公开说明会上宣称，该项目的一期项目已经“售罄”。

“天价”楼盘开售近1年成交仅3套

在该楼盘的公众号里这样介绍，从区位上看，项目位于扬子江大道与汉中门大街交界的核心地段，也是河西中部的黄金滨江位置，距离长江500米远。项目毗邻绿博园，该地块也是目前沿江绿化地带之中唯一的一块建筑用地。

“我们一期共计推出的150套房源，户型为85㎡~250㎡，产权为40年的酒店式公寓已经全部售罄。”7月16日，在该楼盘的接待会所举行的业主答谢会暨二期房源公开说明会上，房地产开发商负责人说。

次日，长期关注南京楼市的微信公众号“辉哥说楼市”称，从去年8月开售以来，该楼盘至今的成交数据一直显示为3套，现在竟然对外宣称一期售罄。“一般楼盘都是划分好一二三期开始销售，有些楼盘是卖多少就多少算一期，反正售不售罄还不是自己说了算么？ ”

在由南京市住房保障和房产局主办的南京市房产交易中心的网站上，澎湃新闻记者注意到，项目地址位于建邺区北河口水厂以南，开发企业为南京鼎正置业有限公司，纳入网上销售总套数为1693套，截至2016年7月19日18时，网上房地产数据显示成交套数确实仅为3套。该网站显示，该项目于2015年8月27日领取到销售许可证，于当年8月29日正式开盘，销许价为3.9万/平，这个价格在南京市属于高位。

一年仅成交3套，这个数字与南京其他楼盘相比，着实相差悬殊。澎湃新闻记者注意到，该项目一期价格在3.2-3.6万/平左右，开发商在7月16日的二期房源公开说明会上表示，二期共计推出房源150套，有117㎡、130㎡、230㎡三种户型可供选择，均价在40000元/㎡-45000元/㎡。以117㎡的最小户型为例，按照4万元/㎡的单价计算，其总价也高达468万元，而230㎡户型的总价则在1000万元左右。

据了解，2015年-2016年，南京也推出不少40年产权的酒店式公寓，其中一家于2015年4月25日开盘，纳入网上销售总套数为2693套，均价在19097元/㎡，截止2016年7月，成交套数为440套；南京另一家酒店式公寓于2015年10月9日开盘，纳入网上销售总套数为643套，价格在21706元/㎡，截止2016年7月，成交套数为363套……纵观2015年以后，不管是酒店式公寓还是住宅商品房，成交套数低于三位数的实在不多见。

售楼处：“售罄”是指认购的套数

据了解，该房地产项目是2011年10月，由台湾乡林集团首入南京拿下的商业地块，项目规划有五星级酒店、40年产权的酒店式公寓和办公产品。该项目进入南京就被定位为比较高端的地产项目。

澎湃新闻记者注意到，该楼盘周边不仅没有学区房，出售的酒店式公寓得房率仅为68.88%，由于只有40年产权，因此贷款首付必须为5成，且只能贷款10年，买卖税费较高，在一期的产品中，85㎡、117㎡、130㎡均为一房，户型极为奢侈。

“我们的这个项目有158个单元，加上4个车位，一共是162个单元，目前已全部被认购。我们所说的‘售罄’，指的就是被认购的房源。”南京鼎正置业有限公司管理部经理林志达告诉澎湃新闻记者，由于该项目有预售的限制，因为在取得竣工验收证明后，银行才能办理按揭拨款；目前该项目完成了大楼的主体结构，正在办理“竣工验收证明”。

台湾乡林建设事业股份有限公司执行副总经理吕理全在接受澎湃新闻记者采访时表示，该产品属于商业项目，因此业主首付需要交付50%的费用，企业在与客户签订合同时承诺，如遇到局部需要修改变更等细节，在看到实体样板房后，可以在继续交付剩余的费用。

“我们这个产品的销售模式与其他住宅产品或者刚需房有所不同，我们的销售模式一般是蓄水（在房地产市场，所谓蓄水就是售楼部形成接待能力开始接待客户进行项目咨询、积累意向购买客户，到开盘选房前的阶段。蓄水是这个阶段的行业内约定称呼方式。）——领取销许——销售认购——一期房源全部认购——网签说明会（业主确认交付标准）——缴款达到50%（全款/贷款）——网签（成交）——交付。”吕理全告诉澎湃新闻记者，而一般住宅住宅项目的销售模式则是：蓄水——领取销许——认购——首开——缴款（全款/按揭）——网签（成交）——交付。

据林志达介绍，截至2016年7月18日，该项目成交的确实只有共3套，销售面积245.75㎡，实际成交比例约0.39%。3套连在一起，单价都是43100元/㎡：B幢2211室，88.2㎡；B幢2212室，85.48㎡；B幢2213室，72.07㎡。

“这三套也是客户有业务上的需要，有担保的需求，或者要以企业的名义购买，因此要求我们赶快完成正式签约。本月我们的客户将陆陆续续进行正式签约。”林志达表示，认购的162个单元（含车位）是和该企业签订了协议书，因为企业在与客户签订合同时承诺，业主如果看到实体样板房后，发现有局部需要修改或变更等细节，企业应为其完善，这样的部分都要列入合同。

南京市房管局商品房市场管理科胡科长在接受澎湃新闻记者采访时表示，在南京市房产交易中心的网站上公布的认购与成交的数据均由企业上报的，这个数据不容怀疑，所谓成交套数即为正式签约的套数，从认购到签约在转换的时候会有一个时间差。

“你说的这个项目刚进入南京的时候确实卖得不是很好，因为这是一个商业地产，产品的定位与南京不太接地气，现在有点起色。”胡科长表示，目前3套的成交套数来看，如果是住宅，确实不可思议，但如果是商办倒也是可以理解的，因为南京的商办存量本来就比较大。

浙江透明售房研究院院长方张接对此事表示，用认购的房屋数量套用在成交套数上，这是目前国内很多房地产项目中普遍的现象，很难去批评这种做法，因为房地产开发商开售后，也会有不少消费者进行认筹，在与房地产开放商签订意向合同书后，会有一个15天的过渡期 ，因此目前很难判断开发商是否是恶意编造假的成交信息，这需要经过一段时间去检验，大致半个月左右就可以判断出这个房子是真的已经有人要了，还是开发商的销售策略。