旧瓶子与新酒，奢华酒店急了

本文来自微信公众号 “空间秘探”（ID：MESPACE007），作者：李荇。

近日，已有117年历史的老牌奢华酒店瑞吉酒店宣布了未来5年的发展规划，度假村翻倍，酒店及度假村整体规模实现近60%的增长。不仅如此，雅高、文华东方、凯悦等旗下奢华品牌近期也陆续通过推出新品牌或是拓展新地区等方式，加速扩张。促使这些原本不紧不慢的奢华酒店不约而同加快步伐的背后，究竟是什么？

瑞吉酒店的“五年小目标”

正如瑞吉酒店及度假村副总裁兼全球品牌负责人George Fleck所言，"未来五年对于瑞吉酒店来说是一个关键时刻。瑞吉迫不及待地将品牌精神和创始人阿斯特家族的传统带到世界各地最迷人的目的地。"因此，这家百年奢牌为自己定下了“五年小目标”——扩大度假村组合，在现有的15家度假村基础上，在加勒比海、北美、北非、中东和亚太地区推出11个全新的度假胜地。

据了解，瑞吉目前有29家酒店及度假村正在筹备中，这意味着在未来五年内，瑞吉酒店及度假村将在现有的49家开业酒店和度假村基础上，实现近60%的规模增长。墨西哥、加勒比海地区以及非洲等目的地，将会成为瑞吉酒店未来几年的发力点。

2022年和2023年，瑞吉酒店将推出瑞吉卡奈度假村和瑞吉洛斯卡沃斯度假村，以扩大在墨西哥的影响力；2024年，瑞吉酒店将推出阿鲁巴棕榈滩瑞吉酒店与卡纳角瑞吉酒店以及马斯喀特瑞吉酒店，扩大在加勒比海地区的影响力；同年，三亚海棠湾瑞吉酒店也预计将会开业；2025年，瑞吉酒店将会推出非洲首店马拉喀什瑞吉酒店。

聚焦中国市场，除了预计2024年开业的三亚海棠湾瑞吉酒店之外，瑞吉目前已签约处于筹备中的酒店，还有千岛湖瑞吉酒店以及溧阳瑞吉酒店等。

纵观中国市场12家已开业瑞吉酒店的发展历程，这个百年奢华酒店品牌在中国的步子是越来越快了。

继瑞吉中国首店，北京瑞吉酒店开业13年后，瑞吉才在中国二度落子，2010年拉萨瑞吉度假酒店正式开业，随即拉开了瑞吉酒店在中国市场布局的加速战。2011年，三亚亚龙湾瑞吉度假酒店、深圳瑞吉酒店、天津瑞吉金融街酒店相继开业。这一年，瑞吉不仅在中国加速扩张，更是在全球范围实行扩张计划，2011年共开设了10家新酒店和度假酒店。

短暂的2年沉寂，从2014年起，瑞吉酒店在中国市场几乎实现了1年开业1家新酒店的速度，稳步前行。2018年珠海瑞吉酒店开业后，广东成为了拥有双瑞吉酒店的一个省份。一旦2024年三亚海棠湾瑞吉酒店正式开业，海南也将拥有双瑞吉酒店。

中国市场也为瑞吉酒店带来了不一般的回应。2011年开业的深圳瑞吉酒店刷新了瑞吉品牌全球最高酒店的海拔。深圳瑞吉酒店所在的深圳市罗湖区金融中心的京基100大厦，建筑高度 441.88米 ，总楼层100层。深圳瑞吉酒店位于第75至100层，441.88米让瑞吉酒店成为当时瑞吉品牌全球最高酒店。今年开业的青岛瑞吉酒店，以369米的高度刷新了山东的酒店高度。城市之巅，成为中国市场回馈给瑞吉酒店的一份珍贵礼物。

“旧瓶子”与“新酒”

在中国市场步履不停的奢华酒店，并不只有瑞吉酒店。蓄力已久的老玩家们，正在以不同的“姿态”相继发力。

其一是变大现有的“旧瓶子”，扩写城市版图。入华已有58年的奢华酒店文华东方酒店，今年以来相继宣布了两家酒店的筹建信息。首先是2013年与国企深业集团签约合作的深圳文华东方酒店，预计2022年初开业，目前已在文华东方酒店官网上线。其次是在杭州与恒隆地产合作，打造杭州首家文华东方酒店，预计2025年开业。这两家酒店的落地，意味着文华东方酒店的国内版图上又点亮了两个城市。

大型酒店集团选择与合作许久的地产集团再续前缘，推动旗下奢华酒店的跑马圈地。今年4月，希尔顿集团与“牵手”10年的世茂酒店签署战略协议，双方将共同在中国再打造4家奢华酒店项目，包括深圳华尔道夫酒店、上海康莱德酒店、武汉康莱德酒店以及珠海康莱德酒店。

计划2021年在亚太区新开近100家酒店的万豪，更是火力全开。据亚洲旅宿大数据研究院不完全统计，万豪旗下的奢华品牌丽思卡尔顿在2021年共签约7家酒店，其中3月的2家分别位于苏州与宁波，9月的3家则落子在贵阳、厦门以及武汉。7家于丽思卡尔顿的意义有多大？目前丽思卡尔顿酒店在中国市场已开业的酒店是14家，今年前10个月签约7家酒店，占现有规模的50%。

其二是灌入“新酒”，用新品牌讲新故事。雅高集团推出了全新奢华品牌，铂翎汇臻选 EMBLEMS Collection。雅高选择与贵州宏立城集团签订合作协议，在贵阳花果园艺术中心打造铂翎汇臻选全球首店。据雅高集团大中华区高级运营副总裁乐睿思介绍，铂翎汇臻选酒店是真正的旗舰，是一种奢华象征，能成为其所在城市的标志。全球首店拥有华丽别致的西式格调建筑，融入了古典建筑的特点和气质，文化底蕴极深。

同样选择借助新品牌来讲述新奢华故事的还有凯悦。10月，在全球只开业62家的凯悦酒店旗下凯悦悠选Destination By Hyatt选择了中国作为其在亚洲亮相的落脚点。中国两家凯悦悠选酒店分别选址青城山和大连。

其中，位于青城山的青城山尊酒店计划于2022年开业，将成为凯悦悠选在亚太地区首家酒店，由凯悦悠选与天府明宇商旅携手打造。由维特奥集团与凯悦酒店集团共同打造的维特奥·大连凯悦悠选酒店度假村预计2026年完工。不过，该度假村的实景示范区，近期即将开放预约参观。

首旅如家以更彻底的“新姿态”，开启了自己的奢华酒店时代。今年8月，首旅如家成立了奢华酒店品牌管理公司首旅安诺酒店管理公司，并聘请曾在多家国际酒店集团从业多年的刘晨军先生出任董事、CEO 。在民族奢华酒店品牌成形与崛起之际，刘晨军曾立下目标，“要给团队、行业和自己留下一个值得骄傲的记忆”。

三点因素，决定奢华酒店火爆

一场疫情，让投资人对不同酒店品类对重大突发事件的风险抵御能力一览无遗，酒店投资的格局面临重新建构。有意思的是，本就处于投资市场塔尖的奢华酒店，不冷反热。据浩华数据统计显示，2021年上半年奢华酒店签约数量保持积极增长，签约量为9家，创下了历史新高，较去年同期增长率200%。

全球市场更是如此。今年以来，奢华酒店集团大宗交易频发。投资人层面，比尔盖茨斥资22.1亿美元，将持股比例从 47.5%提高到 71.25%，成为奢华酒店集团四季酒店的绝对控股股东。机构层面，凯悦酒店以27亿美元收购十大奢华酒店运营集团之一的Apple Leisure Group；欧洲地产投资集团Henderson Park则有望以7.54亿美元收购英国希尔顿酒店，后者在英国拥有12家酒店和2400多间客房。

反观与奢华酒店“邻近”的高端酒店，却在疫情后遭遇了甩卖潮。今年五一前后，一些酒店产权交易网站上出现多家上海高端酒店转让出售信息，上海新华联索菲特大酒店、上海豫园万丽酒店、上海日航酒店以及上海虹桥绿地酒店群等均在其列。营收不足、业绩不佳以及业主不断承压的资金链等因素，共同导致了高端酒店的投资窘境。

后疫情时代，奢华酒店投资市场为何呈火爆局面？

01 多变的投资属性

从上述交易案例不难看出，投资奢华酒店已经成了资本和酒店集团在投资市场“避险”的一个优选。原因就在于，奢华酒店与生俱来多变的投资属性。在经济持续景气高速增长的阶段，奢华酒店在投资者的资产包中以资产配置的角色存在，通过退出，投资者可以从中获取商业房地产长期增值的收益；反之，在经济出现波动甚至通货膨胀预期的阶段，奢华酒店将会成为投资者的避险工具，持有不动产以抵御通胀风险，可有效防止资产大幅缩水。

02 放大的城市圈层

原本奢华酒店的选址主要集中于一线城市以及高知名度的目的地，但是随着产业迁移持续推进以及新一线城市疫情期间表现出的抗风险能力，为奢华酒店发展提供了更为广阔的城市圈层。与此同时，这些急速发展的新一线城市中新落成的城市地标，对奢华酒店的渴望也毫不遮掩。从丽思卡尔顿今年签约的7家酒店落地城市可见一斑，5家位于新一线城市，2家位于二线城市，无一家位于一线城市。

03 坚挺的高端度假需求 

空间秘探通过对比2020年与2021年城市各档次酒店的周季节性变化发现，奢华酒店呈现出明显的周末走高趋势。而且对比高端、超高端和奢华酒店平均每间房收益的降幅，奢华酒店降幅最小不到30%。不难看出，高端消费人群的短途度假需求依然旺盛。而且因为这部分人群之前积累的奢华酒店消费经历，他们的价格敏感度较低，且更愿意将酒店作为其周末度假的主要目的地。因此，这部分人群所带来的坚挺的高端度假需求，让更多奢华酒店安心落子。

奢华酒店，有无可能迎来"中端酒店式大爆发"？

在投资、市场以及消费三重利好之下，未来几年，奢华酒店投资市场的火热毋庸置疑。但是，奢华酒店是否可能迎来“中端酒店式大爆发”，还有待考证。

从投资人角度来看，奢华酒店不具备足够大的投资人资源池。于中端酒店，经济型酒店业主和高端酒店业主，都有可能转化成为中端酒店业主，且个人投资者体量庞大。但是奢华酒店业主大多为大型地产公司、地方政府或是政企组合。这部分投资群体，因为在酒店投资过程中需要通过投资回报模型测算等诸多环节，即便是投资意愿极高，也需要更长的决策周期。

就酒店规模而言，投资建设成本和回报周期成为了奢华酒店扩张的“高门槛”。于中端酒店，目前大多品牌投资回报期在4～6年。但是，根据国家旅游局数据显示，五星级酒店近9年投资回报率最高的是2010年，达到4%，回报期长达25年；投资回报率最低的2014年，仅0.3%，回报期长达333年。奢华酒店的回报周期，可想而知。

虽然大爆发很难实现，不过，奢华酒店一路走高的投资趋势是毋庸置疑的。在这过程中，暗藏着几个发展机遇，值得奢华酒店逐一探索。

其一是掘金五线城市。今年国庆黄金周期间，五线城市的酒旅预订占比从去年的6%升至今年的12%。其中，坐拥喀纳斯国家级自然保护区，素有“童话边城”美誉的布尔津县，今年国庆在携程的订单量同比去年增长134%。实际上，近年来奢华酒店下沉的“深度”不断增加，瑰丽旗下的芊丽全球首店选择了一座三线城市，广东清远；国内第二家THE CHEDI落足于浙江绍兴安昌。这些天然具备秘境的目的地，往往能为奢华酒店带来意外的惊喜。

其二是品牌组合登场。实际上，这也是近年来部分奢华酒店在落子新城市的时候，会采取的策略。一方面，双品牌组合能够在同一个物业内为消费者提供两种截然不同的住宿体验，感受品牌的多重魅力；另一方面，双品牌组合通过共享酒店空间及设施，有助于酒店的降本增效，更易获得投资者的青睐。随着酒店投资回归理性，即便是对奢华酒店意向极高的非一线城市的意向投资人，也会对奢华酒店漫长的投资回报周期有所顾虑。而双品牌组合，将有助于缓解投资人的部分担忧。

几百年以来，奢华酒店在行业中，宛如一位舞者，尽管拥有着华丽沉重的裙裾，但总能自如行走在不同的城市和目的地之间，并留下一袭梦幻的居停体验。随着悠扬缓慢的古典舞曲被节奏紧促的流行音乐代替，奢华酒店又会如何抓住新的节拍，并再次翩然起舞。接下来五年，或许将成为见证奢华酒店演绎变奏曲的最佳时期。