上海法院发布居间合同审判白皮书：中介未尽职常导致买家受损

伴随着房地产市场的发展，与房地产中介服务相关的矛盾纠纷也呈现多发易发态势。

7月5日，上海市第二中级人民法院发布《2011-2015房地产居间合同审判白皮书》，该《白皮书》通过对近五年该院及该院辖区法院审理的房地产居间合同纠纷案件进行分析，指出当前房地产居间服务市场存在一系列问题，包括因中介机构疏于尽职调查、虚假宣传或不当承诺、利用其优势地位损害委托人合法权益等，造成房屋买卖双方钱款损失的情况。

新类型：如何认定“独家委托协议”的效力

上海市二中院透露，从2011年至2015年，该院及该院辖区法院共受理房地产居间合同纠纷5827件，其中一审案件5203件，二审案件624件；审结此类案件5767件，其中一审案件5141件，二审案件626件；涉案标的人民币（以下币种均为人民币）285921946.90元。

从收案数量来看，近年来房地产居间合同纠纷案件收案量总体平稳，但有小幅波动趋势，据《白皮书》分析，案件数量主要随着房地产市场波动而上下起伏。

而在案件类型上，房地产居间合同纠纷除了主要表现为中介机构要求买卖双方支付佣金和买卖双方拒绝支付佣金这两种案件类型外，近年来又增加了两种新的案件类型：第一种是中介机构诉请买卖双方或一方支付违约金的案件。其表现形式是出卖人与中介机构签订“独家委托协议”后，又通过其他中介将系争房屋卖出或者嗣后拒绝卖房所引发的违约类案件。此类案件中，如何认定“独家委托协议”的效力，需要人民法院结合具体案情认真分析研究。

第二种新类型案件是委托人诉请中介机构赔偿损失的纠纷。其表现形式主要有三种：一是中介机构核实房源信息有误，导致买受人付款后既无法取得房屋又不能收回房款，要求中介机构赔偿损失的案件；二是中介机构现任或离任工作人员收取买受人定金或房款后下落不明，导致出卖人无法追回房款，要求中介机构予以赔偿的案件；三是因中介机构过错导致房地产交易未成，买卖中一方诉请中介机构赔偿预期差价损失的案件。上海二中院表示，上述几类赔偿类案件中，如何准确把握中介机构的注意义务，合理分配委托方、中介机构及直接侵权人之间的责任，同样考验着司法者的理论和实践智慧。

此外，《白皮书》还透露，房地产居间合同纠纷案件的涉案标的通常较小，但双方当事人有争议的问题极多，矛盾对立情况通常较为严重，依法妥善处理好此类纠纷存在不小的难度。同时，房地产居间合同纠纷案件调解撤诉率相对较高，多数纠纷得到依法妥善解决。据《白皮书》数据显示看，近五年来，上海市二中院十家辖区法院审理的一审房地产居间合同纠纷案件的总调撤率达到了69.8%；个别法院的调撤率甚至已接近90%。二审中，经该院法官继续做当事人的工作，房地产居间合同纠纷二审案件的调撤率也达到了23.48%，超过了房地产纠纷案件的总体调撤水平。

中介虚假宣传导致交易不成情况多发

虽然从案件处理的最终结果来看，通过人民法院的调解、和解或依法裁判，绝大多数房地产居间合同纠纷都能得到较为妥善的解决，但此类纠纷中反映出来当前房地产居间服务市场存在的一系列问题。上海市二中院表示，这些问题不仅给房地产交易主体的合法权益造成了现实的损害，而且在很大程度上干扰了正常的市场交易秩序，从长远来看不利于房地产居间市场乃至整个房地产市场的健康发展，需要相关方面引起高度重视。

因中介机构疏于尽职调查，造成购房者钱款损失的纠纷有所增多。《白皮书》举例，如在一起案件中，买受人在支付定金后才发现出卖人提供的授权委托书实系伪造。经查，该房屋原系出卖人与其他四名案外人共有，且系争房屋在此次交易前已被全体产权人对外出售，故本案中所谓的出卖人实际是以伪造的公证委托文书行诈骗钱款之实。据此，上海市二中院终审判决该房地产中介机构赔偿买受人相关定金损失。

因中介机构虚假宣传或不当承诺，导致交易不成或买卖双方额外支出费用的情况多发易发。《白皮书》指出，常见的情况是，为打消购房者在限购、限贷、税费等方面的合理顾虑，不少中介机构会以口头方式承诺可以帮助购房者规避限购政策、做低交易税费、提高贷款额度等。因上述承诺大多涉及违法违规操作，因此，一旦相关承诺在后续无法操作成功，就有可能直接导致系争房屋交易不成，相关矛盾纠纷亦由此产生。

如在上海市二中院受理的一起案件中，因交易标的本身价值较高，故依法应当缴纳的交易税费亦相对较多，但为促成交易，中介机构工作人员不顾实际情况向买卖双方承诺可以做低房价，确保系争房屋以普通住宅卖出。但中介机构做低的房价最终并未通过主管部门的审核，为此双方不得不重新协商签订新的买卖合同，不仅人为拉长了房屋买卖的周期，而且买受人亦以中介机构造成其多付税费为由拒绝支付佣金。

部分中介机构利用优势地位损害委托人合法权益的情况时有发生。《白皮书》指出，上海市二中院在审判中发现，部分中介机构及其工作人员存在滥用其优势地位，通过垄断信息、制定不公平的合同条款等手段，恶意损害委托人合法权益的情况。比如：利用合同格式条款免除自身责任，加重委托人的义务；利用“独家委托”协议限制出卖人的缔约自由；滥用居间期间保管产权证书及网签备案等合同权利，谋取合同之外的非法利益。

此外，当前房地产居间服务市场还存在居间服务流程不规范、服务不到位，部分中介机构内部管理混乱，从业人员素质有待提高等问题。

法律不完善：中介的权利义务较模糊

根据对所受理的房地产居间合同纠纷进行梳理分析，上海市二中院认为，要进一步完善相关法律制度。“我国现行法律法规中专门针对房地产中介行业的规范数量甚少，《合同法》虽对‘居间合同’进行了专章规定，但仅有四个条文，相关规定过于原则，缺乏可操作性。工商、房管等部门虽相继出台了一些相关的规范性文件，但因效力层次较低，且存在规定不一致等现象，在实践中未得到经纪行业及社会公众的应有重视。”该院表示，由于相关法律制度不完善，导致中介机构的权利义务一直处于比较笼统、模糊的尴尬境地，不仅使人民法院在审理相关纠纷时难以准确把握，而且也在相当程度上制约了房地产中介行业的规范运行与健康发展。

为此，该院建议立法机关和相关部门着眼于房地产市场的长远发展和现实需要，进一步制定和完善符合房地产中介行业发展实际、内容完整、操作性较强的相关法律和规范制度，进一步明确细化中介机构在居间服务各环节中应当承担的义务和相关责任，以更好地发挥法律制度的规范、引导、预见功能，保障房地产中介市场乃至整个房地产市场健康发展。

监管机构“各管一摊”：中介机构想办法规避

另外，根据相关规定，上海市针对房地产中介机构的监管实行“工商部门准入、行为管理，房管部门备案管理，价格、人保等部门按照职责分工分别负责相关管理”的工作模式。从实践来看，不少中介机构及其工作人员善于利用监管机构“各管一摊”的特点，采取各种较为隐蔽的方式规避相关主管部门的监管，损害了市场主体的合法权益。

因此，上海市二中院建议相关部门进一步健全信息共享机制，探索建立相对统一的房地产居间活动违法违规行为举报投诉平台，畅通违法违规行为的通报、移送渠道，确保各类违法违规行为能够被及时发现、及早处置。

该院同时建议进一步加强房地产中介市场执法联动机制建设，相关部门在执法工作中密切衔接配合，共同加大对房地产中介市场行为的监督管理力度。对于房地产居间活动中多发易发、人民群众反映强烈的突出问题，要进一步加大专项整治力度，确保“发现一起，查处一起；查处一起，警示一批”。可探索建立中介机构及从业人员信用档案制度，对严重违反法律规定和行业规范的机构和个人，探索采取纳入信用档案“黑名单”、媒体曝光、取消从业资格等措施，依法严肃惩处。