专家建议上海老厂房可改造成公寓出租，降低青年人租房成本

厂房改造成公寓出租，以减轻上海的生活成本？在近日由沪港台三地建筑学术机构共同主办的“城市更新与文化传承”论坛上，有关专家表示，城市更新可以给上海市民创造更舒适的生活环境，也可以对现有闲置的工业建筑、商业建筑进行改造租赁，为优秀的创业人才降低生活成本，但还需要政策的支持。

上海城市工业区占比远高于其它国际大城市

上海作为全国重要的工业中心，城市中还存在着大量的工业用地。据中科院院士郑时龄介绍，上海的城市建成区已占到陆域面积的近50%，而其中工业区占到了城市建成区约28%的面积，远高于同类的国际大城市，而城市中心城区公共绿地的覆盖率又偏低。

“土地利用、工业和工业区的改造和转型是上海城市更新的重点。”郑时龄表示，原来800多平方公里的工业用地，现在仍然有600多平方公里，“根据城市的转型需求，大量的工业用地的存在跟城市发展不相称，工业用地将来减到300平方公里左右。”

郑时龄透露，目前上海桃浦镇的化工厂地区正在进行改造更新，该区域有4.2平方公里，过去主要从事化工生产，很多土地受到污染，需要修复土地，按照三年规划，现在工业用地的转型正在实施中。而原有的城市区域也需要更新，比如现在正在建设的张江科技城，它的区域包括原来张江高科技园区、康桥工业园区、国际医学园区等，范围更大，涉及到功能调整、植入新的功能等等。

“城市更新包括新区开发、旧城区改造，也包括了土地的二次开发、用地性质、功能的转化等等，通过多种处理方法，创造出新的空间。”

厂房改造成公寓出租，降低上海生活成本

大量工业用地转型后，不仅可以成为公共空间，也可以改造成居住空间。

上海市建筑学会理事长曹嘉明告诉澎湃新闻，工业用地上有很多厂房、车间、仓库等大空间的建筑，这些建筑可以通过技术手段，改造成用于居住的空间用于出租，尤其是想来上海发展的有志青年，以减轻他们在上海的生活成本压力。

根据美国人力资源最新调查，显示亚洲及非洲多个城市生活成本不低于西方城市，影响跨国企业外派员工薪资成本。在全球生活成本最贵的19城市中，上海位居全球第7、北京第10，超过纽约（第11）、伦敦（第17）。

曹嘉明表示，上海的发展与活力需要聚集优秀的人才，但上海的生活成本高，尤其表现在居住成本上。现在随着城市转型，有大量闲置的工业建筑出现，加上近年来电商的冲击，一些实体商店也关门。在这些工业、商业建筑中，不乏内部空间宽大的建筑，可以改造成用于居住的公寓。

原住房和城乡建设部副部长宋春华认为，以前大拆大建，好多被拆除的建筑都是处在结构的安全使用期被拆掉，造成了巨大财富损失，在拆比较多的时候，当年拆除的面积相当于新建面积的40%。因此，对于现有遗存的建筑和历史建筑，除了保护也要激活，“让它融入到现在的社会，同时可以有节制地进行合理利用。”

上海的废“屋”利用还有多远？

“目前上海建筑总量超过了10亿平方米，闲置的工业、商业用房具体面积尽管没有确切的统计，但数量也不会少，而且物业费低，有些建筑风格独特，对年轻租客具吸引力。通过改造后出租，有助于降低居住成本，同时也避免了大拆大建。”曹嘉明告诉记者：“这类改造在技术上没有太大的障碍，关键还是需要得到政策上的支持。”

今年2月21日，中央出台加强城市规划建设管理工作若干意见中也指出，通过维护加固老建筑、改造利用旧厂房、完善基础设施等措施，恢复老城区功能和活力。

虽然旧厂房有着很大的居住潜力，但目前全国各地并没有明确发文许可厂房作为公寓进行出租。“在用地性质、建筑用途的改变等方面，需要调整现有的相关政策。”曹嘉明说。

据了解，目前旧厂房改造集中型公寓最核心的问题——物业的属性变更尚未解决。因为一直以来，厂房作为制造业的生产空间，能不能作为工业配套住宿用地而改造为长租公寓，目前还是比较含糊的。而厂房、商场改为公寓，还涉及到内部生活设施改建、生活污水、室内消防等相关问题，涉及到规划、房管、环卫、电力、公安消防等政府相关部门的审批。而如果工业用地在历史上沉积了污染物，需要经修复之后才可用于其他用途。

“就像老建筑加装电梯，这种厂房的改建也会有一个过程，现阶段不妨找一、两处进行试点，以取得可以复制推广的经验。”曹嘉明建议。