苏州限价地出让第二天未见熔断，面粉贵过面包依然频现

苏州土地“限价令”后第二拍，熔断的情况没有再次出现。

5月24日，苏州继续迎来土拍，当天出让的地块一共有11幅，其中7幅为纯宅地，3幅为商住，1幅为商服。由于前一天土拍接连2幅地块因房企蜂拥出价而导致熔断流拍，当日的竞拍十分引人关注。

然而此前担心的熔断流拍的情况并没有再次出现，8幅被限价的地块成交价格均没有超过限价红线，溢价率基本维持在100%左右，其中最高的WG-35住宅地块溢价率为154.17%，低于政府设定的231%水平，该地块被设定的231%的溢价率也是10幅被限价的地块中设定溢价率最高的一块。除此之外，另有一幅没有被限价的宅地WG-27地块溢价率创下了最高，为196%。

据统计，23、24日两日苏州土拍共出让15宗地块，吸金241.48亿元，成交总面积70.5万平方米，最高总价为55.21亿元，最高楼面价为19196元/平方米。

“今天土拍的最终结果处在了政府的掌控之中，价格没有触及政府设定的红线，这对于政府而言，应该是松了一口气。”苏州某品牌房企负责人说，当天出让的地块大多地处偏远，同时政府给出的限价额度已经很高了，因此虽然没有出现竞价超过限价的熔断情况，但实际的成交价格还是蛮高的，一些地块仍然出现了“面粉贵过面包”的情况。“我们参与了其中的3幅，但都没有拿到，因为我们的预期没有那么高。”

关于当天土拍没有出现前一天那样的“恶意熔断”，苏州某房企副总经理表示，可能23日土拍结果出来以后，政府层面也临时进行了一定的防干扰、防激进的预控。从24日土拍的节奏看，与前一天相比，各家开发商出价节奏较为和缓，这可能是开发商希望能拿到地，不想地块流拍，而且经过前一天的快速熔断，当天在竞价节奏上也讲究了一定的策略，对政府的限价令也报以低调谨慎的姿态。

苏州皇冠置业副总经理沈昶表示，用一句话来形容，就是理性中透着一丝疯狂，“竞价的过程很长，并且没有爆表，这是理性的地方。但一些地块拍出来的楼板价已经和周边楼盘的售价倒挂了，这表明即便有政府限价，土地市场的表现仍然疯狂。”沈昶说，由于苏州的土地市场供需严重失衡，目前大部分苏州房企都处于半饥饿状态，不去拿地，企业难以发展，高价拿地又难以经营。

苏州某房企副总经理说，虽然土拍热度在土拍开始之前就已被政策强摁住，但仍然内存暗涌，热度不减。从本轮土拍的整体情况看，如果没有政府的干扰，拍地结果可能会更加激进，从这一点上讲，限价令已经起到很好目的了。“此次土拍，面子上没有出现新的地王，政府也达到了想要的效果，也可以给与上层和舆论一个交待，但居高不下的楼面价格，靠政府调控是解决不了根本问题的，压抑的需求仍然旺盛，外地房企持重金进入苏州的决心仍然很大。”

易居研究院研究总监严跃进表示，流拍的结果对于购地房企和地方政府来说都没有太多的价值，所以不排除部分房企“心有灵犀”，在拿地过程中没有盲目加价，同时也有可能政府在拿地前对房企进行了约谈和提醒，所以当天的土地交易显得比较顺利。此次苏州各大房企积极拿地，较好地满足了补库存和增加土地储备的需求，而且地价溢价率没有预期的那么高，所以此次土拍对于各大房企和政府来说，基本上还是比较满意的。但此类土地限价制度能否持续，其实还是有很多疑问的。当然经过此类看似复杂的土地出让制度的安排，目前大家对于苏州土地高溢价等关注程度明显降低，从舆论导向上看基本上也符合政府当时的抑制地价、稳定预期的导向。而从实际情况看，地价依然较高，所以后续控制地价依然是一个比较大的挑战。