房产法官大揭秘：人类高质量买房，这些地方一定注意！

房产法官大揭秘：人类高质量买房，这些地方一定注意！ 原创 张凡 上海浦东法院

买房

可谓老百姓心中的头等大事

然而这其中暗藏的“陷阱”

也让人防不胜防

尤其在二手房交易过程中

合同签订不规范、标的物不合法

房东坐地涨价、一房二卖……

稍有不慎

买房人就有可能“鸡飞蛋打”

那么想买二手房

究竟如何避免潜在风险呢？

本期《浦法讲堂》

房产法官就会告诉你

这些地方务必注意看！

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本期法治讲师

张凡，1986年6月出生，中共党员，中南财经政法大学法学硕士，二级法官，现任民事审判庭审判员。曾获上海法院系统三等功、嘉奖等荣誉。

一要看房屋所处的位置。如果是在农村地区或是城乡结合部，要格外注意确定是否属于宅基地房屋。因为根据法律规定，农民的宅基地房屋，城镇居民及非该集体经济组织的成员均不能购买，即便签订了买卖合同，支付了房款，该交易行为在法律层面上仍然无效，买受人也不能据此取得房屋产权。

二要看房屋的楼层、形状、实际套内面积与产权证上记载的是否一致。切莫一时贪小便宜或贪图更多的使用面积，而购买存在违章搭建的房屋。因为依照规定，一旦违章搭建的事实被记载于房地产登记簿，具有该种签注的房子便不得以抵押、买卖、赠与等方式转让。

三要看房屋内居住的人员情况。特别对于刚需的购房者来说，要了解房屋的居住人到底是产权人还是承租人。因为根据“买卖不破租赁”原则，即便房屋产权进行了变更，新的产权人仍然要受到原租赁合同的约束，承租人在租赁期限内仍合法享有房屋的居住使用权。

一要看出卖人是不是房屋的产权人，或者出卖人是否得到了房屋产权人的授权委托。需要注意的是，如果涉及多位共有权人的，在签订房屋买卖合同时，所有共有权人都应当到场签字确认或出具委托书。否则，一旦未在合同上签字的产权人，主张出卖人属于无权处分或是无权代理，那么买房这件事可能就摊上大麻烦了。

二要看房屋是否被司法查封或设立了抵押登记。因为根据法律规定，被司法查封的房屋不得进行转让。同时，虽然《民法典》颁布后对“设立抵押登记的房屋不得交易过户”的规定进行了变更，但相信大多数人都不希望买到的是一个有权利瑕疵的房屋，还要时刻担心自己的房屋被拍卖为他人还债。

三要看房屋是否登记设立了居住权。根据《民法典》第三百六十八条、第三百七十条规定，居住权自登记时设立，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。所以买房时一定要小心查看产权登记簿上是否记载着居住权的内容。要知道居住权与租赁权不同，其可以无偿设立。一不留意，新的产权人就有可能既住不了自己的房屋，也无法向居住权人收租。

此外，如果购买的房屋属动迁安置房或经济适用房，还要特别注意国家对此类房屋规定了限售期，这意味着只有经过限售期，房屋才能上市交易。

/ 窍门一：约定办理预告登记手续 /

在签订房屋买卖合同后，如约定办理过户手续的周期较长，可以约定办理预告登记手续。根据我国《民法典》第二百二十一条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

简而言之，就是买房人可以通过办理预告登记，锁定交易房源，避免房东出现一房二卖的情形。

/ 窍门二：明确约定双方的权利义务 /

在签约时，对于诸如税费承担、房款支付、过户交房时间、屋内设施设备处置等都要做出明确约定。千万别怕麻烦！

同时在交易过程中，要树立证据意识。对于双方的协商过程和资金往来，最好都要留下凭证，以免在纠纷发生时因口说无凭而吃了哑巴亏。万一发生纠纷，在诉讼至法院后，也要及早申请财产保全，查封争议房屋，以保证未来生效判决的执行。

买房过程风险多

擦亮双眼准没错

只有事前准备多一点

事后麻烦才能少一点

房产法官温馨提示：

安居乐业第一步

从谨慎避坑开始哦！

部分图片来源于网络

本文作者丨张凡

文字编辑丨王英鸽

视频制作丨王英鸽

责任编辑丨周丹彤

原标题：《房产法官大揭秘：人类高质量买房，这些地方一定注意！》

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